Na niepewnym rynku przetrwają zapobiegliwi
Główne zadanie firm budowlanych to dostosowanie kosztów do rynku. Polskie firmy są najczęściej bardzo dobrze zorganizowane i potrafią radzić sobie nawet w trudnych czasach. Jednak praktycznie nie są w stanie zarabiać, a czasem wręcz muszą dokładać. My na szczęście mamy odpowiedni kapitał, ponieważ w lepszych latach nie konsumowaliśmy zarobionych pieniędzy, tylko zostawialiśmy je w firmie. I takie przedsiębiorstwa mają dziś szansę bez większych kłopotów przetrwać – mówi Grzegorz Głasek, prezes zarządu SPS Construction Sp. z o.o.
Jak ocenia pan aktualną sytuację na rynku mieszkaniowym? Czy warunki rynkowe są korzystne dla generalnego wykonawcy?
Grzegorz Głasek: Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest bardzo trudna. Większości ludzi nie stać na kupno mieszkania z własnych środków. A kredyty są nie dość, że drogie, to jeszcze często niedostępne. Tym sposobem prawie całkowicie ograniczono rynek mieszkań w segmencie popularnym. Inaczej wygląda natomiast sytuacja na rynku premium, bo od niedawna Polacy zaczęli doceniać, że piękne mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji to zarówno wspaniałe miejsce do życia, jak i lokata kapitału. Prawdę mówiąc, rynek mieszkań luksusowych ma się dobrze, choć jest bardzo ograniczony, zarówno ze względu na cenę, jak i na niewielką możliwość podaży, ponieważ dotyczy tylko najlepszych lokalizacji w największych polskich miastach. Można przyjąć, że dziś ludzie bogatsi poszukują tylko takich mieszkań.
Odpowiadając na drugą część pytania, muszę z przykrością stwierdzić, że generalnym wykonawcom jest jeszcze trudniej niż deweloperom. Bo z jednej strony muszą funkcjonować na znacznie słabszym rynku, a z drugiej mierzyć się z cały czas rosnącymi kosztami. Ale radzić sobie trzeba w każdych okolicznościach.
Jak obniżka stóp procentowych będzie rzutować na dalszy rozwój branży?
Grzegorz Głasek: Oczywiście ma to dość istotny wpływ na finalną cenę mieszkań. Jednak według mnie ważniejsza jest dostępność kredytów. I trochę niezrozumiałe jest to, że np. trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują, może według wyliczeń banku otrzymać kredyt na mieszkanie wielkości 15 mkw., bo tak wychodzi z tabelek.
Jak przeobrażenia społeczno-gospodarcze wpływają na zapotrzebowanie rynkowe w kontekście nieruchomości? Czego oczekują współcześni nabywcy?
Grzegorz Głasek: Jasne jest, że ludzie z pokolenia na pokolenie dążą do tego, by żyć lepiej i wygodniej. Dlatego też oczekiwania są obecnie znacznie większe niż kilkanaście lat temu. Współcześni nabywcy chcą mieć jak najwyższe standardy mieszkań, ale za pieniądze nie większe niż wcześniej. To oczywiście niemożliwe, dlatego muszą zmienić albo budżet, albo standard. Ewentualnie metraż. Bywa też tak, że czasami całkowicie rezygnują z zakupu.
Jakie wyzwania stawia to przed firmą budowlaną specjalizującą się w nieruchomościach mieszkaniowych?
Grzegorz Głasek: Główne zadanie firm budowlanych to dostosowanie kosztów do rynku. Polskie firmy są najczęściej bardzo dobrze zorganizowane i potrafią radzić sobie nawet w trudnych czasach. Jednak praktycznie nie są w stanie zarabiać, a czasem wręcz muszą dokładać. I dobrze jest, jeśli jest z czego. My na szczęście mamy odpowiedni kapitał, ponieważ w lepszych latach nie konsumowaliśmy zarobionych pieniędzy, tylko zostawialiśmy je w firmie. I takie przedsiębiorstwa mają dziś szansę bez większych kłopotów przetrwać. Trzeba też pamiętać o ciągle rosnących kosztach realizacji, bo jednak cały czas jest kilkuprocentowa inflacja, która dotyczy także budownictwa.
Aura Gdańsk
Czego w obszarze legislacji oczekuje dziś zarządzana przez pana firma czy też szerzej − środowisko budowlane?
Grzegorz Głasek: Myślę, że legislacje nie będą miały większego znaczenia. Zresztą uwarunkowania prawne nie są w Polsce złe. Problemem jest raczej przewlekłość postępowań, związana z niekompetencją urzędników i częstym mnożeniem barier ot tak, na wszelki wypadek. Niejednokrotnie pozwolenie na budowę uzyskuje się po kilku latach od zakupu gruntu pod inwestycję. To kosztuje, a zarazem uniemożliwia kolejne działania, bo każdy ma ograniczone pieniądze i dostęp do nich. Przez takie postępowanie po prostu hamuje się gospodarkę. W efekcie finalnie mieszkania są droższe, ponieważ finansowanie inwestycji przez zbyt długi czas wpływa na wzrost kosztów finansowych i kosztów ogólnych przedsiębiorców. A to w konsekwencji musi zwiększyć cenę konsumenta.
Przy okazji muszę jednoznacznie wyrazić swoją opinię. Ostatnio bardzo często słychać wypowiedzi różnych ważnych osób w państwie, jak to deweloperka ma bardzo wysokie – bo 30-procentowe − marże. Po pierwsze to niezmiernie rzadkie przypadki. Raczej jest to 15−20 proc. Jeśli porównamy to z innymi branżami, to wcale nie jest to wysoki poziom. A ryzyka są jednak bardzo duże, gdyż jedna nietrafiona inwestycja może całkowicie pogrążyć firmę.
Osobiście oczekuję od naszego rządu konkretnej propozycji dotyczącej mieszkań socjalnych i komunalnych. Od wielu lat się o tym mówi, a tak naprawdę żaden rząd nic konkretnego w tym zakresie nie zrobił. Tymczasem ludzie muszą gdzieś mieszkać − wszyscy, a nie tylko ci, którzy mają 100 proc. pieniędzy na zakup mieszkania.
Pozytywne są natomiast obecne działania rządu w zakresie deregulacji. Po raz pierwszy od wielu lat władze chcą wysłuchać przedsiębiorców i zmienić przeszkadzające w pracy przepisy prawne.
Mają państwo bogate portfolio zróżnicowanych realizacji. Czy któraś z nich zajmuje honorowe miejsce w dorobku firmy i stanowi szczególny powód do dumy?
Grzegorz Głasek: Jestem dumny z każdej budowy. Szanuję wszystkich naszych partnerów. Cieszę się z każdej realizacji. Jeśli jednak miałbym wymienić jedną szczególną budowę, wskazałbym inwestycję w Gdańsku, na Wyspie Spichrzów zrealizowaną dla Mill-Yon. Po chwili zastanowienia muszę dodać Górnośląską 6 w Warszawie dla Volumetrica. Obie inwestycje są piękne i na pewno wyróżniają się spośród 150 realizacji, które SPS zbudował w swojej 20-letniej historii.
Inwestycja „Górnośląska 6” zrealizowana dla Volumetric
Czego nauczyło pana wieloletnie zarządzanie SPS Construction? Czy mimo licznych sukcesów firmy były też gorzkie lekcje?
Grzegorz Głasek: Oczywiście były też porażki. Na szczęście jednostkowe. Tak było z jedną dużą budową na warszawskim Wilanowie, gdzie dołożyliśmy 2 miliony złotych. Było to wynikiem złej oceny robót inżynieryjnych. Koszt okazał się istotnie wyższy niż planowany. Był też obiekt na „starym” Wilanowie, gdzie również ponieśliśmy straty. W tym przypadku również źle oceniliśmy koszty budowy.
Trudne czasy były 3−4 lata temu, kiedy ceny galopowały, a my mieliśmy kontrakty w wartości ryczałtowej, czyli stałej. Na szczęście prawie wszyscy nasi partnerzy zachowali się wówczas wobec nas świetnie i w istotny sposób pozwolili nam zmniejszyć straty, podpisując stosowne aneksy. Także okres pandemii oraz początek wojny po napadzie Rosji na Ukrainę był ciężki. Nastroje w Polsce były wówczas bardzo złe i panowała stagnacja, bo nikt nie wiedział, jak to dalej będzie, w związku z czym decyzje inwestycyjne przekładano na później. Z perspektywy czasu z rozrzewnieniem wspominam czasy sprzed 5 czy 10 lat, gdy poważniejszych problemów nie było.
Jak ważna jest równowaga między obowiązkami prezesa i ogromem codziennej pracy a życiem prywatnym i realizacją pasji?
Grzegorz Głasek: Od pewnego czasu udaje mi się pogodzić pracę zawodową i życie prywatne. 2 lata temu do zarządu, wcześniej jednoosobowego, powołałem wiceprezesów. I był to strzał w dziesiątkę, bo nie dość, że zostałem odciążony zawodowo, to jeszcze awansowani wiceprezesi z innej perspektywy popatrzyli na firmę i są zdecydowanie bardziej przydatni niż jeszcze kilka lat temu. Każdy z powołanych członków zarządu był zawsze świetnym pracownikiem, lecz nie zawsze myślał horyzontalnie, tylko z perspektywy wycinka swojej pracy.
Mam zatem czas dla rodziny i na realizację swoich pasji, takich jak chociażby brydż. Uczestniczę w bardzo wielu turniejach brydżowych i to na najwyższym poziomie, m.in. w Mistrzostwach Europy i Mistrzostwach Świata. To jest dla mnie ogromna radość.
Rozmawiała Magdalena Szczygielska
Dodaj komentarz