Kluczowe Wyzwania i Szanse na Polskim Rynku Nieruchomości – Wywiad z Martyną Krochmal
Rynek nieruchomości w Polsce, będący jednym z kluczowych sektorów gospodarki, przechodzi obecnie dynamiczne zmiany. Aby lepiej zrozumieć wyzwania i możliwości, które stają przed deweloperami, zaprosiliśmy do rozmowy Martynę Krochmal. Martyna jest CEO firmy Investa Martyna Krochmal, współzałożycielką Fundacji Motyle oraz autorką popularnego podcastu Finansowe Fale. Z ponad 15-letnim doświadczeniem w pośrednictwie i doradztwie biznesowym oraz rocznym finansowaniem przekraczającym 700 milionów złotych, jest uznawana za ekspertkę w zakresie finansowania firm. Absolwentka ekonomii i zarządzania inwestycjami, dzieli się swoimi spostrzeżeniami na temat aktualnej kondycji rynku oraz przyszłości sektora nieruchomości w Polsce. W naszej rozmowie poruszymy m.in. kwestie kluczowych wyzwań dla deweloperów, wpływu programów rządowych oraz roli alternatywnych źródeł finansowania. Serdecznie zapraszamy do lektury!
Jakie są obecnie największe wyzwania dla deweloperów szukających finansowania na zakup działek i realizację inwestycji?
Martyna Krochmal – Obecnie wyzwaniem dla deweloperów jest znalezienie finansowania, które spełnia ich oczekiwania pod kątem przedsprzedaży oraz wymaganego wkładu własnego. Banki są bardzo ostrożne. Oczekiwania dotyczące zabezpieczenia i wysokości przedsprzedaży powodują, że proces pozyskiwania finansowania może być dłuższy i bardziej skomplikowany niż w przeszłości. To sprawia, że często trzeba szukać alternatywnych źródeł kapitału.
Czy program „Mieszkanie na start” rzeczywiście wpływa lub wpłynie na zwiększenie dostępności finansowania dla deweloperów? Jakie są jego główne zalety i wady?
Martyna Krochmal – Program „Mieszkanie na start” bez wątpienia ma wpływ na rynek, ale bardziej pod kątem stymulowania popytu. Zwiększone zainteresowanie mieszkaniami ze strony konsumentów oczywiście stanowi motywację dla deweloperów do podejmowania nowych inwestycji, jednak obecne oraz planowane programy rządowe dot. mieszkalnictwa niekoniecznie ułatwiają dostęp deweloperom do samego finansowania. W rezultacie może pojawić się problem po stronie podaży.
Jak ocenia Pani obecną kondycję polskiego rynku nieruchomości i jakie czynniki mają na nią największy wpływ?
Martyna Krochmal – Polski rynek nieruchomości można uznać za stabilny, ale niepozbawiony wyzwań. Składa się on z dwóch głównych elementów: strony popytowej i podażowej. Aktualnie strona popytowa jest często sztucznie napędzana przez różne programy rządowe, co prowadzi do dużych wahań cen oraz ograniczonej dostępności mieszkań. Od strony podaży natomiast, rynek mocno kształtują zmiany w stopach procentowych. Wysokie stopy procentowe ograniczyły zdolność kredytową klientów, co z kolei spowodowało wstrzymanie niektórych inwestycji deweloperskich, gdyż wiele umów rezerwacyjnych nie doszło do skutków.
Jak ocenia Pani sytuację sektora aparthoteli i PRS (Private Rented Sector) w Polsce?
Martyna Krochmal – Sektor aparthoteli oraz PRS w Polsce rozwija się dynamicznie, odpowiadając na rosnące potrzeby zarówno inwestorów, jak i najemców. Aparthotele stają się coraz bardziej popularne w dużych miastach, szczególnie w turystycznych lokalizacjach, oferując krótkoterminowy wynajem dla podróżujących oraz długoterminowy dla pracowników zdalnych. PRS z kolei, w odpowiedzi na rosnące koszty mieszkań i zmieniające się preferencje dotyczące wynajmu, zyskuje na popularności. Inwestycje w sektor PRS cieszą się dużym zainteresowaniem, zwłaszcza ze strony funduszy inwestycyjnych, które widzą w nim stabilną i długoterminową alternatywę dla tradycyjnych modeli nieruchomościowych. Niemniej jednak, wyzwaniem dla sektora aparthotelowego jest sezonowość popytu, a dla PRS – zmienność regulacji prawnych dotyczących wynajmu.
Jakie są główne korzyści i potencjalne zagrożenia związane z inwestowaniem w aparthotele i PRS?
Martyna Krochmal – Korzyści płynące z inwestowania w aparthotele to przede wszystkim możliwość generowania wyższych zysków w porównaniu do standardowego wynajmu długoterminowego, zwłaszcza w lokalizacjach o dużym ruchu turystycznym. Dla PRS, kluczowym atutem jest stabilność dochodów z najmu oraz rosnący popyt na wynajem mieszkań, szczególnie w większych miastach. Potencjalne zagrożenia to ryzyko regulacyjne – zwłaszcza w przypadku PRS, gdzie zmiany w polityce wynajmu mogą wpłynąć na rentowność. Dodatkowo, dla aparthoteli sezonowość oraz zmienność popytu mogą być istotnymi wyzwaniami, wymagającymi elastycznego zarządzania.
Jakie możliwości pozyskania finansowania widzi Pani dla firm deweloperskich w dobie rosnącej konkurencji i zmiennych warunków rynkowych?
Martyna Krochmal – Jednym z niedocenianych źródeł finansowania jest bankowość spółdzielcza. Banki spółdzielcze oferują elastyczne warunki finansowania i chętnie współpracują z deweloperami, zwłaszcza w lokalnych projektach. Warto również zwrócić uwagę na rynek private debt, który staje się coraz bardziej popularnym źródłem kapitału dla firm deweloperskich. Może on zapewnić większą elastyczność niż tradycyjne banki, zwłaszcza w dynamicznie zmieniających się warunkach rynkowych.
W jaki sposób zewnętrzne źródła finansowania, takie jak pożyczki unijne czy obligacje, mogą wspierać rozwój projektów deweloperskich?
Martyna Krochmal – Przede wszystkim mogą one znacząco pomóc deweloperom w zwiększeniu skali ich działalności oraz poprawie płynności finansowej. Dzięki tego rodzaju finansowaniu holdingowemu, deweloperzy mogą szybciej realizować projekty, kupować nowe działki pod kolejne inwestycje, a jednocześnie zabezpieczać się przepływami finansowymi z bieżących projektów. To narzędzie pozwala na bardziej dynamiczny rozwój i lepsze zarządzanie kapitałem.
Jakie są kluczowe trendy w finansowaniu inwestycji deweloperskich, które mogą wpłynąć na przyszłość tej branży w Polsce?
Martyna Krochmal – W najbliższych latach spodziewamy się dalszego rozwoju alternatywnych źródeł finansowania, takich jak crowdfunding inwestycyjny oraz fundusze private debt. Ponadto, duże nadzieje wiąże się z ustawą o REIT-ach (Real Estate Investment Trusts), która może znacząco zrewolucjonizować rynek nieruchomości, zwłaszcza w kontekście inwestycji w nieruchomości komercyjne. Te innowacyjne formy finansowania mogą otworzyć nowe możliwości dla deweloperów, zwłaszcza tych, którzy są gotowi na bardziej kreatywne podejście do pozyskiwania kapitału.
Jakie są najczęstsze błędy popełniane przez deweloperów podczas poszukiwania finansowania i jak ich unikać?
Martyna Krochmal – Jednym z najczęstszych błędów jest zbyt optymistyczne podejście do warunków rynkowych oraz przecenianie możliwości finansowych. Deweloperzy często zakładają, że banki udzielą im kredytu na bardziej korzystnych warunkach niż jest to realnie możliwe. Kolejnym błędem jest brak dywersyfikacji źródeł finansowania – poleganie tylko na jednym banku czy jednym modelu finansowania może narazić firmę na poważne ryzyko. Aby tego uniknąć, warto zawsze mieć plan B i rozważać różne opcje finansowania na różnych etapach realizacji projektu.
rozmawiał Mariusz Gryżewski
więcej informacji: Investa Martyna Krochmal
Dodaj komentarz