Wynajem nieruchomości w Hiszpanii – kluczowe zmiany, o których musisz wiedzieć
Zastanawiasz się nad wynajmowaniem swojej nieruchomości w Hiszpanii na cele turystyczne? Od kwietnia 2025 roku obowiązują nowe przepisy, które mogą znacząco wpłynąć na rynek wynajmu krótkoterminowego. Czy to krok w stronę zrównoważonego rozwoju lokalnych społeczności, czy nowe wyzwanie dla inwestorów? Na te i inne pytania odpowiadają Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji By-Bright, oraz Klaudia Lipska, adwokatka z kancelarii Martinez-Echevarria.
Jakie kluczowe zmiany wprowadzają regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Hiszpanii od kwietnia 2025 roku?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Właściciele nieruchomości, którzy planują przeznaczyć ją na wynajem turystyczny będą zobowiązani do uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej. Wymagane jest poparcie 3/5 właścicieli reprezentujących 3/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Jak wymóg uzyskania zgody 3/5 członków wspólnoty mieszkaniowej wpływa na możliwość wynajmowania nieruchomości turystom?
Klaudia Lipska: Aby móc wynająć nieruchomość na okres krótszy niż dwa miesiące, konieczne jest uzyskanie licencji na wynajem turystyczny. Jest to zezwolenie wydawane przez administrację publiczną, które uprawnia właściciela nieruchomości do oferowania jej w celach zakwaterowania turystycznego. Oznacza to, że w celu uzyskania licencji umożliwiającej wynajem krótkoterminowy należy przedłożyć wymaganą dokumentację, wśród której znajduje się wyraźna zgoda wspólnoty właścicieli uzyskana większością 3/5 głosów i udziałów. Bez takiej zgody nie będzie możliwe uzyskanie licencji, a co za tym idzie – oferowanie nieruchomości turystom.
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Choć dla wielu inwestorów może się to wydawać nowością, w rzeczywistości wielu wspólnot mieszkaniowych już wcześniej miało podobne regulacje. Były to wewnętrzne postanowienia mieszkańców, wprowadzane jeszcze przed nowelizacją prawa. Teraz zyskują one charakter formalny i ogólnokrajowy. W praktyce oznacza to, że przed zakupem nieruchomości inwestorzy muszą zwrócić szczególną uwagę na statuty wspólnoty i zapisy w aktach notarialnych.
Czy nowe przepisy bardziej sprzyjają lokalnym mieszkańcom, czy właścicielom inwestującym w nieruchomości?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Nowe przepisy zostały wprowadzone głównie w interesie lokalnych mieszkańców, aby poprawić dostępność mieszkań na wynajem długoterminowy oraz ograniczyć nadmierną turystykę w niektórych dzielnicach. Dla inwestorów to wyzwanie, ale także szansa na bardziej zrównoważony i przemyślany model inwestowania.
Klaudia Lipska: Przepisy te mają zwiększyć dostępność mieszkań dla mieszkańców w kontekście aktualnej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
W jaki sposób właściciele nieruchomości mogą przygotować się do uzyskania nowej licencji turystycznej i spełnienia wymagań prawnych?
Klaudia Lipska: W świetle nowego stanu prawnego, jeżeli planujemy przeznaczyć naszą nieruchomość na wynajem turystyczny, pierwszym krokiem powinno być zwołanie zebrania wspólnoty w celu głosowania nad udzieleniem wymaganej zgody. Jednocześnie należy zebrać resztę niezbędnych dokumentów. Warto skorzystać z usług kancelarii prawnej czy prawnika, który nie tylko zna aktualne przepisy, ale również może nas reprezentować w procesie uzyskania licencji. Taka pomoc pozwala uniknąć formalnych błędów i przyspieszyć cały proces.
Kolejna ustawa to obowiązek oddzielnego wejścia w Andaluzji, jak wpływa to na rynek mieszkań w regionie, zwłaszcza w Maladze czy Torremolinos?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Wymóg ten obowiązuje tylko w przypadku nowych licencji, bo prawo nie działa wstecz. Rzeczywiście dotyczy głównie miast o dużym natężeniu turystyki, czyli właśnie takich jak Malaga czy Torremolinos. Oznacza to, że apartamenty z osobnym wejściem, np. penthouse’y czy lokale w parterowych zabudowach zyskują na atrakcyjności inwestycyjnej. Dla właścicieli mieszkań w budynkach wspólnych, bez niezależnego wejścia, może to oznaczać konieczność przestawienia się na najem długoterminowy.
Jakie są korzyści i wyzwania wynikające z rejestracji swojej nieruchomości w systemie Jednolitego Rejestru Najmu (Registro Único de Arrendamientos)?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Korzyści to przede wszystkim legalność działalności, możliwość promocji na platformach internetowych, takich jak Airbnb, a także poczucie bezpieczeństwa dla gości. Wyzwania to konieczność dopełnienia formalności i zgodność z lokalnymi przepisami. Rejestracja to również sposób na uniknięcie wysokich kar.
Klaudia Lipska: W ramach procedury rejestracyjnej każda nieruchomość lub jej wydzielona część otrzyma unikalny numer rejestracyjny. Środek ten ma na celu wyeliminowanie nielegalnych ofert i umożliwia władzom skuteczny nadzór oraz kontrolę nad rynkiem wynajmu.
Czy nowelizacja przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego wpłynie na liczbę nieruchomości dostępnych na wynajem długoterminowy w Hiszpanii?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Tak, przewiduje się, że część właścicieli, którzy nie będą w stanie spełnić nowych wymogów, zdecyduje się na wynajem długoterminowy, co zwiększy dostępność takich nieruchomości. W dłuższej perspektywie może to pozytywnie wpłynąć na stabilność rynku mieszkaniowego w największych miastach.
Klaudia Lipska: Trzeba przy tym pamiętać, że nowe regulacje nie mają zastosowania do właścicieli posiadających już ważną licencję turystyczną. Oznacza to, że jeśli dotychczas legalnie wynajmowaliśmy naszą nieruchomość, a ona nie spełnia obecnych warunków, nadal możemy to robić.
Jakie sankcje grożą właścicielom, którzy nie dostosują się do nowych regulacji, np. wynajmując bez zgody wspólnoty?
Klaudia Lipska: Wysokość kar zależy od rodzaju oraz kwalifikacji naruszenia – mogą one wynosić od 150 do nawet 60.000 euro. Obejmuje to m.in. brak zgody wspólnoty, brak licencji czy oferowanie nieruchomości bez rejestracji.
Czy nowe przepisy mają realną szansę ograniczyć wzrost cen nieruchomości oraz wynajmu mieszkań w popularnych kurortach turystycznych?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Zmniejszenie liczby dostępnych licencji może nieco spowolnić wzrost cen nieruchomości inwestycyjnych, ale z drugiej strony zwiększy popyt na legalne, dobrze przygotowane oferty. W dłuższej perspektywie nowe przepisy mogą pomóc ustabilizować ceny najmu i poprawić warunki mieszkaniowe dla lokalnych rezydentów.
Jakie są rady Pań dla osób planujących inwestycję w nieruchomości w Hiszpanii w obecnej sytuacji prawnej i rynkowej?
Joanna Ossowska-Rodziewicz: Najważniejsze to nie działać samodzielnie. Kluczowa jest współpraca z profesjonalnym biurem obrotu nieruchomościami, które nie tylko znajdzie odpowiednią ofertę, ale także zapewni kompletne doradztwo, m.in. pomoc prawną, podatkową i licencyjną. Dzięki temu inwestor ma pewność, że wszystkie aspekty formalne i prawne zostaną dopilnowane, a jego inwestycja będzie bezpieczna i przemyślana.
Klaudia Lipska: Tak, w takich przypadkach nieoceniona jest pomoc prawnika, który już na etapie analizy inwestycji będzie w stanie określić, jaka jest sytuacja prawna w danym budynku i czy wspólnota wyraża zgodę na wynajem krótkoterminowy. Fachowa analiza dokumentacji wspólnoty to zaoszczędzony czas, środki i wyeliminowanie problemów formalnych.
roznawiał: Mariusz Gryżewski
Wprowadzone zmiany w przepisach mają na celu zrównoważenie rynku wynajmu nieruchomości w Hiszpanii. Dla inwestorów oznacza to konieczność większej świadomości prawnej i staranności w planowaniu przedsięwzięć. Dzięki odpowiedniemu wsparciu prawno-agencyjnemu można jednak nie tylko dostosować się do nowych wymagań, ale i odnaleźć w nich szanse na intratne inwestycje.
Dodaj komentarz