Nowa ustawa deweloperska
Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Szeroko komentowana, nierzadko krytykowana regulacja stopniowo zacznie oddziaływać na prawa i obowiązki sprzedawców i nabywców lokali oraz domów.
Ustawa deweloperska reguluje każdy etap przedsięwzięcia deweloperskiego – od jego otwarcia, poprzez podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu oferowania lokali oraz domów, zawarcie umowy deweloperskiej, po przeniesienie własności. Podobnie jak dotychczas, umowy deweloperskie będą dotyczyć wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności. Nowa regulacja obejmie jednak większy zakres umów niż dotychczas. Całkowitą nowością jest to, że nowa ustawa odnosi się również do umów sprzedaży istniejących lokali i domów. Do tej pory ustawa deweloperska nie obejmowała również umów dotyczących lokali użytkowych. Aktualnie mogą zaistnieć przypadki, gdy umowa jest powiązana z umową dotyczącą lokalu mieszkalnego. Wówczas nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie.
Kogo dotyczy nowa ustawa?
Zasadnicze zmiany dotyczą podmiotów objętych nową regulacją. Przede wszystkim zmiany występują po stronie zbywcy – może to być bowiem deweloper, ale również przedsiębiorca inny niż deweloper. Popularny house flipping, czyli amerykańska metoda inwestycji polegająca na kupnie mieszkania na rynku wtórnym w niskiej cenie, przywróceniu mu świetności i sprzedaży z zyskiem, wygenerował istnienie na rynku tzw. flipperów i to również ich będą dotyczyć nowe przepisy. Polski flipper będzie musiał liczyć się z koniecznością stosowania przepisów nowej ustawy deweloperskiej, o ile sprzedaje mieszkanie lub dom, a przeniesienie praw na osobę fizyczną następuje po raz pierwszy.
Nabywcą może być jedynie osoba fizyczna, która zawiera umowę dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Oznacza to, że ustawa nie dotyczy przedsiębiorców będących osobami fizycznym, którzy nabywają mieszkanie lub dom na cele działalności gospodarczej lub zawodowej.
Umowa rezerwacyjna
Umowa rezerwacyjna stanowi zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowy te zawierano powszechnie, jednak brak regulacji powodował wiele nieprawidłowości oraz nadużyć. Umowę taką zawiera się na czas określony w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Opłata rezerwacyjna nie jest obligatoryjna. Jeżeli jednak strony się na nią zdecydują, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Zawarcie umowy deweloperskiej zawsze łączy się z zaliczeniem opłaty na poczet ceny nabycia nieruchomości. Gdy jednak rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej, deweloper zawsze ma obowiązek zwrotu opłaty. Strony mogą również przewidzieć, że deweloper będzie uprawniony do zatrzymania opłaty na wypadek nieprzystąpienia nabywcy do umowy. Jednakże w sytuacji, gdy to deweloper nie przystąpi do umowy przenoszącej własność na nabywcę, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
Obowiązki dewelopera
Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma przede wszystkim obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego prospekt informacyjny sporządza się dla tego zadania inwestycyjnego. Zakres informacji objętych prospektem szczegółowo reguluje ustawa. Dewelopera obciąża doręczenie osobie zainteresowanej prospektu emisyjnego, w tym informacji o jego zmianie.
Co ważne, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek posiadać zgodę banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu po zapłacie całej ceny. Zgoda lub zobowiązanie do jej udzielenia stanowi załącznik do umowy deweloperskiej, a brak takiej zgody lub zobowiązania uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu 60 dni oraz powoduje odpowiedzialność karną po stronie dewelopera.
Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze
Niewątpliwie bezpieczeństwo wpłacanych środków jest ważne dla obu stron umowy deweloperskiej. Ta precyzyjnie określa moment, w którym deweloper ma obowiązek posiadania umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. To rozpoczęcie sprzedaży. W praktyce oznacza to, iż stosowną umowę musi zawrzeć z bankiem odpowiednio wcześniej. Dotychczasowe przepisy określały jedynie, że rachunek prowadzi się dla przedsięwzięcia deweloperskiego, na którym deponowane były środki wszystkich nabywców. Po zmianie w przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego zadania inwestycyjnego (etapu) deweloper ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie rachunku odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego i będzie go utrzymywał do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej.
Obowiązek ten może także dotyczyć w pewnych sytuacjach lokali wybudowanych. Dokonując wyboru podmiotu prowadzącego rachunek, deweloper musi zapewnić, że system gwarantowania, któremu podlega wybrany przez niego oddział instytucji kredytowej, zapewnia nabywcy ochronę odpowiadającą ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym. Tej regulacji ustawowej odpowiada obowiązek zamieszczenia w prospekcie informacyjnym klauzuli informacyjnej o odpowiedniej treści. Skutkiem tej zmiany powinno być zwiększenie poziomu skuteczności ochrony nabywcy i przejrzystości rozliczeń środków gromadzonych na MRP.
Czemu służy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma zapewnić pełną ochronę wpłat dokonanych przez nabywców na wypadek upadłości dewelopera, mimo że według danych Polskiego Związku Firm Deweloperskich w ostatnich latach było ich bardzo niewiele. Środki z Funduszu, który nie był znany poprzednio obowiązującej ustawie, będą przeznaczane na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty rachunek powierniczy w części, w jakiej nie mogą być zwracane z tego rachunku (upadłość dewelopera lub banku, odstąpienie od umowy).
Fundusz tworzony jest ze składek odprowadzanych przez deweloperów. Ustawa określa składki jako maksymalne, a ich dookreślenie następuje na etapie rozporządzenia. Aktualna wysokość stawki dla otwartych rachunków mieszkaniowych wynosi 0,45 proc. wpłat dokonanych przez nabywców i 0,1 proc. dla rachunków zamkniętych.
Od kiedy nabywcy mieszkań będą lepiej chronieni?
Nowe regulacje obowiązują od 1 lipca 2022 r. i co do zasady mają zastosowanie do wszystkich nowych inwestycji oraz inwestycji, które są w trakcie realizacji. Warto jednak podkreślić, że nowa ustawa nie będzie miała zastosowania do przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęto przed 1 lipca 2022r r., tj. przed wejściem ustawy w życie, i dla których zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Do takich inwestycji przez 2 lata, tj. do 1 lipca 2024 r., będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy.
Anna Zabielska, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Dodaj komentarz