Magazyny budowane dla dedykowanego odbiorcy – BTO/BTS – czym są?
Jednym z coraz chętniej wynajmowanych rodzajów magazynów są tzw. magazyny BTO i BTS. Po rozwinięciu angielskich skrótów oznaczają one „build to suit” i „build to own”. Często można spotkać się z określeniem, że magazyn tego typu to magazyn szyty na miarę. Warto bliżej przyjrzeć się temu rozwiązaniu, dowiedzieć się czym jest, a także poznać jego wady i zalety.
Co to jest BTS i BTO?
Magazyny BTS i BTO to magazyny budowane przez dewelopera, inwestora zgodnie z wymaganiami przyszłego najemcy. Oznacza to, że wszystkie najważniejsze parametry dotyczące powierzchni, wysokości i innych funkcjonalności dostosowane są do potrzeb najemcy. Mogłoby się wydawać, że taka inwestycja jest dość ryzykowna. W końcu to najemca stawia wymagania i otrzymuje dokładnie taki magazyn, jakiego potrzebuje, a następnie tylko płaci za wynajem.
Nic bardziej mylnego. Budowa takiego magazynu niesie ze sobą także zobowiązania dla najemcy. Deweloper stawia zwykle wyśrubowane wymagania dotyczące minimalnej wielkości magazynu, czasu wynajmu. Ważne jest także sytuacja finansowa przedsiębiorcy. Powinna być ona stabilna oraz uregulowana. Takie założenia dają bezpieczeństwo obu stronom, zarówno deweloperowi budującemu i inwestującemu w magazyn, jak i najemcy zobowiązującemu się do długoterminowego wynajmu.
Kto decyduje się na budowę magazynu BTS?
Magazyny szyte na miarę są wybierane głównie przez firmy u ugruntowanej pozycji i szerokich perspektywach. Zwykle ma to miejsce w sytuacji, kiedy dany najemca poszukuje nowoczesnego, dobrze wyposażonego, dużego magazynu w określonej lokalizacji, ale nie może znaleźć przestrzeni spełniającej te wymagania. Wtedy pozostaje mu albo budowa, albo wynajem magazynu zbudowanego na określonych przez siebie warunkach. Jeżeli wybierze drugie rozwiązanie, trzeba liczyć się z faktem, że rozmowy nad wynajęciem takiego magazynu należy rozpocząć przynajmniej rok, a nawet więcej, przed planowanym rozpoczęciem jego użytkowania. Dzięki temu deweloper będzie miał czas, by zakupić odpowiednią działkę, zdobyć wszystkie pozwolenia i decyzję, a następnie wykonać magazyn o określonym standardzie.
Jakie wymagania należy spełnić, by wynająć magazyn szyty na miarę?
Jak już wspomniano, deweloper decydujący się na inwestycję w magazyn BTS, wymaga, by przyszły najemca spełniał istotne warunki, a sam magazyn charakteryzował się określonymi cechami. Do najważniejszych czynników, które mają wpływ na realizację omawianego projektu to:
- Sytuacja najemcy ma kluczowe znaczenie. Zwykle deweloper wymaga, by przedstawił on gwarancje, zabezpieczenia, a także udokumentował swoją działalność i bieżącą sytuację. Trzeba liczyć się także z koniecznością wniesienia kaucji. Takie zabiegi mają na celu zabezpieczenie dewelopera i całej inwestycji.
- Czas wynajmu magazynu jest jednym z najważniejszych kryteriów. Zwykle umowy na wynajem podobnych magazynów obowiązują nie krócej niż 10 lat. Stanowi to zabezpieczenie dla dewelopera, że dana inwestycja przyniesie zyski. W sytuacji, kiedy magazyn znajduje się w dobrej lokalizacji i w okolicy mogą znaleźć się potencjalni najemcy, okres najmu może zostać skrócony do kilku lat.
- Powierzchnia magazynu także ma wpływ na to, czy projekt wejdzie do realizacji. Deweloperzy zazwyczaj nie wykonują magazynów na miarę mniejszych niż 4 000 mkw. Wyjątkiem od tej reguły może być sytuacja, kiedy magazyn jest wysoki, a to przekłada się na ilość miejsc paletowych.
- Rozpoczęcie użytkowania magazynu będzie miało wpływ na to, czy deweloper podejmie się realizacji. Jak już wspomniano, musi mieć on przynajmniej rok, by załatwić wszelkie formalności.
Gdzie najlepiej budować magazyny BTS/BTO?
Magazyn BTS lub BTO najlepiej budować w miejscu, które odpowiada najemcy. Powinien się on zatem wcześniej zastanowić nad określeniem tego, jaka lokalizacja mu najbardziej odpowiada. Bardzo często można spotkać się z sytuacją, kiedy deweloper buduje magazyn na terenie posiadanego już centrum logistycznego. Jest to praktyczne rozwiązanie gwarantujące dobrą lokalizację. Kolejną opcją jest budowa magazynu na działce należącej do dewelopera lub taką, którą ma zakupić pod budowę nowego budynku. Inne rozwiązanie to budowa magazynu na terenie należącym do najemcy. To opcja dająca szansę na zmniejszenie kosztów najmu i zwiększenie poczucia bezpieczeństwa wynajmującego. Z kolei deweloper w takiej sytuacji nie musi inwestować kolejnych środków w zakup działki.
Jaki jest koszt magazynu szytego na miarę?
Pierwsza myśl, jaka przychodzi do głowy w związku z kosztami, to przypuszczenie, że wynajem magazynu zbudowanego specjalnie dla najemcy zwykle będzie droższy niż standardowego magazynu. Nic w tym dziwnego inwestycja od początku do końca jest dedykowana pod określone wymagania. Jednak wynajem nie musi być wcale aż taki drogi. Jeżeli magazyn ma uniwersalne wyposażenie i znajduje się w dobrej lokalizacji, będzie on dla dewelopera inwestycją samą w sobie. Z kolei dostosowanie już istniejącego magazynu także może nieść ze sobą wysokie koszty. Cena wynajmu może różnić się w zależności od indywidualnych uwarunkowań.
Dodaj komentarz