Ożywienie na polskim rynku nieruchomości komercyjnych
Po ostatnich trudnych latach na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych, z wyraźnym spowolnieniem w 2023 r., wyniki z 2024 r. pozwalają uwierzyć w stabilizację i patrzeć w przyszłość z optymizmem. Całkowity wolumen transakcji w Polsce w ub.r. ponad dwukrotnie przekroczył wartość z 2023 r., potwierdzając znaczne ożywienie aktywności na rynku.
Całkowity wolumen inwestycji w Polsce w 2024 r. osiągnął 5 mld euro. Szczególnie imponujący był IV kwartał, którego wynik przebił wolumen inwestycji z całego 2023 r. Taki wynik osiągnięto dzięki powrotowi dużych transakcji, zarówno portfelowych, jak i pojedynczymi aktywami. − Powrót inwestorów wynika z obniżek stóp procentowych zainicjowanych latem przez EBC i FED, które przekładają się na większą dostępność bardziej przystępnego finansowania – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment Capital Markets Group, w Avison Young. − Warto zauważyć, że 10 największych spośród 130 zamkniętych transakcji odpowiadało za prawie 50 proc. całkowitego wolumenu. Podobną płynność, z dominacją kilku największych transakcji, obserwowaliśmy w 2022 r. – zauważa Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research & Data Manager w Avison Young.
Sektor biurowy stanowił 1/3 całkowitego wolumenu w 2024 r. Imponująca sprzedaż Warsaw UNIT była największą transakcją pojedynczym aktywem w Europie w sektorze biurowym w ub.r. W sektorze handlowym za połowę wolumenu odpowiadały 2 duże regionalne centra handlowe. To Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Center w Katowicach. Z kolei w segmencie magazynowym zwiększyła się liczba transakcji portfelowych. Sektor hotelowy odnotował 11 transakcji, a sektor mieszkaniowy – 13.
Warszawskie deale na skalę europejską
W 2023 r. wzrosło zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu value-add i oportunistycznymi. Z kolei w 2024 r. odnotowaliśmy już większą sprzedaż aktywów typu core i core+”, zwłaszcza w Warszawie. Trend ten wskazuje na obecność przecen na rynku − ceny sprzedaży są bardziej dostosowane do aktualnych warunków rynkowych. Niemniej popyt na starsze nieruchomości z potencjałem do dalszej konwersji pozostaje silny.
Największa transakcja pojedynczym aktywem w Polsce w 2024 r. w sektorze biurowym − przejęcie Warsaw UNIT przez Eastnine AB − była również największą taką transakcją w Europie w ub.r. Pod względem wolumenu główną transakcją sektora była sprzedaż 49 proc. udziałów w biurowym portfelu CPI, która odpowiadała za ponad 1/4 całkowitego wolumenu. Inne ciekawe budynki biurowe, które zmieniły właściciela w 2024 r., to P180, Studio B i Lakeside.
Regiony wracają do gry
Istotnym trendem było ożywienie na regionalnych rynkach biurowych. Spośród 45 transakcji sektora 13 było zlokalizowanych w miastach regionalnych. Stanowi to znaczny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem, kiedy to sprzedano jedynie 2 biurowce w Krakowie. − Co ciekawe, obserwujemy również rosnące zainteresowanie nabywaniem biurowców przez ich najemców. Interesujące przykłady to zakup Bokserska Office Center w Warszawie przez Enter Air, Match Point B przez GPoland i Domaniewska 50A przez Ryan Air, a także kilka przejęć przez instytucje publiczne. Kolejne tego typu transakcje są planowane i znajdują się w początkowych fazach negocjacji – mówi Marcin Purgal.
Polski kapitał, odpowiedzialny za prawie 40 proc. transakcji biurowych, staje się coraz bardziej znaczący w tym sektorze. Wykazuje rosnący apetyt na mniejsze biurowe formaty. Rodzimy kapitał inwestuje już nie tylko w obiekty mieszkaniowe. Nieruchomości komercyjne również stają się opcją inwestycyjną.
Transakcje znanymi centrami handlowymi
− Sektor handlowy odpowiadał za 32 proc. całkowitego wolumenu w 2024 r., odnotowując znaczący wzrost o 10 p.p. w porównaniu do 2023 r. Zmieniła się też struktura nabywanych aktywów. Widoczne było przesunięcie w kierunku regionalnych centrów handlowych, w tym dużych nieruchomości typu prime – zauważa Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young.
Sektor zakończył 2024 r. łącznym wolumenem 1,6 mld euro, co jest najwyższym wynikiem od 2019 r. Najbardziej znaczącymi transakcjami były przejęcia przez NEPI Rockcastle Magnolia Park we Wrocławiu i Silesia City Centre w Katowicach. Stanowiły one 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w sektorze w 2024 r. Ten sam inwestor nabył w 2022 r. Forum Gdańsk. Inną ważną transakcją była sprzedaż portfela centrów handlowych przez Cromwell na rzecz czeskiego inwestora Star Capital Finance. Wśród pozostałych transakcji regionalnymi centrami handlowymi znalazły się Galeria Wisła w Płocku i Centrum Galardia w Starachowicach.
Parki handlowe, pozostające w cieniu dużych centrów handlowych, cieszyły się niesłabnącym zainteresowaniem inwestorów. W 2024 r., podobnie jak w 2023 r., stanowiły połowę całkowitej liczby transakcji.
Powrót transakcji portfelowych
Sektor magazynowy dominował na polskim rynku inwestycyjnym w 2023 r., stanowiąc prawie połowę całkowitego wolumenu inwestycji. W związku z tym wzrost odnotowany w 2024 r. nie był aż tak spektakularny jak w innych sektorach nieruchomości. Sektor magazynowy odnotował w ub.r. wolumen 1,3 mld euro, zbudowany głównie w oparciu o transakcje portfelowe. Wśród 7 transakcji typu multi-asset, stanowiących ponad 50 proc. całkowitego wolumenu sektora, 2 były częścią europejskich przejęć portfelowych. Oznacza to powrót dużych międzynarodowych portfeli na rynek inwestycyjny. Większość sprzedanych aktywów (z wyłączeniem sprzedaży akcji DL Invest) była zlokalizowana w 5 głównych hubach magazynowych.
− Oczekuje się, że zmniejszająca się rozbieżność cenowa między sprzedającymi a kupującymi jeszcze bardziej przyspieszy wzrost wyników w sektorze. Także rosnące znaczenie nearshoringu na polskim rynku logistycznym stwarza znaczne możliwości dalszego rozwoju rynku. Natomiast coraz bardziej uwidaczniają się różnice cenowe między nieruchomościami zgodnymi z normami ESG a starszymi aktywami – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment, w Avison Young.
10-lecie rynku PRS w Polsce
Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce obchodzi 10-lecie. Przez dekadę sektor dynamicznie się rozwijał, dostarczając prawie 20 000 ukończonych lokali, z dodatkowymi ponad 10 000 w budowie (status na koniec 2024 r.). W ub.r. ukończono 28 nowych projektów PRS. Wprowadziły one na rynek ponad 5 900 mieszkań, z czego 16 zlokalizowanych było w miastach regionalnych. Większość nowych inwestycji to projekty operatorów PRS o ugruntowanej pozycji. Tylko 1 został zrealizowany przez nowego gracza na rynku − AP Słowackiego. Łącznie 3 największe podmioty obecne na rynku − Resi 4 Rent, Vantage Rent i Fundusz Mieszkań na Wynajem − odpowiada obecnie za ponad 50 proc. istniejących zasobów PRS. Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie kolejnych 6 500 lokali, z czego 70 proc. wzbogaci rynki regionalne.
W 2024 r. rynek mieszkaniowy odnotował łącznie 12 zamkniętych transakcji w sektorze PRS, osiągając rekordowy wynik 344 mln euro. Transakcje w sektorze PRS sfinalizowali głównie aktywni już operatorzy rynkowi, z wyjątkiem jednego nowego nabywcy − Lew Investment, który nabył projekt Urban Home od G City w Krakowie. Warto zauważyć, że inwestorzy ze Szwecji byli odpowiedzialni za 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w PRS.
Warszawa nadal była liderem, z 9 transakcjami sfinalizowanymi w stolicy. W 2024 r. miała też miejsce transakcja portfelowa − sprzedaż przez City Living portfela mieszkań zlokalizowanych w Warszawie, Poznaniu i Bydgoszczy.
Perspektywy na przyszłość
Polska pozostaje atrakcyjna dla inwestorów dzięki silnemu wzrostowi gospodarczemu i solidnym fundamentom rynkowym. Spodziewana jest kontynuacja trendu obniżek stóp procentowych, wraz z rozluźnieniem polityki kredytowej banków. Eksperci oczekują dalszej poprawy płynności inwestycyjnej we wszystkich klasach aktywów. W prognozach wskazują też ogólną atrakcyjność mniejszych formatów nieruchomości z długim WAULT i rosnące zainteresowanie spółkami typu REIT z Europy Zachodniej, a także krajów Europy Środkowo-Wschodniej i krajów bałtyckich. Spodziewają się transakcji kształtujących nowe poziomy stóp kapitalizacji.
Źródło informacji: materiały prasowe
Dodaj komentarz