Koniec ze wzrostem cen mieszkań? 2023 rok szansą na większą stabilizację
W 2022 r. spadek popytu i sprzedaży nie zdołał wyhamować podwyżek na rynku mieszkań. Raport Evaluer Index 2023, przygotowany przez ekspertów Emmerson Evaluation, pokazał, że w ub.r. niemal wszystkie największe miasta w Polsce odnotowały dwucyfrowy wzrost cen mieszkań. W 2023 r. ceny mają się ustabilizować. Zwiastują to dane z II połowy ub.r. W tym okresie przeciętny wzrost stawek za mkw. wynosił ok. 2−3 proc. w stosunku do I półrocza.
Raport firmy Emmerson Evaluation, która od 2008 r. świadczy usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, prezentuje dane dla 21 największych rynków mieszkaniowych. Podstawą raportu są ceny transakcyjne, czyli kwoty, po których realnie sprzedawały się mieszkania. Zamiast średniej w analizie zastosowano medianę, co pozwoliło na uzyskanie dokładniejszego obrazu stawek.
Dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości
Od 9 lat ceny mieszkań w Polsce nieustannie rosną. 2021 r. był pod tym względem rekordowy. Nie inaczej było w 2022 r., kiedy to pomimo trudnej sytuacji gospodarczo-ekonomicznej ceny mieszkań wciąż rosły. – W wyniku drastycznego obniżenia zdolności kredytowej Polaków w 2022 r. popyt na mieszkania wyraźnie zahamował. Kwota udzielonych w ub.r. kredytów spadła niemal o połowę − do poziomu 45,4 mld zł, czyli o 49 proc. w ujęciu rocznym. Dużą rolę na rynku odgrywali inwestorzy indywidualni, płacący gotówką i traktujący zakup mieszkania jako lokatę i ochronę kapitału przed inflacją – komentuje Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.
Na rynku nowych lokali najwyższe podwyżki wystąpiły w Białymstoku (+19 proc. r/r), Szczecinie (+18 proc. r/r) oraz Opolu (+16 proc. r/r). Najniższą dynamiką wzrostu cen charakteryzował się Sopot (+1 proc. r/r). W tej najdroższej trójmiejskiej lokalizacji w II półroczu deweloperzy nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego projektu, a w sprzedaży na koniec 2022 r. pozostało ich tylko 5. Drugi najniższy wzrost cen (8 proc. r/r) eksperci Emmerson Evalaution odnotowali na terenie Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich pozostałych miastach w ujęciu rocznym podwyżki przekraczały 10 proc.
Wyraźny trend wzrostowy widoczny był też na rynku wtórnym. Za używane mieszkania w Zielonej Górze, Białymstoku czy Gorzowie Wielkopolskim kupujący płacili odpowiednio 23 proc., 21 proc. i 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Najniższy roczny trend wzrostu cen wystąpił w Katowicach i Poznaniu (9 proc. w obu miastach) oraz Bydgoszczy (10 proc.).
W tegorocznym wydaniu raportu Evaluer Index eksperci firmy Emmerson Evaluation przedstawili dodatkowo trend zmian cen w ujęciu półrocznym. Porównanie wyników z II połowy roku z I pokazuje, że wzrost stawek znacznie wyhamował. Na rynku pierwotnym podwyżki przeciętnie wyniosły 2−3 proc. Wyjątkami były Opole (6 proc.) i Gdańsk (4 proc.). Podobne wyhamowanie widoczne było też na rynku wtórnym. Zmiana cen sięgała najczęściej okolic 3 proc., a maksymalnie 5 proc. (w Lublinie, Olsztynie, Kielcach) w stosunku do I półrocza.
W 5 miastach ceny za mkw. przekroczyły 12 tys. zł
Najwyższe ceny w 2022 r. na rynku pierwotnym odnotowano tradycyjnie w Sopocie (mediana 21 690 zł/mkw.). Drugie miejsce utrzymała Warszawa (mediana 13 758 zł/mkw.), a trzecie − Gdynia (z medianą 12 946 zł/mkw.). Mediana cen mkw. wyższa niż 12 tys. zł wystąpiła też w Krakowie (12 682 zł) i w Gdańsku (12 090 zł). We Wrocławiu było to 11 520 zł, zaś w Poznaniu − 10 569 zł. Wśród miast wojewódzkich najniższe mediany cen za metr kwadratowy odnotowały Gorzów Wielkopolski (6 534 zł) i Opole (7 109 zł).
Na rynku wtórnym najwyższą medianę cen mkw. eksperci Emmerson Evaluation zanotowali w Sopocie (15 088 zł). Na 2. miejscu uplasowała się Warszawa (12 771 zł). Najniższe mediany cen odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim (5 406 zł/mkw.) oraz w Zielonej Górze (6 054 zł/mkw).
Większy popyt na tanie i małe mieszkania
Według prognozy ekspertów Emmerson Evaluation 2023 r. przyniesie stabilizację cen. Niewielkich podwyżek można spodziewać się na rynku małych mieszkań, na które nadal jest duży popyt oraz wśród lokali premium. W segmencie nieruchomości o dużych metrażach (poza lokalami z inwestycji luksusowych) mogą wystąpić kilkuprocentowe spadki cen. Ma to związek z zauważalnie mniejszym zainteresowaniem takimi mieszkaniami. Wartość tracić mogą także mieszkania w nieatrakcyjnych lokalizacjach oraz z wysokimi kosztami utrzymania.
– Deweloperzy są mądrzejsi o doświadczenia z kryzysu w latach 2008−2013. To powoduje, że aktywnie dostosowują ofertę do obecnego popytu na rynku. Zakładamy, że w przyszłych miesiącach zapotrzebowanie na mieszkania wzrośnie na obrzeżach dużych miast oraz w powiatach, które graniczą z większymi aglomeracjami. Częściowo popyt przeniesie się na takie lokalizacje ze względu na niższe ceny mieszkań. W najbliższych miesiącach oferta lokali u deweloperów będzie nadal dosyć wysoka, chociaż wyraźnie obserwujemy, że jest ona z kwartału na kwartał ograniczana. Ten trend będzie kontynuowany. Prognozujemy, że w 2023 r. zwiększy się popyt na tańsze nieruchomości o mniejszych metrażach, biorąc pod uwagę wciąż niską zdolność kredytową Polaków. Zainteresowaniem cieszyć się będą też mieszkania klasy premium – szacuje Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation.
Jak dodaje, na rynku pierwotnym bardziej niż spadków cen możemy spodziewać się różnych promocji. Można liczyć np. na upusty cenowe na miejsca postojowe lub komórki lokatorskie. Deweloperzy proponują także korzystniejsze harmonogramy spłat, w których płatność zostaje podzielona np. na dwie transze (10/90 i 20/80).
***
Raport Evaluer Index 2023 jest dostępny pod adresem: https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2023/04/raport-evaluer-index-2023.pdf?fid=708.
Źródło informacji: materiały prasowe
Dodaj komentarz