Koniec złotej ery systemu condo? Polacy nie chcą już wybierać między wypoczynkiem a zyskiem
W systemach condo najpierw jest umowa najmu, a własność i swoboda właściciela są w niej ograniczone, co oznacza z góry ustaloną liczbę dni pobytu, sztywny harmonogram, często zobowiązanie na dekadę, jednakowe wykończenie. U nas najpierw jest pełna, nieograniczona własność konkretnego apartamentu. Wynajem jest opcją – mówi dr Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate, twórca autorskiego modelu Drugi Adres by Sun & Snow.
Jak widzi pan dzisiejsze zmiany rynkowe w podejściu inwestorów do systemu condo?
Paweł Kobierski: Do niedawna system condo był eldoradem, przynajmniej dla sprzedawców. Kolejne inwestycje znikały z rynku w kilka tygodni, a hasło „stały procent” wystarczało, żeby zapełnić listę rezerwacyjną na miesiące naprzód. Ale w życiu pewna jest tylko zmiana… Dziś polski rynek liczy ponad 45 tysięcy pokoi i apartamentów. Jak wynika z raportu Emmerson Evaluation „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2025”, wykazuje wyraźne oznaki nasycenia. To jednak coś więcej niż tylko nadmiar ofert na rynku. Kupujący apartamenty wakacyjne coraz rzadziej wybierają między dwiema funkcjami nieruchomości: wypoczynkiem i zyskiem. Chcą obu naraz: własnego miejsca, do którego mogą wracać, kiedy chcą, i aktywa, które pracuje, kiedy z niego nie korzystają.
Czy można powiedzieć, że rynek dojrzewa, sam zwrot z inwestycji przestaje wystarczać, a coraz większe znaczenie ma elastyczność? Czego właściwie szukają klienci?
Paweł Kobierski: Ludzie przestają godzić się na wybór. Przez lata rynek stawiał ich przed prostym pytaniem: „Kupujesz dla siebie czy dla zysku?”. Cały język systemu condo był zbudowany wokół tego drugiego: jaki procent, sześć, siedem, osiem? Deklarowana stopa zwrotu stała się właściwie jedynym kryterium wyboru, a kiedy kilkadziesiąt tysięcy apartamentów oferuje ten sam argument, klient przestaje oceniać jakość operatora czy lokalizacji, zaczyna porównywać wyłącznie liczby w tabelce. Dziś coraz częściej słyszymy inne pytanie: „Dlaczego mam wybierać?”. Klienci chcą mieć miejsce, do którego przyjadą z rodziną, a jednocześnie chcą, żeby to miejsce mogło dla nich pracować, kiedy ich tam nie ma. To nie jest odejście od inwestycji. To odejście od zgody na to, że trzeba wybrać jedno albo drugie.
I odpowiedzią na to jest model Drugi Adres?
Paweł Kobierski: Tak. To konkretny apartament, który nie jest pokojem, do którego się przyjeżdża poza sezonem, tylko miejscem, w którym nasze dzieci i wnuki odnajdują zabawki dokładnie tam, gdzie zostawiły je wcześniej, bo nikt inny tam nie mieszkał. Proszę się nie dziwić: wielu naszych właścicieli już nawet nie chce wynajmować. Chce mieć swoje drugie miejsce.
W Sun & Snow właściciel kupuje jedno-, dwu- albo trzypokojowy apartament, czasem dwupoziomowy penthouse z tarasem, z urządzoną kuchnią, w najlepszych kurortach. Korzysta z niego, kiedy chce, z kim chce, tak długo, jak chce. Dopiero na tym fundamencie stawiamy resztę modelu: infrastrukturę resortową, o którą sami dbamy, dostęp do naszych innych lokalizacji w ramach Klubu Właściciela i możliwość, żeby apartament pracował, kiedy właściciel z niego nie korzysta. To otwiera też drogę do budowania prywatnego portfela apartamentów wakacyjnych. Stawiamy obiekty w wielu regionach Polski, więc kolejny adres kupuje się już z myślą, że będzie on jednocześnie miejscem wypoczynku i aktywem, które pracuje pod nieobecność właściciela, tak jak pierwszy apartament.
Skąd pomysł, żeby aż tak mocno postawić na taki hybrydowy model?
Paweł Kobierski: Jesteśmy na rynku od 18 lat, pracujemy z prawie 3 tys. właścicielami apartamentów, którym do dziś wypłaciliśmy ponad miliard złotych dochodu za wynajem ich lokali. I prawie zawsze słyszymy od właścicieli, że apartament jest naprawdę ich, że mogą przyjechać, kiedy chcą, a wynajem jest czymś, co sami włączają, a nie warunkiem, na jaki musieli się zgodzić przy zakupie. To nie jest wniosek z żadnej prezentacji. To jest wniosek z rozmów z ludźmi, którzy już są właścicielami prywatnego apartamentu wakacyjnego, i z pozycji, którą wypracowaliśmy sobie jako lider tego rynku w Polsce.
Czym konkretnie różni się ten model od klasycznego condo?
Paweł Kobierski: Kolejnością. W systemach condo najpierw jest umowa najmu, a własność i swoboda właściciela są w niej ograniczone, co oznacza z góry ustaloną liczbę dni pobytu, sztywny harmonogram, często zobowiązanie na dekadę, jednakowe wykończenie. U nas najpierw jest pełna, nieograniczona własność konkretnego apartamentu. Wynajem jest opcją, którą właściciel sam włącza, kiedy z niego nie korzysta, a nie czymś, na co się z góry umawia na 10 lat.
Co konkretnie znajduje się w akcie notarialnym?
Paweł Kobierski: Wskazany lokal na pełną własność, bez ukrytych ograniczeń w sposobie korzystania z niego. Właściciel może przyjechać z rodziną albo z przyjaciółmi, może urządzić apartament po swojemu albo wziąć wykończenie pod klucz, może biznesowo podarować tydzień wakacji swojemu kontrahentowi czy pracownikowi, a kiedyś, jeśli zechce, może go sprzedać. Żadna z tych decyzji nie wymaga naszej zgody. To wybór właściciela nieruchomości.
A jeśli chce, żeby apartament pracował, kiedy go tam nie ma?
Paweł Kobierski: Wtedy może nam powierzyć jego wynajem i pełną obsługę: sprzątanie, kontakt z gośćmi, rozliczenia, marketing. Podkreślam słowo „może”, bo to zawsze jego decyzja, nigdy nasz warunek.
Czy to się da utrzymać w dłuższej perspektywie, czy to obietnica na wyrost?
Paweł Kobierski: Da się. Najlepszym dowodem jest to, że sami budujemy nowe obiekty, bo wiemy, co działa. Niedawno oddaliśmy do użytku The One nad morzem, lada chwila pierwszych gości powita Botanic Resort w Szklarskiej Porębie. Nie jesteśmy wyłącznie operatorem zarządzającym cudzą inwestycją. Projektujemy własne rezydencje wypoczynkowe, w tym samym modelu: pełna własność, a do tego infrastruktura resortowa dopasowana do miejsca: baseny, jacuzzi, restauracje, sale zabaw dla dzieci. Tak powstaje sieć, która rośnie z każdym nowym obiektem.
Co powiedziałby pan komuś, kto dziś waha się między condo a Drugim Adresem?
Paweł Kobierski: Że porównuje dwa różne produkty. W systemie condo zazwyczaj sprzedaje się udział w przychodzie z wynajmu, który da się zestawić w tabelce z innymi modelami tego typu. My sprzedajemy miejsce, które jest naprawdę czyjeś, a przy okazji może zarabiać, kiedy właściciela tam nie ma.
Rozmawiał Piotr Danilczuk
Zródło zdjęć: Sun&Snow Real Estate
Dodaj komentarz