Adam Bojanowski – Przemiany rynku nieruchomości w nowej rzeczywistości kryzysowej

Rynek nieruchomości przeżywa transformację, jakiej nie spodziewali się najstarsi eksperci branży. O tym jakie nowe sposoby na jego stabilizację a jednocześnie rozruch widzą jego gracze opowiada – Adam Bojanowski z firmy Ergodomy Invest i Działki Budowlane w Zaciszu.

Jakie są wyzwania rynku nieruchomości w naszej owej post-pandemicznej rzeczywistości i kryzysu wywołanego wojną w Ukrainie?

Adam Bojanowski – Niestety nadal nie można zapomnieć, że Covid-19 był bez wątpienia wielkim wyzwaniem dla rynku nieruchomości, a obecna sytuacja postpandemiczna oraz wojna w Ukrainie również przynosi kolejne problemy. Jednym z głównych jest spowolnienie gospodarcze, które doprowadziło do trudności finansowych u wielu nabywców nieruchomości, a w następstwie tego do spadku popytu na rynku i w konsekwencji do obniżenia cen nieruchomości. Oczywiście wszystko to łączy się z kryzysem w sektorze bankowym, który stawia zaporowe warunki, jakie nabywca musi spełnić, by otrzymać kredyt, spadek wydawanych kredytów powoduje spadek zdolności zakupowych więc i spadek popytu. Z drugiej strony jest też skutek negatywny tej rzeczywistości dla przedsiębiorców, którzy są ważnymi graczami na rynku nieruchomości. Wiele firm ucierpiało z powodu nowej sytuacji i może mieć trudności z finansowaniem swoich projektów deweloperskich. To doprowadziło do spadku podaży nowych nieruchomości i w konsekwencji do wzrostu cen. Ceny są teraz bardzo niestabilne i trudno przewidzieć w którą stronę ostatecznie pójdą. Jak widzimy, ta nowa zupełnie niespodziewana rzeczywistość stworzyła wiele zagrożeń dla rynku nieruchomości, ale jest to również szansa na adaptację i dostosowanie się do nowych potrzeb i preferencji nabywców. Ważne, aby być elastycznym i dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych.

Jakie inne możliwości deweloperzy mają, by kontynuować rozpoczęte inwestycje? Czy powinni wejść w stan zamrożenia kapitału i przeczekać trudne czasy?

Adam Bojanowski – Deweloperzy muszą raczej szukać nowych sposobów na przetrwanie tych czasów. Czas kryzysu to okres, gdy każdy przedsiębiorca musi mierzyć się ze swoją kreatywnością, odwagą i siłą charakteru. Bierność i czekanie na sprzyjające wiatry nie są dobrą postawą, bo mogą tylko nas pogrążyć. W tym aktualnym kryzysie kredytowym, pomysłem na to, by dalej budować, sprzedawać czy kupować jest ominiecie banków i sprzedaż nieruchomości na raty własne inwestorów. Inwestor staje się jakby „kredytodawcą” i wcale nie musi miesiącami prowadzić procedur sprawdzających zdolność ratalną klienta, bo tak podpisuję z nim umowę, że sprzedawana nieruchomość jest własnością inwestora do czasu pełnej spłaty rat, dodatkowo każdy klient wpłaca jakąś wartość wstępną, tak jak w banku. Innym sposobem na zdobycie klientów jest realizacja tzw. małej deweloperki. Czyli budowanie małych domów lub jeszcze mniejszych mieszkań, które będzie łatwiej i wykończyć i utrzymać. Dużym powodzeniem widzę, że cieszą się dziś domy o wielkości od 45-70m. Klienci mogą prościej zebrać na takie domy potrzebna gotówkę, choćby wpłatę wstępną, a później spłacają nam deweloperom raty miesięczne. To rozwiązanie, które wymusza na nas rynek, bo skoro we wrześniu ponad 90% wniosków o kredyt w Polsce zostało odrzuconych sytuacja na rynku nieruchomości stała się bardzo trudna co bardziej przedsiębiorczy inwestor zaczął realizować projekty zupełnie nietypowe dotychczas. Ja osobiście uznałem, że i w Polsce w związku z recesją wkrótce zaczną cieszyć się powodzeniem domy mobilne, które na świecie od lat już funkcjonują, szczególnie w USA. Takie domy mają zaledwie 9-14 m długości i od 2,5-4 m szerokości więc są tanie w utrzymaniu, a dodatkowo nie tak drogie jak mieszkanie, czy nawet mały dom. Można je zależnie od okoliczności przenosić z miejsca na miejsce, a my deweloperzy jesteśmy w stanie zbudować je i postawić nawet w 7-10 dni. Jeśli ktoś taki dom mobilny decyduje się kupić ode mnie to jeszcze mogę zaoferować mu jedną z kilkuset pięknych działek w zaciszu terenów wiejskich, do których prowadzą autostrady i tez na raty jakich udzielam. Kolejnym sposobem na przetrwanie kryzysu i nawet na zarobienie na nim jest inwestowanie w działki wiejskie na najpiękniejszych terenach Polski, ale takich do których można dziś łatwo dojechać dzięki autorstradom.

Czy może pan opowiedzieć nam o innych trendach inwestycyjnych w branży nieruchomości?

Adam Bojanowski – Oczywiście. Jednym z najważniejszych trendów, o których mówi się ostatnio, jest rosnące zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości komunalne, takie jak hotele, pensjonaty czy budynki użyteczności publicznej. Mówimy tu oczywiście o osobach, które szukają lokaty kapitału, albo mają nadzwyczajne zdolności kredytowe. Te osoby widzą w tym możliwość uzyskania dochodu z dzierżawy czy wynajmu, a także potencjał wzrostu wartości takiej nieruchomości w przyszłości. Innym trendem jest rosnące zainteresowanie nieruchomościami zrównoważonymi pod względem ekologicznym. Coraz więcej osób przywiązuje uwagę do efektywności energetycznej i ochrony środowiska, dlatego budynki, które spełniają takie wymagania, cieszą się coraz większą popularnością. Na koniec warto wspomnieć o rosnącym zainteresowaniu nieruchomościami typu coworking. Coraz więcej osób pracuje zdalnie lub prowadzi własną działalność gospodarczą, dlatego potrzebują elastycznych i nowoczesnych przestrzeni do pracy. Nieruchomości typu coworking mogą być doskonałym rozwiązaniem w takiej sytuacji. No i chyba najważniejszy i najnowszy trend, o którym wspominałem wyżej – związany z tym ja zmienia się nasz styl pracy na home-office i styl życia na slow-life to inwestowanie w działki z dala od dużych aglomeracji miejskich. W pięknych spokojnych terenach Polski jak Mazury, Pomorze czy Lubelszczyzna. Infrastruktura dzisiejszej wsi polskiej jest tak dobra, że życie na wsi stało się łatwe i przyjemne a dojazd do niej autostradami szybszy niż przejazd przez duże miasto. Osobiście obserwuję bardzo duże zainteresowanie tymi działkami u mnie.

A jak radzili sobie w tym roku kredytobiorcy z rosnącymi ratami hipotecznymi?

Adam Bojanowski – Różnie. Jedni pozbyli się kredytów sprzedając nieruchomości i przenosząc się do wynajmowanych mieszkań bądź domów, drudzy zaciskali pasa i żyli skromnie jak nigdy. Jeszcze inni wynajmowali swoje domy i przenosili się do rodziny lub do innych mniejszych przestrzeni wynajmowanych. Najem nie zawsze się im opłacał, bo jego ceny wraz z przyjazdem obywateli z Ukrainy do Polski skoczyły tak drastycznie do góry, że ci którzy mieli wolną gotówkę, zaczęli masowo szukać mieszkań do kupienia, by później wystawić je na rynek najmu i w ten sposób nie stracić na inflacji, a zyskać. Jednym z pomysłów stał się najmem dużo tańszy niż w miastach bo na wsiach. Stworzyłem możliwość, jaką jeszcze mało kto oferuje. Możliwość dla wielu rodzin, które sprzedały swojej mieszkania i domy w kredycie i wynajęły w mieszkanie w apartamentowcach jakie wybudowałem na moich gruntach w zaciszu, czyli z dala od zgiełku miast. Na działce, o areale 12 hektarów postawiłem dwa wolnostojące budynki mieszkalne. Jeden ma 8 mieszkań a drugi 4 kawalerki. Są one nowocześnie wyposażone, na wzór mieszkań wielkomiejskich, ale na zewnątrz otacza je przyroda zapierająca dech w piersiach. To bardzo innowacyjne podejście do wynajmu. Mieszkania te z założenia miałem wynajmować na maksymalnie rok, ale lokatorom tak dobrze się w nich mieszka, że niektórzy mieszkają już 3 lata i nie planują nic zmieniać.