Spadająca inflacja ożywia rynek najmu zwrotnego. Przewidywany nawet dwucyfrowym wzrost r/r

Aktualności Bankowość i Finanse Firma Gospodarka inwestycje Warto wiedzieć

Wchodzenie do Polski międzynarodowych funduszy i rekordowe transakcje najmu zwrotnego to dopiero początek. Niektórzy eksperci spodziewają się dalszego wzrostu zainteresowania tą strukturą finansowania. W ich ocenie sprzyja temu spadek inflacji, który zwiększa atrakcyjność stałych stawek czynszowych. Prognozuje się, że zagraniczni inwestorzy mogą jeszcze szerzej wejść na nasz rynek i powiększyć go o 10-15 proc. r/r. Warunkiem jest dalszy spadek inflacji. Gdy GUS ogłosił, że jej poziom zszedł poniżej 3 proc., nastąpiło pewne ożywienie. Teraz trzeba utrzymać trend.

najem zwrotny

Rynek nieruchomości komercyjnych odnotowuje rosnącą aktywność w obszarze transakcji najmu zwrotnego (sale leaseback, SLB). Coraz większe zainteresowanie tym modelem finansowania wykazują międzynarodowe fundusze, głównie ze Stanów Zjednoczonych i z Wielkiej Brytanii. Także duże podmioty z Europy Zachodniej dostrzegają w Polsce znaczący potencjał rozwojowy. Jednym z przykładów jest rekordowa w skali Europy Środkowo-Wschodniej transakcja spółki Eko-Okna. Dwie fabryki w Kędzierzynie-Koźlu i Wodzisławiu Śląskim sprzedano amerykańskiemu funduszowi za 1 mld zł.

– Po wielu udanych transakcjach w 2024 r. i rekordowej transakcji w maju 2025 r. możemy spodziewać się dalszego wzrostu zainteresowania tą strukturą finansowania. Sprzyja temu m.in. spadek inflacji, który zwiększa atrakcyjność stałych stawek czynszowych, zapewniając firmom stabilność kosztową i większą przewidywalność w planowaniu budżetów – komentuje Agnieszka Radkiewicz z INWI.

Spadek inflacji nie myka uwadze inwestorów

Według najnowszych danych GUS-u poziom inflacji w sierpniu spadł poniżej 3 proc. Branża czeka na utrwalenie tego stanu w dłuższej perspektywie, żeby pchnąć rynek w nowym kierunku. – Tę informację zauważyli też zagraniczni inwestorzy, wśród których widać swego rodzaju mocniejsze ożywienie w temacie. Liczą oni, że trend spadającej inflacji jest stały i będą mogli szerzej wejść na nasz rynek. W mojej ocenie ww. wypadkowe mogą w tym roku powiększyć nasz rynek nawet o 10−15 proc. r/r. Oczywiście przy zachowaniu dalszej tendencji spadku inflacji. Jest więc na co czekać – uważa Radkiewicz.

Dr Robert Orpych z Uniwersytetu WSB Merito wyjaśnia, że spadająca inflacja teoretycznie zwiększa atrakcyjność stałego czynszu. Jednak przy tego typu transakcjach mówimy o umowach nawet 30-letnich. I choć inflacja zeszła z poziomów dwucyfrowych do wskaźnika poniżej 3 proc., to wciąż pozostaje powyżej celu inflacyjnego NBP. Jeśli ta sytuacja się utrzyma, stały czynsz w długim okresie nadal będzie tracił na realnej wartości. To zaleta i wada − w zależności od strony transakcji.

– W mojej ocenie w warunkach spadającej inflacji najem zwrotny staje się instrumentem bardziej selektywnym, tj. nie dla wszystkich firm. W każdym przypadku kluczowa jest bowiem kalkulacja opłacalności. Przy malejącej inflacji realny koszt przyszłych czynszów zmienia się. Przedsiębiorca musi dokładnie przeanalizować, czy kapitał pozyskany ze sprzedaży przyniesie wystarczający zwrot. To szczególnie istotne przy umowach zawieranych na 20−30 lat – mówi dr Robert Orpych.

Jednym z najważniejszych motywatorów dla firm decydujących się na najem zwrotny jest odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomościach przez ich sprzedaż, a następnie wynajem. – W otoczeniu malejącej inflacji kapitał pozyskany ze sprzedaży nieruchomości nie traci na wartości nabywczej. Jednocześnie uniezależnia przedsiębiorstwo od dodatkowych zobowiązań hipotecznych. Firmy coraz częściej wolą reinwestować odzyskany kapitał w automatyzację, rozwój linii produkcyjnych,y ekspansję na nowe rynki – twierdzi Agnieszka Radkiewicz.

Proces rozłożony w czasie

Zdaniem eksperta z Uniwersytetu WSB Merito informacja, że inflacja spadła poniżej 3 proc. sama w sobie nie zwiększy znacząco zainteresowania najmem zwrotnym. – Przedsiębiorcy wyciągnęli wnioski z czasów wysokiej inflacji. Obawiają się, że długoterminowe zobowiązania o stałej wartości nominalnej mogą być dla nich pułapką w warunkach zmienności gospodarczej. A transakcja typu sale and leaseback to przecież zobowiązanie na dekady – zaznacza dr Orpych. Jak wskazuje, znaczący wzrost zainteresowania najmem zwrotnym nastąpi, gdy inflacja ustabilizuje się trwale poniżej 3 proc., stopy procentowe spadną do poziomów sprzed okresu pandemii (nawet poniżej 2 proc.), a przedsiębiorcy odzyskają zaufanie do stabilności gospodarczej.

– Po okresie podwyższonych stóp procentowych i dużej niepewności rynkowej pojawiają się wyraźne sygnały poprawy. Obniżające się stopy procentowe redukują koszt kapitału zarówno dla inwestorów, jak i najemców, co bezpośrednio przekłada się na korzystniejsze warunki transakcyjne – zwraca uwagę Agnieszka Radkiewicz. Według niej w miarę jak Europa zmierza ku środowisku niższych stóp procentowych, transakcje sale leaseback w Polsce zaczynają odgrywać kluczową rolę w strategiach finansowych przedsiębiorstw oraz portfelach inwestycji nieruchomościowych.

– Rosnący popyt w takich sektorach, jak logistyka, przemysł czy handel detaliczny, sprawia, że rynek najmu zwrotnego nieruchomości w Polsce jest przygotowany na utrzymanie trendu wzrostowego w nadchodzących latach, zwłaszcza w obliczu wyzwań związanych ze spowolnieniem gospodarczym i zarządzaniem zadłużeniem – podkreśla ekspertka.

Natomiast dr Orpych przewiduje, że normalizacja stóp procentowych będzie procesem rozłożonym w czasie. – Obecnie, pomimo obniżania, stopy procentowe wciąż pozostają na relatywnie wysokim poziomie. Fundusze oczekują określonej rentowności na poziomie co najmniej 7−8 proc. rocznie. To przekłada się na wysokie czynsze i nie pozostaje bez wpływu na popularność tego instrumentu – zauważa ekspert z Uniwersytetu WSB Merito.

Sale and leaseback krokiem ku stabilności

Jak dodaje dr Robert Orpych, sale and leaseback może być szczególnie atrakcyjnym rozwiązaniem dla firm, które potrzebują płynności. Jest to bezpieczna metoda pozyskania kapitału ze sprzedaży nieruchomości, stale zyskująca na popularności w naszym kraju. Dodatkowo czynsz stanowi koszt uzyskania przychodu, co samo w sobie jest korzystne podatkowo.

– W obecnym otoczeniu gospodarczym, charakteryzującym się rosnącymi potrzebami inwestycyjnymi, transakcje typu sale and leaseback pozwalają firmom zachować stabilność finansową. Wykorzystując ten mechanizm, firmy mogą odmrozić swój kapitał i zainwestować go w rozwój działalności, nowe technologie lub spłatę zobowiązań. Jednocześnie zachowują prawo do korzystania z nieruchomości na dogodnych warunkach najmu, bez wpływu na bieżącą działalność operacyjną – wskazuje Agnieszka Radkiewicz.

Ekspert z Uniwersytetu WSB Merito zastrzega jednak, że ostatecznie suma czynszów w długim okresie znacznie przekroczy wartość sprzedanej nieruchomości. Dodaje, że koszty wynajmu będą obciążały wynik operacyjny przez lata. Atrakcyjność rozwiązania zależy więc od strategii i potrzeb konkretnej firmy. Podmiot posiadający nadwyżki finansowe, który nie musi pilnie pozyskiwać kapitału, może w ogóle nie rozważać takiej opcji. Najem zwrotny nie jest też tak atrakcyjny dla firm, które w najbliższym czasie planują restrukturyzację lub chcą zachować pełną kontrolę nad swoją nieruchomością. Jej utrata może stanowić poważne ograniczenie, jeśli firma będzie chciała dostosować nieruchomość do zmieniających się warunków rynkowych lub swoich strategicznych potrzeb.

– Polska gospodarka, szczególnie sektor przemysłowy i logistyczny, jest w fazie intensywnej transformacji, napędzanej inwestycjami w nowe technologie i automatyzację. W tym kontekście firmy muszą konsekwentnie stawiać na rozwój i modernizację. Transakcje typu sale and leaseback umożliwiają im uwolnienie kapitału z nieruchomości i przeznaczenie go na unowocześnianie linii produkcyjnych czy wdrażanie zautomatyzowanych systemów magazynowych – mówi Radkiewicz.

Źródło informacji: materiały prasowe