Private debt jako odpowiedź na wyzwania finansowania inwestycji deweloperskich
W ostatnich latach obserwujemy wyraźne zaostrzenie polityki kredytowej banków wobec finansowania projektów deweloperskich. Wysokie stopy procentowe, rosnące wymagania dotyczące poziomu przedsprzedaży, silniejszy nacisk na wkład własny inwestora oraz długie i sformalizowane procesy decyzyjne sprawiają, że dla wielu deweloperów pozyskanie tradycyjnego kredytu bankowego staje się coraz trudniejsze – a w niektórych przypadkach wręcz niemożliwe.
W takiej rzeczywistości na znaczeniu zyskuje alternatywne źródło finansowania, jakim jest private debt – instrument dłużny udzielany przez podmioty inne niż banki, takie jak fundusze inwestycyjne, wyspecjalizowane spółki finansowe czy inwestorzy prywatni. Choć jeszcze kilka lat temu był to rynek niszowy, dziś staje się on coraz istotniejszym elementem struktury finansowania wielu przedsięwzięć deweloperskich w Polsce.
Elastyczność konstrukcji i procesu
Jedną z kluczowych zalet private debt jest duża elastyczność – zarówno w kontekście struktury samej transakcji, jak i procesu jej negocjowania oraz wdrażania. W przeciwieństwie do banków, które operują w sztywnych ramach regulacyjnych i wewnętrznych procedur, fundusze private debt mogą dostosowywać warunki finansowania do indywidualnych potrzeb danego projektu i inwestora.
Dzięki temu możliwe jest wypracowanie rozwiązań szytych na miarę – obejmujących m.in. niestandardowe harmonogramy spłat, odroczenie płatności kapitału, różnorodne formy zabezpieczeń czy dostosowanie poziomu zaangażowania kapitałowego inwestora.
Brak wymogu przedsprzedaży
Jednym z najbardziej restrykcyjnych wymagań banków w kontekście finansowania deweloperskiego jest konieczność wykazania się odpowiednio wysokim poziomem przedsprzedaży lokali przed uruchomieniem finansowania. Dla wielu projektów – zwłaszcza tych innowacyjnych lub realizowanych w mniej oczywistych lokalizacjach – spełnienie tego warunku bywa trudne, a czasem niemożliwe na wczesnym etapie inwestycji.
W przypadku private debt wymóg przedsprzedaży nie jest standardem. Fundusze, kierując się oceną ryzyka, mogą zdecydować się na finansowanie już na etapie przygotowawczym, co otwiera drogę do rozpoczęcia inwestycji wcześniej, bez konieczności czekania na wyniki sprzedaży. To szczególnie istotne w sytuacji, gdy czas wejścia na rynek ma kluczowe znaczenie dla rentowności projektu.
Możliwość finansowania kilku inwestycji równocześnie
Private debt to również rozwiązanie, które pozwala na strukturę portfelową, a więc finansowanie kilku projektów deweloperskich równocześnie w ramach jednej transakcji lub serii transakcji. Jest to istotne zwłaszcza dla średnich i większych graczy, którzy prowadzą działalność w kilku lokalizacjach lub segmentach rynku i chcą optymalizować swoje źródła finansowania.
Takie podejście pozwala nie tylko na lepsze zarządzanie przepływami finansowymi w grupie kapitałowej, ale również zwiększa szanse na uzyskanie korzystniejszych warunków – m.in. dzięki dywersyfikacji ryzyka po stronie finansującego.
Finansowanie zakupu banku ziemi
Innym istotnym obszarem, w którym private debt otwiera nowe możliwości, jest finansowanie zakupu banku ziemi – czyli gruntów przeznaczonych pod przyszłe inwestycje. Banki niechętnie finansują tego typu transakcje, zwłaszcza jeśli nie są one bezpośrednio powiązane z rozpoczęciem konkretnego projektu inwestycyjnego.
Tymczasem fundusze private debt są często gotowe zaangażować kapitał właśnie na tym etapie, co daje deweloperowi większą swobodę w kształtowaniu strategii rozwoju portfela gruntów oraz elastyczność w przygotowywaniu kolejnych inwestycji. To znacząca przewaga konkurencyjna na dynamicznie zmieniającym się rynku.
Strukturyzacja transakcji zgodna z potrzebami inwestora
Wreszcie, private debt oferuje szerokie możliwości w zakresie struktur zabezpieczeń, instrumentów i podmiotów biorących udział w transakcji. Finansowanie może być udzielone na poziomie spółki celowej, holdingu lub nawet właściciela nieruchomości, a zabezpieczenia mogą obejmować hipoteki, zastawy, cesje, poręczenia lub inne formy zabezpieczeń rzeczowych i osobistych – zależnie od indywidualnych ustaleń.
Dzięki temu możliwe jest dopasowanie struktury do charakterystyki danego projektu i sytuacji prawno-finansowej inwestora, co znacząco zwiększa szanse na pozyskanie finansowania w krótszym czasie i przy mniejszych nakładach formalnych.
Podsumowanie
Private debt staje się dziś realną alternatywą dla tradycyjnego kredytu bankowego w finansowaniu inwestycji deweloperskich – szczególnie w otoczeniu pełnym niepewności i rosnących ograniczeń po stronie sektora bankowego. Elastyczność, brak wymogu przedsprzedaży, możliwość strukturyzowania transakcji, finansowania wielu projektów równolegle czy zakupu banku ziemi – to tylko niektóre z korzyści, które sprawiają, że coraz więcej deweloperów decyduje się na tę formę kapitału.
W nadchodzących latach można spodziewać się dalszego rozwoju rynku private debt w Polsce – zarówno pod względem liczby aktywnych funduszy, jak i skali realizowanych transakcji. To szansa nie tylko dla deweloperów, ale także dla inwestorów poszukujących atrakcyjnych form lokowania kapitału w sektorze nieruchomości.
Dodaj komentarz