Menu

Menu

Rynek biurowy a skutki pandemii

Ze względu na pandemię miniony rok charakteryzował się dużą nieprzewidywalnością. To wiązało się z licznymi wyzwaniami. Od najemców sytuacja wymagała m.in. szybkich decyzji dotyczących przejścia w tryb pracy zdalnej. Wynajmujący musieli zadbać o bezpieczeństwo w biurowcach i zmienić strategie wynajmu. Z kolei inwestorzy stanęli przed koniecznością ponownego przeanalizowania rentowności projektów.

Mateusz Strzelecki, Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz

W ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować zachowawczą postawę zarówno wynajmujących i deweloperów, jak i najemców, co przełożyło się na spowolnienie na rynku biurowym.

W 2020 r. zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych było ok. 15 proc. niższe w porównaniu do 2019 r. Współczynnik pustostanów w regionach wzrósł średnio o 3,2 p.p., a wolumen powierzchni biurowych w budowie jest obecnie najniższy od 5 lat. W Warszawie zeszłoroczne wyniki zamknęły się 30-proc. spadkiem popytu na biura, a współczynnik pustostanów na rynku warszawskim wzrósł o 2,2 p.p.

Firmy reorganizują zajmowane powierzchnie biurowe

Wiele firm planowało powrót do biura jesienią 2020 r. Niestety okazało się to niemożliwe. Teraz decyzje odkładane są na połowę bieżącego roku. Wydaje się, że właśnie teraz jest dobry czas na weryfikację zapotrzebowania na powierzchnię w nowej formule pracy w erze postcovidowej. Wielu naszych klientów zdecydowało się na rozpoczęcie dyskusji wewnątrz organizacji na temat kształtu nowego biura i jego nowej aranżacji z podziałem na funkcje. Wsparciem dla firm w takich rozmowach są analizy z zakresu workplace solutions, które opracowujemy.

Z naszych obserwacji wynika, że praca zdalna w określonym wymiarze zagości na stałe w zdecydowanej większości firm. Najbardziej trafną prognozą wydaje się model łączący pracę z domu i z biura, czyli tzw. hybryda. Najprawdopodobniej w wielu firmach sprawdzi się tryb z wybranymi dniami pracy z domu w cyklu tygodniowym lub dłuższym okresie, co wywoła wzmożoną rotację pracowników w biurach.

Zapytania o powierzchnie biurowe

Z początkiem 2021 r. mogliśmy obserwować zdecydowane ożywienie na rynku. Wiele wstrzymanych procesów uruchomiono ponownie, a klienci rozpoczęli rozmowy dotyczące zarówno przeprowadzek, jak i przedłużania obecnych kontraktów.

Widocznym zjawiskiem jest bardzo duża liczba podnajmów, przy czym tego typu oferty wiążą się zazwyczaj z najmem powierzchni, która nie całkiem odpowiada potrzebom firm. Stanowią one natomiast świetne rozwiązanie w sytuacji, gdy występuje zapotrzebowanie na krótkoterminowe uelastycznienie najmu.

Optymalizacja kosztów wynajmu

Firmy optymalizują koszty najmu na kilka sposobów. Od dawna początek roku jest idealnym momentem na weryfikację ponoszonych opłat eksploatacyjnych, czyli kosztów funkcjonowania obiektów, w których wynajmowane są powierzchnie. Większość rozliczeń prowadzonych jest w formule „open book”. Tym samym najemcy przy wsparciu specjalistów z firm doradczych mogą zweryfikować ponoszone koszty w odniesieniu do standardów rynkowych.

Druga, najbardziej popularna w tej chwili opcja optymalizacji kosztów, to podnajem niewykorzystanej powierzchni biurowej. Ilość tego typu ofert jest na rynku w ostatnim okresie bardzo duża, co nie wpływa jednak znacząco na rynek regularnego najmu. Ważnym aspektem jest tu cena. Podnajmy oferowane są zazwyczaj na warunkach zbliżonych do cen rynkowych, a „okazje” są rzadkością.

W przypadku naszych klientów podnajem stanowi kilka procent podpisywanych umów. Nie zmienia to faktu, że ofert tego typu jest na rynku w ostatnim okresie ogromnie dużo. Tylko w Warszawie podnajmy obejmowały w minionym roku ponad 130 000 mkw. powierzchni biurowej.

Jeżeli chodzi o strukturę zawieranych kontraktów, w ostatnim czasie zyskały na znaczeniu przedłużenia, tj. renegocjacje umów najmu. Stanowiły one blisko 40 proc. przypadków. Często podpisywane są wtedy krótsze umowy, na 2−3 lata, co pozwala firmom zyskać więcej czasu na zastanowienie się nad docelowym kierunkiem działania.

Ceny wynajmu biur

Stawki wywoławcze dotyczące najmu powierzchni biurowej co do zasady pozostają na zbliżonym poziomie, jak przed pandemią. Uelastycznianie się postawy wynajmujących dostrzegamy w momencie, kiedy proces negocjacji wchodzi w fazę zaawansowaną. Tutaj tak naprawdę nie ma reguły, każdy przypadek jest indywidualny. Zależy to także od rodzaju obiektu. Od tego, czy negocjacje dotyczą starszych obiektów, których właściciele próbują zachować to samo portfolio najemców; czy chodzi o podnajem; czy mówimy o deweloperze, który poszukuje finansowania dla realizowanych obiektów i idzie na ustępstwa, proponując najemcom dodatkowe zwolnienia z opłat czynszowych lub znacznie wyższy niż jeszcze kilka miesięcy temu budżet na aranżację powierzchni.

Należy jednak pamiętać, że wszystko ma swój „próg opłacalności” i wyczuć odpowiedni moment w negocjacjach. Na stawki najmu w nadchodzących miesiącach może mieć też coraz większy wpływ wyraźny spadek nowej podaży biurowej związany z przesuwaniem przez deweloperów terminów budowy nowych projektów.

Okazje pilnie poszukiwane?

Okazyjne oferty wiążą się z m.in. z podnajmami. W niektórych atrakcyjnych obiektach, które od lat były w pełni wynajęte, pojawiła się teraz możliwość wynajęcia powierzchni. Dotyczy to np. warszawskich biurowców usytuowanych przy trasie pierwszej linii metra oraz obiektów położonych przy Dworcu Głównym w Krakowie i we Wrocławiu.

Ponadto na duże ustępstwa idą deweloperzy poszukujący finansowania dla swoich projektów we wczesnej fazie realizacji. Dla właścicieli decydujące znaczenie ma wtedy pozyskanie odpowiedniej liczby umów najmu na początku budowy inwestycji. To w klarowny sposób przekłada się na zwiększone zachęty dla najemców. Po określeniu samego zapotrzebowania na powierzchnię, bez doprecyzowania jej aranżacji, firmy mogą zyskać bardzo korzystniejsze warunki najmu.

Nastroje obserwowane na rynku

Uczestnicy rynku nadal oczekują na rozwój sytuacji, ale teraz ze zdecydowanym poczuciem nadejścia „odwilży”, która po części już zastąpiła i ma szansę przybrać na sile w kwietniu i maju br.

Branża szykuje się do nowej, postpandemicznej rzeczywistości, która będzie inna, ale niekoniecznie gorsza. Wszyscy mamy świadomość uelastycznienia się sposobu świadczenia pracy, natomiast większość organizacji jasno podkreśla, że biura będą wciąż bardzo istotnym aspektem ich funkcjonowania. Szczególnie w kontekście podniesienia efektywności pracy, biorąc pod uwagę zmęczenie pracowników i narastającą chęć odbudowy relacji społecznych.

Pozytywnym objawem jest też wzmożone zainteresowanie naszym rynkiem biurowym ze strony nowych inwestorów.

Mateusz Strzelecki, Partner/Head of Regional Markets w Walter Herz

2 odpowiedzi na “Rynek biurowy a skutki pandemii”

  1. Aneta pisze:

    Przy masowej pracy zdalnej popyt na te wszystkie biura jest wątpliwy.

  2. Marek z Marek pisze:

    Gdzie nie spojrzeć – biurowce. A firmy padają. Kto te powierzchnie wynajmuje??

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.