Jak Polacy podbijają hiszpański rynek nieruchomości – i gdzie popełniają błędy
Polska zajmuje dziś ósme miejsce wśród narodowości najchętniej kupujących nieruchomości w Hiszpanii. W samym drugim kwartale 2026 roku polscy nabywcy sfinalizowali 1143 transakcje – i choć liczba ta robi wrażenie, jeszcze bardziej zastanawia to, co za nią stoi. Bo zakup apartamentu na Costa del Sol przestał być symbolem życiowego sukcesu czy ekstrawagancją dla nielicznych. Stał się – coraz częściej – przemyślaną decyzją finansową, stylem życia i odpowiedzią na rzeczywistość, która w ostatnich latach zaskoczyła wielu z nas.
Pandemia pokazała, że praca może być zdalna. Wojna w Ukrainie przypomniała, że bliskość geograficzna do niestabilnych regionów ma znaczenie. A rosnące ceny nieruchomości w Polsce skłoniły zamożniejszych inwestorów do rozejrzenia się za rynkami, które oferują nie tylko zwrot z kapitału, ale i coś trudniejszego do wyceny – jakość życia.
Marbella wpisuje się w ten obraz niemal idealnie. Słońce przez ponad 300 dni w roku, rozwinięta infrastruktura, międzynarodowa społeczność, bliskość lotnisk w Maladze i Gibraltarze, a do tego rynek nieruchomości, który – mimo rekordowych cen sięgających średnio 2438 euro za metr kwadratowy – wciąż przyciąga kapitał z całego świata. Brzmi jak gotowa recepta na inwestycję życia. Ale czy tak jest naprawdę?
Tatiana Pękala, założycielka Dream Property Marbella i jedna z najbardziej rozpoznawalnych polskich ekspertek na hiszpańskim rynku nieruchomości, zna odpowiedź na to pytanie lepiej niż ktokolwiek inny. Od lat towarzyszy polskim klientom – zarówno tym, którzy szukają drugiego domu dla rodziny, jak i tym, którzy traktują zakup nieruchomości jako element szerszej strategii majątkowej. Obserwuje ich motywacje, błędy i sukcesy. I nie owija w bawełnę.
W poniższym wywiadzie Tatiana Pękala mówi wprost: czego Polacy nie rozumieją, wchodząc na hiszpański rynek, jakie nawyki przeniesione z kraju mogą ich drogo kosztować oraz – przede wszystkim – które nieruchomości na Costa del Sol mają dziś realny potencjał, a które są jedynie ładnym widokiem z balkonu.
Polacy zajmują dziś ósme miejsce wśród zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii. Co Pani zdaniem realnie stoi za tą decyzją – poszukiwanie stylu życia czy chłodna kalkulacja inwestycyjna?
Tatiana Pękala – W przypadku polskich klientów motywacje związane ze stylem życia i aspektami inwestycyjnymi bardzo często się ze sobą łączą. To nie jest już wyłącznie zakup apartamentu, do którego przylatuje się dwa razy w roku na wakacje. Coraz więcej osób spędza w Hiszpanii kilka miesięcy w roku, pracuje zdalnie, planuje przeprowadzkę po zakończeniu aktywności zawodowej albo tworzy drugi dom dla całej rodziny. Dla części klientów to sposób na dywersyfikację portfela, a dla innych Hiszpania stała się również formą zabezpieczenia po wybuchu wojny w Ukrainie. Jednocześnie większość polskich nabywców nie planuje zmiany rezydencji podatkowej i korzysta z niej głównie przez część roku.
Jaki typ nieruchomości i którą lokalizację polscy klienci wybierają dziś najczęściej na Costa del Sol – i jak ta preferencja ewoluowała w ostatnich latach?
Tatiana Pękala – Jeszcze kilka lat temu wielu klientów szukało przede wszystkim mieszkania blisko plaży i z widokiem na morze. Dziś kupujący są znacznie bardziej świadomi różnic pomiędzy poszczególnymi lokalizacjami Costa del Sol. Dużym zainteresowaniem nadal cieszą się Marbella, Mijas, Benahavís i Estepona, jednak wybór zwykle zależy od indywidualnych potrzeb kupującego. W ostatnich latach rośnie także zainteresowanie nieruchomościami przy polach golfowych, które łączą wysoki standard życia z ograniczoną podażą i stabilnym popytem ze strony międzynarodowych nabywców. Nowym impulsem dla rynku w zachodniej części wybrzeża może być również porozumienie dotyczące Gibraltaru. Od 15 lipca zniesiono kontrole na przejściu między Gibraltarem a La Línea de la Concepción, co znacząco ułatwia przemieszczanie się między obiema stronami granicy i może zwiększać atrakcyjność La Línea oraz okolicznych miejscowości dla osób związanych zawodowo z Gibraltarem.
Gdzie przebiega granica między klientem prywatnym a inwestorem w Pani codziennej pracy – i jak odmienne są oczekiwania oraz proces obsługi każdego z nich?
Tatiana Pękala – Różnica pojawia się przede wszystkim w hierarchii priorytetów. Klient prywatny częściej kieruje się stylem życia i własnymi potrzebami. Inwestor patrzy przede wszystkim na potencjał nieruchomości w dłuższym terminie. Dla obu kluczowe jest, czy nieruchomość pozostanie atrakcyjna dla rynku także za kilka lat.
Marbella od dekad definiuje pojęcie luksusu. Które nowe trendy zakupowe najsilniej zmieniają dziś oblicze tego rynku?
Tatiana Pękala – Największą zmianą jest przejście od luksusu rozumianego przez pryzmat metrażu do luksusu rozumianego jako jakość życia. Klienci oczekują dziś nie tylko świetnej lokalizacji i wysokiego standardu, ale również prywatności, bezpieczeństwa, najwyższej klasy designu oraz możliwości komfortowego funkcjonowania przez cały rok.
Coraz większą popularność zdobywają również tzw. branded residences, czyli inwestycje realizowane we współpracy z luksusowymi markami, takimi jak Fendi, Dolce & Gabbana, Karl Lagerfeld czy Lamborghini. Dla wielu nabywców są one gwarancją określonego standardu architektury, wzornictwa i usług.
Coraz większą rolę odgrywa także sztuka. Obserwuję, że wraz z właścicielami nieruchomości pomiędzy Polską a Hiszpanią przemieszczają się również dzieła sztuki i przedmioty kolekcjonerskie. To ciekawy proces, który buduje naturalny pomost kulturowy między oboma krajami.
Co najmocniej kształtuje obecnie dynamikę rynku na Costa del Sol i co decyduje o presji cenowej w najbardziej pożądanych lokalizacjach?
Tatiana Pękala – W drugim kwartale 2026 roku średnia cena mieszkań w Hiszpanii osiągnęła 2438 euro za m², co oznacza wzrost o 7,8% rok do roku i najwyższy poziom w historii notowań. Jednocześnie liczba transakcji była niższa niż w rekordowych okresach ostatnich lat.
Głównym czynnikiem kształtującym ceny pozostaje wysoki, międzynarodowy popyt przy ograniczonej podaży atrakcyjnych nieruchomości. W drugim kwartale cudzoziemcy odpowiadali za 14,1% wszystkich zakupów mieszkań, a Polacy z wynikiem 1143 transakcji utrzymali ósme miejsce wśród zagranicznych kupujących. Widać jednak, że klienci są dziś bardziej świadomi i selektywni, dlatego proces zakupowy często trwa dłużej niż jeszcze kilka lat temu.
Polacy uchodzą za doświadczonych inwestorów nieruchomościowych. Na ile ta reputacja przekłada się na realną skuteczność w hiszpańskich realiach?
Tatiana Pękala – Polscy klienci są dziś znacznie bardziej świadomi niż jeszcze kilka lat temu. Dokładniej analizują nieruchomości, zadają więcej pytań i poświęcają więcej czasu na podjęcie decyzji, co świadczy o dojrzewaniu rynku.
Jednocześnie doświadczenia zdobytego na polskim rynku nie można bezpośrednio przenieść do Hiszpanii. Różnią się procedury, dokumentacja oraz rola uczestników transakcji. Dlatego najlepsze rezultaty osiągają osoby, które łączą swoje doświadczenie z otwartością na lokalne realia i wsparciem doświadczonych ekspertów.
Jakie błędy – wynikające z przenoszenia polskich nawyków na rynek hiszpański – obserwuje Pani u kupujących najczęściej?
Tatiana Pękala – Najczęściej spotykam się z przekonaniem, że proces zakupu nieruchomości wygląda tak samo jak w Polsce. To niewłaściwe podejście, bo różnic jest wiele. Na przykład w Hiszpanii kluczową rolę w analizie prawnej nieruchomości odgrywa niezależny prawnik reprezentujący interes kupującego, a rola notariusza znacząco różni się od tej, którą znamy z Polski.
Drugim błędem jest niedoszacowanie całkowitych kosztów zakupu które obejmują nie tylko cenę nieruchomości, ale również podatki i opłaty transakcyjne, a także późniejsze utrzymanie nieruchomości.
Klienci są również często zaskoczeni sposobem funkcjonowania rynku. Współpraca z pośrednikiem w Hiszpanii jest standardem. Wiele ofert publikowanych w internecie jest nieaktualnych, a większość profesjonalnych agencji ma dostęp do tych samych nieruchomości – nie ma tutaj ofert na wyłączność. Dla wielu osób nowością jest także fakt, że w Andaluzji wynagrodzenie pośrednika najczęściej pokrywa sprzedający, a nie kupujący – zdarzają się od tego wyjątki, ale są nieliczne.
W praktyce rola dobrego pośrednika nie ogranicza się do prezentacji nieruchomości. To osoba, która pomaga bezpiecznie przejść przez cały proces i często wspiera klientów w rozpoczęciu nowego etapu życia w Hiszpanii. Ta współpraca nie kończy się wraz z zakupem – również po transakcji pozostajemy do dyspozycji klientów i pomagamy w bieżących kwestiach związanych z nieruchomością.
Jak ocenia Pani przyszłość rynku nieruchomości na Costa del Sol – czy to wciąż bezpieczna przystań zarówno dla kapitału prywatnego, jak i inwestycyjnego?
Tatiana Pękala – Tak, ale z jednym ważnym zastrzeżeniem: nie każda nieruchomość na Costa del Sol jest dobrą inwestycją tylko dlatego, że znajduje się na Costa del Sol.
Fundamenty rynku pozostają mocne. Ograniczona podaż w najlepszych lokalizacjach, międzynarodowy popyt, rozwinięta infrastruktura oraz całoroczny charakter regionu nadal wspierają jego atrakcyjność. Dlatego zamiast analizować czy warto inwestować na Costa del Sol, warto przyjrzeć się temu, które nieruchomości mają największy potencjał. Nie jest to zawsze oczywiste, dlatego doświadczenie lokalnego eksperta pomaga trafniej ocenić potencjał nieruchomości.
Rozmawiał: Piotr Nowacki
Dodaj komentarz