Rynek inwestycyjny wrzuca drugi bieg

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Dostrzegają to europejscy inwestorzy, dlatego powitaliśmy już w tym roku nowych graczy – mówi Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Jakie były główne przyczyny odbicia rynku inwestycyjnego w pierwszej połowie 2024 roku?

Marcin Purgal – Po I kw. 2024 r., w którym łączny wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniósł 364 mln euro, co było najsłabszym wynikiem dla pierwszego kwartału w ostatnich latach, rynek w końcu odbił w kolejnym kwartale. Wolumen sfinalizowanych w pierwszym półroczu transakcji na poziomie 1,8 mld euro stanowił dwukrotność wartości rok do roku. Zawartych zostało 55 transakcji. Dwie największe transakcje – portfele CPI oraz Cromwella – sfinalizowane w II kw. odpowiadają za 45% zarejestrowanego wyniku.

Co jest przyczyną ożywienia rynku w drugim kwartale 2024 r.? Z pewnością miał na to wpływ spadek stóp procentowych, który zaktywizował działania inwestorów, dając sygnał dla powrotu bardziej przystępnego finansowania.

Czy mógłby Pan omówić najważniejsze transakcje, które miały miejsce na rynku biurowym w miastach regionalnych?

Marcin Purgal – Na rynkach regionalnych w pierwszej połowie tego roku zrealizowano 6 z 22 transakcji biurowych, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu, w którym pośredniczył Avison Young. Największa transakcja to zakup poznańskiego budynku Nowy Rynek E – Tower przez Eastnine, szwedzkiego inwestora. Pozostałe transakcje miały miejsce w Gdańsku, Szczecinie czy Krakowie.

Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją lokalizację i cenę. Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczą również toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi – wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.

Jakie są główne wyzwania, z którymi boryka się sektor magazynowy i jakie są prognozy na przyszłość?

Marcin Purgal – W 2024 r. nadal obserwujemy spowolnienie na rynku magazynowym. W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 mln euro, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Największą odnotowaną transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI w Żernikach, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks przez DWS do Hillwood było jedyną transakcją portfelową odnotowaną w analizowanym okresie. Ponadto 9 z 12 transakcji miało miejsce w tzw. „wielkiej piątce” hubów magazynowych.

Spadek wolumenu inwestycji wynika głównie z braku dużych transakcji portfelowych, spowodowanego m.in. wciąż wysokimi kosztami finansowania i trwającym procesem adaptacji oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych prawdopodobnie pobudzi aktywność w sektorze magazynowym. Dodatkowo, stabilizacja cen w Europie Zachodniej może zmotywować zagraniczne fundusze do inwestowania w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku inwestorów poszukujących aktywów w atrakcyjnych cenach.

Spodziewamy się zakupów portfeli magazynowych przez inwestorów dążących do szybkiego zwiększenia skali działalności w tym sektorze, jednak dopiero pod koniec 2024 roku lub na początku 2025 roku.

Jak obniżka stóp procentowych wpłynęła na rynek inwestycyjny i jakie są prognozy na najbliższe 12 miesięcy?

Marcin Purgal – Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

Jakie rodzaje aktywów dominują obecnie w sektorze biurowym i jakie są perspektywy dla tego segmentu?

Marcin Purgal – Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co świetnie wpisuje się największa transakcja pierwszej połowy 2024 roku – sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kw. 2022 roku.

W pierwszej połowie 2024 roku wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym przekroczył 800 m euro. Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, na rynku pojawiła się również transakcja dotycząca nowoczesnej nieruchomości biurowej w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kw. 2024 roku.

Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

Co sprawia, że hotele zaczynają być chętniej kupowane przez inwestorów?

Marcin Purgal – Po spowolnieniu wywołanym przez skutki pandemii COVID-19, sektor turystyczny systematycznie się odbudowuje. Zauważamy, że pojawia się nowy trend, który rozpoczął się w drugiej połowie 2023 r., polegający na rosnącym apetycie inwestorów na zakup hoteli. Rynek odnotował już 3 transakcje hotelowe w tym roku – czyli tyle, co w całym 2023 roku. Ostatnią z nich był 148-pokojowy Hotel Inn Resort Warszawa Józefów. Na rynku znajduje się sporo aktywów hotelowych i spodziewamy się większej liczby transakcji w tym sektorze do końca roku.

Jakie są główne wyzwania związane z inwestycjami w formule PRS i jakie są prognozy na przyszłość?

Marcin Purgal – Rynek inwestycji mieszkaniowych odnotował 5 transakcji w pierwszej połowie 2024 r., których wartość wyniosła ok. 130 mln euro. Wszystkie nabyte nieruchomości są zlokalizowane w Warszawie. Największym z nich jest projekt Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, który został zrealizowany przez Dantex w oparciu o tzw. „forward funding”. Zespół Doradztwa Technicznego Avison Young nadzorował postępy w budowie tej największej w 2024 roku inwestycji sektora.

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym. Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi. Jednakże, inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Jakie są główne czynniki, które przyciągają inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej na polski rynek nieruchomości?

Marcin Purgal – Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Dostrzegają to europejscy inwestorzy, dlatego powitaliśmy już w tym roku nowych graczy.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty na dużą skalę, ale spodziewamy się kilku istotnych transakcji pod koniec tego roku.

Jakie są Pana/Pani przewidywania dotyczące aktywności inwestorów na polskim rynku nieruchomości w drugiej połowie 2024 roku?

Marcin Purgal – Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 roku znacznie przekroczy ten z 2023 roku, sygnalizując wzrost w kolejnych latach.

rozmawiał: Mariusz Gryżewski