Menu
Menu

Rządowe plany zmian w przepisach o spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd chce dokonać kolejnych zmian w zasadach funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Będą one dotyczyć milionów osób zamieszkujących budynki, którymi zarządza w naszym kraju około 35 tys. spółdzielni mieszkaniowych. Planowane jest wprowadzenie pięcioletnich kadencji dla prezesów i członków zarządów, przy czym liczby kadencji nie ograniczono. Prezesów będzie wybiera walne zgromadzenie mieszkańców. Planowane zmiany wywołują jednak wiele kontrowersji.

Zwolennicy zmian argumentują, że dzięki nim mieszkańcy uzyskają rzeczywistą kontrolę nad zarządami spółdzielni. Ukrócona zostanie samowola prezesów. Jednocześnie podkreśla się, że zarobki szefów spółdzielni mieszkaniowych sięgają niekiedy 70 tys. zł, choć często nie reprezentują oni właściwie interesów mieszkańców. Przeciwnicy zmian mówią natomiast o zagrożeniu dla inwestycji, a nawet o utrwalaniu patologii.

W lutym 2021 r. Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zgłosiło wniosek o wpis do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów przygotowanego przez siebie projektu Ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz Ustawy o własności lokali. Celem zmian – jak czytamy na stronie Ministerstwa – jest m.in. wprowadzenie dogodnych warunków dla budowy przez spółdzielnie mieszkań w przystępnych cenach.

fot. SM Lazurowa

Jakie zmiany przewiduje ministerstwo?

Jak czytamy na stronie Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, zmiany będą dotyczyć przede wszystkim Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Ustawy o własności lokali. Według zapewnień rząd ma przyjąć ostateczny tekst zmian ustawy do końca tego roku.

W komunikacie Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii napisano, że w zakresie Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zmiany:

  • rozwiązują problemy osób posiadających lokale znajdujące się na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym poprzez przyznanie im członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej z mocy prawa, a dodatkowo wprowadzają przepisy umożliwiające obrót takimi lokalami,
  • jasno określają katalog dokumentów spółdzielni, do których członkowie będą posiadać dostęp, chodzi także o obowiązek zamieszczenia tych dokumentów na stronach internetowych prowadzonych przez spółdzielnie,
  • wprowadzają wybory zarządu spółdzielni przez walne zgromadzenie członków,
  • przewidują zasadę kadencyjności zarządu, co oznacza, że członkowie zarządu w spółdzielniach mieszkaniowych będą pełnić swoje funkcje przez 5 lat; jednak maksymalna liczba kadencji nie zostanie ograniczona,
  • przywracają zebrania przedstawicieli w spółdzielniach mieszkaniowych, przy czym od decyzji członków spółdzielni uzależniono podjęcie decyzji, w jakiej formule organizowane będą obrady najwyższego organu ich spółdzielni,
  • usprawniają funkcjonowanie walnego zgromadzenia członków poprzez zmianę przepisów dotyczących liczenia głosów podczas obrad, co oznacza, że będą liczone jedynie głosy członków biorących udział w głosowaniu,
  • umożliwią członkom spółdzielni mieszkaniowych głosowanie nad uchwałami objętymi walnego zgromadzenia również na piśmie,
  • uniemożliwią nadmierne zadłużanie się członków spółdzielni, co oznacza, że uchylone zostaną przepisy zakazujące sądom wydania orzeczenia o wygaśnięciu prawa do lokalu w stosunku do dłużnika, który zalega z opłatami,
  • dopuszczają zastrzeżenie w umowie ze spółdzielnią terminu, po upływie którego możliwe będzie przeniesienie własności lokalu, co ma wyeliminować bariery w budowaniu nowych mieszkań w segmencie spółdzielczym.

Ministerstwo podaje jednocześnie, że w przypadku ustawy o własności lokali zmiany przepisów mają na celu:

  • wprowadzenie obowiązku informacyjnego poprzez wskazanie w ogólnodostępnym miejscu, kto jest upoważniony do kontaktu w imieniu wspólnoty,
  • wskazanie terminu, po upływie którego zaległości w opłatach za lokal mogą być podstawą do żądania w trybie procesu sprzedaży lokalu w celu zaspokojenia należności wspólnoty,
  • doprecyzowanie statusu majątkowego wspólnoty poprzez przyznanie jej prawa do posiadania własnego majątku, odrębnego od majątków jej członków,
  • wskazanie organów wspólnoty w postaci zarządu (jako organu wykonawczego) oraz zebrania właścicieli (jako organu uchwałodawczego),
  • umożliwienie zawierania przez zarząd wspólnoty umów będących realizacją uchwał wspólnoty i na podstawie udzielonego w niej pełnomocnictwa, ze skutkiem do wszystkich właścicieli lokali,
  • przyśpieszenie zbierania przez zarząd głosów w trybie obiegowym, wskazując, że po uzyskaniu wymaganej przepisami ustawy większości głosów dalsze zbieranie – jako bezprzedmiotowe – nie będzie konieczne.

Główne zmiany dotyczyć będą kilku obszarów. Ustawa ma umożliwić głosowanie osobom, które nie mogą wziąć udziału w obradach walnego zgromadzenia. Wprowadza bowiem możliwość głosowania na piśmie. Ponadto zmieniony zostanie status osób zajmujących lokale o nieuregulowanym prawie własności.

Ustawa wprowadza kadencyjność członków zarządu, ale nie określa liczby kadencji, które mogą oni sprawować. Jednocześnie wprowadzono możliwość odwołania członków zarządu przez walne zgromadzenie. Na spółdzielnie nałożono też obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej. Kadencja prezesa będzie trwała 5 lat.

Przywrócenie członkostwa w spółdzielni osobom zajmującym lokale bez wyodrębnionego prawa własności

W czasach PRL budynki spółdzielni mieszkaniowych wznoszono na gruntach wskazanych przez państwo, a spółdzielnie często nie nabywały prawa własności ani użytkowania wieczystego. Często również zdarzało się, że sytuacja prawna gruntów nie była uregulowana nawet po powstaniu budynków mieszkalnych i przyznaniu lokatorom praw do zajmowanych w nich lokali. Po transformacji 1989 r. zaczęły się problemy związane z takimi lokalami. Okazało się bowiem, że nie mogło dojść do skutecznego utworzenia prawa do lokali w budynkach położonych na gruntach z nieuregulowanym prawem własności.

Początkowo osoby zajmujące takie lokale były członkami spółdzielni mieszkaniowych. Sytuacja ta zmieniła się w 2017 r., ale zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z 2020 r. wprowadzone wówczas zmiany w przepisach uznano za niezgodne z Konstytucją. TK uznał, że mogły one pozbawić członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych osoby, które korzystają z lokali na podstawie umów ze spółdzielniami. Określono wówczas kryteria przyjęcia w poczet członków, których nie mogli spełnić mieszkańcy budynków z nieuregulowanym stanem prawnym gruntów.

W uzasadnieniu zmian w ustawie czytamy: „W świetle powyższego, mając na celu ochronę praw nabytych, przewiduje się przyznanie członkostwa w spółdzielni z mocy prawa także osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, albo ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu. Z brzmienia proponowanego przepisu wynika, że nie jest istotne, czy zawarto umowę (przydział) skutecznie”.

Ministerstwo Sprawiedliwości: „przywrócenie zebrania przedstawicieli to utrwalanie patologii”

Projekt zmian w ustawie budzi wiele kontrowersji. Jak podaje portal Money.pl, zmiany w przepisach spowodowały spory w samej Radzie Ministrów. Z krytyką wystąpiło Ministerstwo Sprawiedliwości. Zdaniem krytyków ustawy projekt utrwali patologię, w której prezesi spółdzielni posiadają nieograniczoną władzę, a mieszkańcy nie posiadają żadnych praw.

Przywrócony zostanie bowiem stan sprzed 2007 r., kiedy kluczowe decyzje podejmowane były przez zebrania przedstawicieli. Ponieważ uznano, że w modelu tym jedynie niewielka liczba osób związanych z prezesami podejmuje kluczowe decyzje, wprowadzony został zapis przekazujący najważniejsze decyzje walnemu zgromadzeniu członków.

W projekcie nowej ustawy przewidziano ponownie możliwość tworzenia zebrań przedstawicieli, co oznacza powrót do demokracji pośredniej zamiast bezpośredniej. Ministerstwo Rozwoju tłumaczy, że niewiele osób korzysta dziś z możliwości uczestnictwa w walnych zgromadzeniach (to zaledwie kilka procent członków). Dodaje przy tym, że prowadzenie zebrań przedstawicieli jest tylko możliwością, a nie obowiązkiem, zaś decyzja zależy od samych mieszkańców.

Krytycy wprowadzonego rozwiązania z Ministerstwa Sprawiedliwości przekonują natomiast, że powinno się raczej wprowadzać zachęty dla członków spółdzielni, by bardziej aktywnie uczestniczyli w zebraniach, niż utrwalać patologię, w której nie wpływają oni na decyzje zarządów. Ponieważ z krytyką nowej ustawy wystąpiło Ministerstwo Sprawiedliwości kierowane przez Zbigniewa Ziobrę, może dojść do kolejnego konfliktu w rządzie. Zdaniem przedstawicieli MS zmiany ustawy sprawiają wrażenie ulegania lobbingowi prezesów spółdzielni.

Ministerstwo zapowiada walkę o wycofanie zapisu z proponowanej ustawy, gdyż – zdaniem jego przedstawicieli – faktycznie wzmacnia ona pozycję prezesów i zarządów spółdzielni mieszkaniowych kosztem lokatorów.

Innego zdania są przedstawiciele zarządów spółdzielni. Ich zdaniem podejmowanie decyzji przez organ składający się z kilkudziesięciu zamiast kilku tysięcy osób będzie zdecydowanie łatwiejsze. Postuluje się jednak zmiany w projekcie ustawy polegające na zwiększeniu reprezentatywności odtwarzanych zebrań przedstawicieli.

Przedstawiciele powinni być z każdej nieruchomości w liczbie proporcjonalnej do liczby członków lub lokali danego budynku. Wówczas reprezentowani będą wszyscy mieszkańcy danej spółdzielni – powiedział cytowany przez portal Money.pl Grzegorz Jakubiec, prezes spółdzielni „Służew nad Dolinką”. Może dojść bowiem do sytuacji, w której decyzje będą podnajmowane przez aktywnych mieszkańców jednego bądź kilku bloków kosztem pozostałych.

Fot. KSM Przylesie

Krytyka ze strony przedstawicieli spółdzielni

Projekt krytykowany jest również przez przedstawicieli spółdzielni mieszkaniowych. Jak podaje na swoim portalu „Rzeczpospolita”, jeden z budzących kontrowersje zapisów dotyczy prawa członków spółdzielni do wglądu do umów zawieranych przez zarząd z osobami trzecimi. Chodzi głównie o umowy z wykonawcami inwestycji i dostawcami usług. Według autorów pomysłu zmian w ustawie członkowie spółdzielni jako współwłaściciele mają prawo wglądu do treści zawieranych umów.

Przedstawiciele zarządów spółdzielni obawiają się jednak, że mieszkańcy mogą wykorzystywać te informacje w celach sprzecznych z interesami spółdzielni, a w razie odmowy wglądu do wspomnianych dokumentów zarządowi grozić będzie odpowiedzialność karna.

Nikt nie będzie chciał zawierać umów ze spółdzielniami, skoro np. deweloper albo zarządca nieruchomości konkurujący ze spółdzielnią będzie mógł zwrócić się do jakiegokolwiek członka spółdzielni o wydobycie ze spółdzielni wszystkich umów, które zawarła ona z osobami trzecimi i poznać stawki, w oparciu o które świadczone są usługi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej − powiedział „Rzeczpospolitej” Piotr Pałka, radca prawny.

Kolejnym krytykowanym zapisem jest możliwość zdalnego głosowania nad uchwałami walnego zgromadzenia. Zdaniem krytyków wpłynie to negatywnie na demokratyczny charakter zgromadzeń. Zapis ten wprowadzi ponadto zasadę głosowania bez dyskusji, co negatywnie wpłynie na poziom podejmowanych decyzji.

Jak widać, opinie co do zmian w ustawie są mocno podzielone. Na razie nie wiadomo jednak, jaki będzie ostateczny kształt rządowego dokumentu.

Wojciech Ostrowski

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.