Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce: stabilne fundamenty i nowe impulsy wzrostu
Rola Polski i siła naszej gospodarki jest coraz lepiej widoczna na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. Umocniliśmy pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a nasz wizerunek w całej Europie systematycznie się poprawia. To stwarza sprzyjające warunki dla dalszych inwestycji. Pod względem prognoz wzrostu gospodarczego wyprzedzamy resztę krajów regionu. Optymizmowi sprzyjają też spadające stopy procentowe, niższa inflacja i rosnąca konsumpcja. Znakiem zapytania dla przyszłości rynku pozostaje kwestia wojny w Ukrainie.
Pod względem wartości transakcji na rynku 2025 r. zamknęliśmy z wynikiem niższym o ok. 10 proc. r/r. To efekt mniejszej liczby spektakularnych transakcji. W tym aspekcie wróciliśmy do poziomów sprzed 2024 r. Sytuację niedoboru największego kapitału wykorzystali polscy inwestorzy, którzy coraz odważniej lokują środki w nieruchomości komercyjne.
Ważnym wydarzeniem dla rynku w minionym roku był znaczny wzrost udziału lokalnego kapitału w wolumenie inwestycyjnym, który po raz pierwszy sięgnął niemal 20 proc. Stało się tak pomimo braku rozwiązań wspierających lokalne aktywa, takich jak REIT-y. Duży ruch wśród polskich inwestorów to dobry prognostyk dla rynku. Pozytywnie należy odbierać także znaczne inwestycje ze strony podmiotów z Czech czy Węgier, których kontynuację będziemy obserwować w 2026 r.
Koniec zmniejszania biur
Na rynku biurowym widać wysoki popyt ze strony najemców. Choć praca hybrydowa zostaje z nami, firmy przestają redukować powierzchnie. Już teraz brakuje biur w centralnych, topowych lokalizacjach. Mało tego, ten stan będzie się pogłębiał.
Aktywność deweloperów pozostaje mocno ograniczona – 2−3 nowe projekty rocznie to obecnie nowa norma w Warszawie. Przy utrzymującym się wysokim popycie wynik ten realnie wpływa na konieczność wcześniejszego negocjowania umów na wynajem biura, a także na wzrost stawek czynszu. Właśnie ta perspektywa dalszego wzrostu kosztów, jak również zauważalnie spadająca dostępność powierzchni, stanowią istotne argumenty przekonujące firmy do szybszego podejmowania decyzji.
Te tendencje w Warszawie obserwujemy już od jakiegoś czasu, jednak miasta regionu również idą w ślady stolicy. Przy rekordowo wysokim popycie, rekordowo niskiej aktywności deweloperów i rosnącej również w regionie liczbie obiektów przeznaczanych pod konwersje widzimy pierwsze sygnały kurczącej się dostępności w najlepszych lokalizacjach.
Dywersyfikacja kapitału w magazynach
Popyt na powierzchnię magazynową pozostaje wysoki. Aktywnie negocjują i zmieniają siedziby przede wszystkim te podmioty, które są już obecne na naszym rynku, ale nie tylko. Na sektor mocno wpływa wojna w Ukrainie, potrzeba zabezpieczania i usprawniania łańcuchów dostaw czy zmiany w cłach.
W Polsce pojawiają się najemcy z różnych części świata, którzy chcą zająć pozycję na naszym rynku, ograniczając ryzyko związane z tymi czynnikami. Kapitał inwestycyjny coraz bardziej się dywersyfikuje − inwestują u nas m.in. firmy z Francji czy Kanady.
Konsolidacje w parkach handlowych
Sektor handlowy w 2025 r. zdominował dalszy rozwój parków handlowych w mniejszych miejscowościach. Popyt na centra także pozostawał widoczny, a w 2026 r. spodziewamy się kilku transakcji obejmujących takie obiekty. Będziemy obserwować również więcej konsolidacji na rynku parków handlowych.
Dominujący trend w handlu to „experience retail”. W centrach handlowych rozwijają się nie tylko przestrzenie restauracyjne, lecz także sportowe czy rozrywkowe. Celem jest odpowiedź na rosnące wymagania klientów i zachęcenie ich do spędzania w parkach handlowych jak najwięcej czasu Będziemy mieć do czynienia również z kolejnymi modernizacjami istniejących galerii.
Domy studenckie i senioralne − nowe kierunki inwestycji
W 2026 r. sektor mieszkaniowy będzie reagować na niższe koszty kredytów. Sprzedaż będzie rosnąć zwłaszcza w średnim segmencie jakościowo-cenowym. Barierą rozwoju dla najtańszego segmentu, gdzie obserwujemy największe potrzeby, jest brak wspierających rozwiązań dotyczących budownictwa własnościowego. Rynek luksusowych lokali nie zależy w tak dużym stopniu od dostępności kredytów, a wybór apartamentów w największych miastach jest obecnie szeroki.
Od pewnego czasu obserwujemy apetyt inwestorów na domy studenckie. Fundamenty rozwoju tego sektora są nadal mocne, a podaż miejsc w akademikach jest ograniczona. W konsekwencji aktywność inwestycyjna w tym sektorze będzie coraz większa.
Zapotrzebowanie jest widoczne również w obszarze domów senioralnych. To sektor, o którym dużo mówi się w branży. Rynek jest na razie zdominowany przez nieduże lokalne podmioty, brakuje rozwiązań dopasowanych do zróżnicowanych potrzeb klientów, w tym obiektów assisted living. Natomiast inwestorzy wykazują w tym obszarze zainteresowanie i mają środki na rozwój nowych projektów senioralnych. Dlatego też spodziewamy się intensywnego rozwoju rynku w horyzoncie 5 lat.
Sektor data center może zaskoczyć
W segmencie data center obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów, jednak finalizacja prowadzonych rozmów napotyka na istotne bariery. Kluczowym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność dobrze przygotowanych, uzbrojonych gruntów. Nie bez znaczenia są też kwestie energetyczne, w tym wysoki koszt energii oraz niekorzystny miks energetyczny. To sprawia, że część inwestorów wybiera dziś inne rynki europejskie, gdzie energia jest tańsza i bardziej stabilna.
Pomimo tych ograniczeń Polska pozostaje na radarze inwestorów z sektora data center. Rozmowy są kontynuowane i niewykluczone, że w perspektywie kilku lat rynek ten może jeszcze pozytywnie zaskoczyć.
Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej
Dodaj komentarz