Jak innowacje i efektywność energetyczna napędzają rynek prywatnych akademików?
Na rynku nieruchomości, gdzie metry kwadratowe przeliczane są na potencjał zysków, rozwija się sektor, który łączy chłodny inwestycyjny rachunek z istotną potrzebą społeczną. PBSA (ang. Purpose-Built Student Accommodation) to rynek prywatnych akademików tworzonych z myślą o wymaganiach studentów. Wbrew pozorom nie jest to jedynie wygodne łóżko i szybkie Wi-Fi, ale cały ekosystem wspierany przez technologię, zrównoważony rozwój i silny impuls inwestycyjny.
Według jednego z ostatnich raportów Savills Polska – choć jest piątym rynkiem w UE pod względem liczby studentów (1,24 mln w roku akademickim 2023/24) –pozostaje w tyle, jeśli chodzi o dostępność miejsc w akademikach. Tylko nieco ponad 10 proc. studentów może liczyć na zakwaterowanie w domach studenckich, z czego nowoczesne prywatne akademiki odpowiadają za zaledwie 10 proc. podaży. Oznacza to, że około 1 proc. studentów może liczyć na miejsce w takiej inwestycji.
Rynek domów studenckich w Polsce ma więc ogromny potencjał wzrostu, zarówno pod kątem podaży, jak i jakości oferowanych rozwiązań. Dla porównania, w krajach zachodnich prywatne akademiki stanowią istotny komponent infrastruktury edukacyjnej i przyciągają nie tylko studentów z zagranicy, ale również lokalnych studentów.
Projektowanie przestrzeni z myślą o potrzebach pokolenia Z
Współczesne prywatne akademiki w Polsce to już nie tylko dach nad głową, ale także atrakcyjne miejsce do życia, nauki i budowania relacji. Nowoczesne przestrzenie wspólne, strefy coworkingowe, kuchnie, sale fitness, sale gier, a czasami nawet taras na dachu. Te wszystkie powierzchnie projektowane są z myślą o maksymalnym komforcie i funkcjonalności.
Dla inwestorów oznacza to konieczność ścisłej współpracy z ekspertami, którzy rozumieją nie tylko rynek, lecz także zmieniające się potrzeby młodych ludzi. Takie partnerstwo zapewnia kompleksowe usługi doradztwa projektowego, które obejmują analizę rynku, ale również wsparcie w procesie planowania i realizacji nowoczesnych przestrzeni akademickich.
Outsourcing w przygotowaniu projektu owocuje odpowiednim zabezpieczeniem inwestycji pod kątem procesów ESG, czyli dbałością o prowadzenie zrównoważonego i odpowiedzialnego biznesu. Rozsądne podejście powinno zakładać właściwe rozeznanie rynku w kontekście regulacji oraz certyfikatów.
Zrównoważony rozwój w praktyce, czyli jak PBSA wpisuje się w dyrektywę EPBD
W kontekście europejskich regulacji, takich jak dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), PBSA jawi się jako modelowy przykład nowoczesnego podejścia do budownictwa i dążenia do zeroemisyjności budynków. Energooszczędne systemy ogrzewania, wentylacji, oświetlenia oraz wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii i optymalizacja zużycia zasobów – to nie tylko modne hasła, ale konkretne rozwiązania implementowane w ramach strategii przyczyniających się do oszczędzania energii w budynkach. Deweloperzy i operatorzy inwestujący w PBSA, idąc w kierunku efektywności energetycznej i zeroemisyjności budynków odpowiadają na regulacje prawne, a zarazem szukają sposobów na zwiększenie atrakcyjności inwestycji w długim horyzoncie czasowym.
Wiele analiz wskazuje, że w budynkach zamieszkania zbiorowego (w tym PBSA) ogrzewanie, chłodzenie oraz zużycie ciepłej wody stanowią główny czynnik ogólnego zużycia energii. Dlatego największy potencjał oszczędności tkwi w optymalizacji tych obszarów. W praktyce oznacza to, że inwestorzy, decydując się na wdrażanie nowoczesnych technologii, mogą znacząco wpłynąć na obniżenie kosztów operacyjnych.
Efektywność energetyczna w budynkach zamieszkania zbiorowego
Inwestorzy sektora PBSA mogą wykorzystywać nowoczesne metody wpływające na efektywność energetyczną. Na liście przykładów są m.in.:
- mechaniczna wentylacja z odzyskiem ciepła (HRV) – systemy te poprawiają jakość powietrza wewnętrznego, a przy tym minimalizują straty ciepła;
- zdalny pomiar mediów – instalacja liczników dla energii elektrycznej, wody i ciepła umożliwia bieżącą kontrolę zużycia, identyfikację obszarów wysokiego zużycia oraz wprowadzenie korekt;
- automatyczne wyłączanie oświetlenia – czujniki ruchu i systemy zarządzania oświetleniem w częściach wspólnych, takich jak korytarze, łazienki czy kuchnie, pozwalają na znaczną redukcję zużycia energii;
- inteligentne sterowanie systemem ogrzewania – wykorzystanie czujników otwarcia okien do automatycznego odcinania ogrzewania podczas wietrzenia pomieszczeń eliminuje marnowanie energii;
- instalacje fotowoltaiczne i systemy OZE – panele fotowoltaiczne umożliwiają generację energii na miejscu, co zmniejsza zależność od sieci energetycznej, a w połączeniu z pompami ciepła tworzy efektywny, hybrydowy system grzewczy;
- systemy automatyki budynkowej (BACS) – zaawansowane systemy monitorujące zużycie energii w czasie rzeczywistym i wykorzystujące algorytmy sztucznej inteligencji potrafią zoptymalizować zużycie energii nawet o 40 proc. przy jednoczesnym zwiększeniu komfortu mieszkańców.
Due diligence podstawą podejmowania decyzji inwestycyjnych
W przypadku PBSA entuzjazm związany z potencjalnym zwrotem z inwestycji musi iść w parze z chłodną analizą finansową, techniczną i środowiskową. Szczególną rolę odgrywa tu audyt techniczny due diligence, który stanowi fundament bezpiecznego inwestowania.
To nie tylko podstawowe sprawdzenie standardu budynku, lecz także pełne rozpoznanie ryzyk, ukrytych kosztów i potencjalnych wyzwań operacyjnych. W ramach procesu due diligence analizuje się m.in. jakość konstrukcji, instalacje, dokumentację projektową, standardy wykonania oraz zgodność z obowiązującymi przepisami, w tym z dyrektywą EPBD. Niezwykle istotne staje się też rozpoznanie możliwości optymalizacji energetycznej, co ma kluczowe znaczenie w kontekście oszczędzania energii w budynkach i wymogów ESG.
Tutaj ogromną rolę odgrywają doświadczeni doradcy, którzy wspierają inwestorów na każdym etapie analizy. Przygotowują kompleksowe raporty techniczne i środowiskowe, pomagają interpretować dokumentację, wskazują niezgodności i rekomendują konkretne działania naprawcze i optymalizacyjne.
Agencje nieruchomości posiadają wyspecjalizowane działy zajmujące się doradztwem w zakresie ESG, które analizują inwestycję także pod kątem zrównoważonego rozwoju, neutralności klimatycznej, efektywności energetycznej i wpływu społecznego. To jeden z głównych filarów oceny każdej nowoczesnej nieruchomości.
Dzięki ścisłej współpracy między działami technicznymi BPC (Building & Project Consultancy), ESG oraz OCM (Operational Capital Markets), funkcjonującymi w Savills, inwestorzy otrzymują pełen obraz inwestycji: od twardych parametrów technicznych, przez analizę kosztów cyklu życia budynku, po rekomendacje operacyjne i środowiskowe. Takie podejście pozwala uniknąć błędów i maksymalizować wartość nieruchomości na etapie późniejszej eksploatacji.
Od pomysłu do perfekcji – jak przełożyć wizję na wartość inwestycyjną
PBSA to nie tylko pomysł na inwestycję, to złożony projekt techniczny, którego powodzenie zależy od jakości realizacji na każdym etapie. Dlatego w przypadku projektowania i budowy prywatnych akademików kluczową rolę odgrywa Building & Project Consultancy (BPC). Zespół specjalistów wspiera inwestorów w planowaniu, koordynowaniu i nadzorowaniu całego procesu inwestycyjnego. To właśnie ten dział staje się nieocenionym partnerem, który przekłada wizję i założenia na rzeczywiste parametry użytkowe i komercyjne.
Usługi doradztwa projektowego w ramach BPC są w pełni dopasowane do specyfiki projektu i oczekiwań klienta. Obejmują szerokie spektrum działań – od analiz due diligence, przez projektowanie wnętrz komercyjnych i planowanie kosztów inwestycyjnych, po zarządzanie budową. Co istotne, wsparcie to obejmuje zarówno nowe projekty, jak i modernizację istniejących obiektów.
Taki dział oferuje kompleksowe doradztwo budowlane w zakresie fit-outów, zarówno dla właścicieli, jak i najemców powierzchni, zapewniając pełne wsparcie w budżetowaniu, planowaniu przestrzeni, ocenie stanu technicznego nieruchomości, jak również w procesie certyfikacji ekologicznej.
Rynek domów studenckich w Polsce − gdzie inwestycje często realizowane są z myślą o wysokim standardzie, efektywności energetycznej i zmieniających się oczekiwaniach młodych, ale świadomych użytkowników – wymaga odpowiedniego zarządzania realizacją.
Dzięki usługom Building & Project Consultancy inwestor nie jest zdany na siebie. Ma do dyspozycji wyspecjalizowany zespół, który czuwa nad każdym szczegółem, wspiera decyzje biznesowe i dba o oszczędzanie energii w budynkach, efektywne wykorzystanie budżetu oraz zgodność z najlepszymi praktykami rynkowymi.
Sektor przyszłości, który już dziś pozwala generować zyski
W skali kontynentu sektor PBSA ma urosnąć o 70 proc. w ciągu 2−5 lat, dodając ponad 88 tys. miejsc noclegowych i 22 mld euro zainwestowanego kapitału. W Polsce już dziś w planach jest ponad 9 tysięcy nowych miejsc do 2028 r., z czego ponad 4 tys. jest w budowie.
Warto pamiętać, że w dwóch poprzednich latach wolumen transakcji inwestycyjnych w segmencie PBSA nie przekroczył rocznie 30 mln euro. Bieżący rok może być rekordowy pod tym względem. A skoro aż 54 proc. inwestorów planuje zwiększyć swoje zaangażowanie w tym sektorze, jak wskazują wyniki ankiety „Savills EME Investor Sentiment Survey 2025”, to wraz z rozwojem rynku Polska ma szansę skorzystać z tego trendu. Sektor PBSA stanowi atrakcyjną okazję dla inwestorów, ale pozostanie rynkiem niszowym.
Bartłomiej Polnik, Associate Director, Senior Project & Development Manager PRS & Living Sectors w Savills − jednej z wiodących międzynarodowych firm doradczych działających na rynku nieruchomości
Dodaj komentarz