Czy sprzedaż nieruchomości to jedyna forma pozyskania kapitału na dalszy rozwój firmy?
Temat biorą pod lupę Sylwia Węgrzynowska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w BPS Leasing, oraz Martyna Krochmal, reprezentująca Solomon Capital Sp. z o.o.
Martyna Krochmal: Coraz więcej klientów rozważa sprzedaż nieruchomości, żeby uwolnić środki na kolejne inwestycje lub poprawić kondycję finansową przedsiębiorstwa. Oczywiście sprzedaż nieruchomości ma charakter ostateczny. Oznacza to, że w sytuacji, gdy akt notarialny został już podpisany, nie da się odwrócić decyzji o sprzedaży. Firma co prawda uzyskuje gotówkę, ale traci środek trwały, który mógł być strategiczny dla dalszej działalności. Tym samym obniża wartość swojego majątku, a tym samym, pogarszając wskaźniki jego rentowności. A te dla banków stanowią podstawę do oceny zdolności kredytowej. Czy to jedyne rozwiązanie?
Sylwia Węgrzynowska: Oczywiście, że nie. Dla przedsiębiorstw, które chcą pozyskać środki na dalszy rozwój lub poprawić płynność finansową, a jednocześnie dalej korzystać z posiadanego majątku, alternatywą dla sprzedaży nieruchomości jest leasing zwrotny.
Martyna Krochmal: Czy możesz przybliżyć na czym polega leasing zwrotny nieruchomości?
Sylwia Węgrzynowska: Leasing zwrotny też wymaga sprzedaży nieruchomości do firmy leasingowej. Jednak na mocy umowy leasingu leasingodawca przekazuje leasingobiorcy nieruchomość do dalszego używania i pobierania pożytków za opłatą, którą są raty leasingowe. Po upływie okresu, na który umowa leasingu była zawarta, klient nabywa z powrotem nieruchomość za określoną w umowie wartość końcową. Jak widać, sytuacja jest w tym przypadku diametralnie inna.
Martyna Krochmal: Wielu klientów postrzega leasing zwrotny jako narzędzie do restrukturyzacji.
Sylwia Węgrzynowska: Nic bardziej mylnego. To produkt dedykowany głównie podmiotom, które mają plany rozwojowe w obszarze inwestycji, ale nie tylko. To również możliwość finansowania majątku obrotowego i zapewnienie firmie dodatkowych środków obrotowych. To wreszcie konsolidacja istniejących, regularnie obsługiwanych, zobowiązań kredytowych, zarówno inwestycyjnych, jak i obrotowych.
Martyna Krochmal: Z tego, co mówisz, wynika, że jest to forma finansowania, która daje wiele korzyści niedostępnych w innych produktach finansowania kapitałem obcym. Ma charakter hybrydowego finansowania, łączącego wiele produktów kredytowych.
Sylwia Węgrzynowska: Dokładnie tak jest. Poza tym, w odróżnieniu od produktu kredytowego, nie trzeba posiadać środków własnych na opłatę wstępną. Ta w całości jest onabowiem potrącana z ceny sprzedaży nieruchomości. Uwolnione w ten sposób środki pozostają do dyspozycji leasingobiorcy, a spółka leasingowa nie kontroluje celowości ich wykorzystania. Jednak w sytuacji, gdy środki pozyskane ze sprzedaży służą do spłaty zobowiązań kredytowych zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomości, spłaca je bezpośrednio spółka leasingowa. Co więcej, z uwagi na wysoką wartość końcową, tzw. wykup, określoną w umowie leasingu, klient w całym okresie finansowania ma znacznie niższe miesięczne obciążenia.
Martyna Krochmal: A co dzieje się z nieruchomością po jej sprzedaży i zawarciu umowy leasingu?
Sylwia Węgrzynowska: I tutaj Cię zaskoczę. Od strony operacyjnej nic. Pomimo sprzedaży nieruchomości przedsiębiorca nadal z niej korzysta. Odpowiada za nią oraz pobiera z niej pożytki, jakby był dalej jej właścicielem. Np. w sytuacji, kiedy obiekt jest wynajmowany, klient nadal wystawia faktury za wynajem. Nie traci więc żadnych przychodów. Ponadto klient otrzymuje zobowiązanie firmy leasingowej do sprzedaży nieruchomości po zakończeniu umowy leasingu. Sam ma notarialnie poświadczone roszczenia do nabycia nieruchomości na koniec okresu leasingu za z góry określoną kwotę.
Martyna Krochmal: Temat jest bardzo obszerny i myślę, że więcej na ten temat będziemy mogły poruszyć w planowanym wideocaście.
Sylwia Węgrzynowska: Z niecierpliwością czekam na to wyzwanie. Czasem jeden telefon, jedna rozmowa wystarczy, żeby uruchomić coś naprawdę dużego.
***
Martyna Krochmal – ekspert w Solomon Capital Sp. z o.o. Jest rzeczoznawcą majątkowym oraz ekspertką w obszarze finansowania inwestycji, rynku nieruchomości i sytuacji specjalnych. Ukończyła studia z zakresu ekonomii oraz zarządzania inwestycjami i nieruchomościami, a także studia podyplomowe z gospodarki nieruchomościami. Przez 10 lat pracowała w sektorze bankowym, gdzie odpowiadała za finansowania konsorcjalne. Koncentrowała się głównie na projektach deweloperskich realizowanych na terenie całej Polski. Następnie przez 2 lata zarządzała spółką zależną banku, odpowiadając za prowadzenie projektów inwestycyjnych. Od 2019 r. prowadzi własną działalność. W jej ramach corocznie aranżuje finansowania dla klientów działających na styku rynku nieruchomości, finansowania sytuacji specjalnych oraz transakcji typu private equity i venture capital. Od 2024 r. jest współzałożycielką TMA Poland, organizacji działającej na rzecz rozwoju i wdrażania nowoczesnych standardów procesów restrukturyzacyjnych w Polsce. Regularnie publikuje artykuły eksperckie, a także tworzy autorski podcast poświęcony tematyce finansowania.
Źródło informacji: BPS Leasing i Faktoring
Dodaj komentarz