Raport „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” − najem etapem przejściowym
Polacy nie chcą być najemcami przez całe życie. Z najnowszego raportu „Potrzeby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który miał premierę podczas śniadania prasowego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wynika, że według 71 proc. Polaków tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie. Jednocześnie brak dostępnych cenowo lokali wpływa na decyzje o dzieciach i emigrację młodych.
Raport powstał na podstawie ogólnopolskich badań opinii publicznej IBRiS oraz wieloletnich analiz rynku mieszkaniowego prowadzonych w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. − W debacie o mieszkalnictwie zbyt często operujemy uproszczeniami, a zbyt rzadko sięgamy po twarde dane i długofalową perspektywę. Stąd próba pokazania pełnego obrazu: realnych potrzeb, barier i konsekwencji braku dostępnego mieszkania dla całego społeczeństwa − komentuje Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.
Klucz do bezpieczeństwa i decyzji życiowych
Z raportu wynika, że 71 proc. Polaków ma tytuł własności do nieruchomości. 68 proc. jest zadowolonych ze swojej obecnej sytuacji mieszkaniowej. Jednocześnie aż 81 proc. osób w wieku 18−29 lat uważa, że zdobycie mieszkania jest znacznie trudniejsze niż w przeszłości.
Co ważne, 71 proc. respondentów deklaruje, że tylko własne mieszkanie zapewnia dobre życie. 69 proc. badanych wskazuje brak mieszkania jako barierę w decyzji o posiadaniu dzieci. Stabilnie wysoki pozostaje także odsetek osób (76 proc.), które uznają brak tanich mieszkań za jeden z powodów emigracji młodych Polaków.
− Wbrew często powielanej narracji Polacy nie odwracają się od własności. To nadal podstawowy punkt odniesienia dla decyzji życiowych i poczucia bezpieczeństwa − mówi Marcin Duma z IBRiS.
Bariery ekonomiczne i oczekiwania wobec państwa
W Polsce kupujemy mieszkania przede wszystkim w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych − własnych bądź osób najbliższych. 68 proc. respondentów deklaruje, że kupuje mieszkanie z myślą o zamieszkaniu w nim. 8 proc. − z przeznaczeniem dla dzieci.
Jak uświadamia raport, najpoważniejsze bariery w dostępie do mieszkań to: wysokie ceny zakupu (77 proc.), koszty najmu (43 proc.) oraz oprocentowanie kredytów hipotecznych (40 proc.) i wymagania dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu własnego (30 proc.). ankietowani wskazują też na bariery strukturalne, w tym zbyt małą liczbę mieszkań komunalnych i TBS (19 proc.), niepewność zatrudnienia (19 proc.) i zbyt małą liczbę nowych inwestycji (16 proc.).
Ocena polityki mieszkaniowej państwa jest jednoznacznie krytyczna. 45 proc. uznaje dostępność mieszkań za złą, a jedynie 6 proc. pozytywnie ocenia działania rządu w tym obszarze. Co czwarty badany jest zdania, że aktualnie żadna grupa społeczna nie jest realnie wspierana w dostępie do mieszkań.
Najem – konieczność, nie wybór
Jak dowodzi raport, najem w Polsce jest postrzegany przede wszystkim jako rozwiązanie tymczasowe. Tylko 20 proc. badanych uznaje go za akceptowalny model zamieszkania w długiej perspektywie. W pytaniach o własne wybory życiowe zaledwie 1 proc. deklaruje chęć trwałego życia w wynajmowanym mieszkaniu. − Respondenci mówią wprost, że pieniądze wydawane na czynsz woleliby przeznaczać na spłatę kredytu. Najem daje elastyczność, ale nie daje poczucia bezpieczeństwa − podkreśla dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej, autorka raportu.
dr Izabela Rudzka ze Szkoły Głównej Handlowej, autorka raportu
Aż 89 proc. najemców deklaruje, że wolałoby spłacać kredyt hipoteczny zamiast wynajmować mieszkanie, gdyby rata była równa wysokości czynszu. Ponadto młodzi Polacy obawiają się, że na emeryturze nie będzie ich stać na opłacanie najmu, jeśli nie zdobędą własnego mieszkania.
Młodzi na rynku
Dane zaprezentowane w opracowaniu pokazują, że mieszkanie z rodzicami lub dziadkami wśród młodych Polaków ma przede wszystkim podłoże ekonomiczne. Jako powód najczęściej wskazują brak środków na zakup własnego mieszkania, brak wkładu własnego i niewystarczającą zdolność kredytową.
Wysokie ceny nieruchomości i koszty finansowania sprawiają, że samodzielne wejście na rynek mieszkaniowy jest dla wielu młodych odkładane na lata. − Jednocześnie narasta frustracja młodego pokolenia. Wiąże się ona przede wszystkim z ograniczoną dostępnością mieszkań i brakiem stabilnych, długofalowych rozwiązań systemowych− podkreśla dr Rudzka.
Oczekiwania wobec państwa
Kolejny wniosek z raportu mówi, że Polacy oczekują od państwa aktywnej, ale ukierunkowanej polityki mieszkaniowej. Największe poparcie dotyczy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, a także działań ułatwiających wejście na rynek osobom młodym i rodzinom. Część respondentów opowiada się też za budową mieszkań na wynajem przez państwo, traktując je jako rozwiązanie przejściowe.
Jednocześnie badania pokazują brak społecznego konsensusu w sprawie opodatkowania posiadania większej liczby nieruchomości. 45,6 proc. badanych popiera takie rozwiązanie, zaś 45,1 proc. sprzeciwia się. Zwolennikami podatku są głównie seniorzy oraz osoby w wieku 40−49 lat. − Badania wskazują na zdecydowane poparcie społeczne dla wzmocnienia ochrony własności. 86,1 proc. respondentów uważa, że ułatwienie zasad eksmisji nieuczciwych lokatorów zwiększyłoby zainteresowanie wynajmem mieszkań. Może to mieć istotne znaczenie dla rozwoju stabilnego rynku najmu długoterminowego − mówi Marcin Duma.
W przypadku najmu krótkoterminowego opinie są bardziej podzielone. 43,3 proc. badanych popiera możliwość prowadzenia najmu na doby w budynkach mieszkalnych. 27,8 proc. jest temu przeciwna. Niemal 29 proc. nie ma zdania. − Tym niemniej uważamy, że uregulowanie najmu krótkoterminowego jest potrzebne i odpowiada na realne oczekiwania społeczne. Jednym z kluczowych celów nowych przepisów powinno być skuteczne przeciwdziałanie uciążliwym zachowaniom gości wynajmujących lokale na doby, aby chronić komfort i poczucie bezpieczeństwa stałych mieszkańców, np. poprzez wprowadzenie jasnych i nieuchronnych kar za zakłócanie ciszy nocnej czy niszczenie części wspólnych budynków − uważa Bartosz Guss.
Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Ocena zaufania do deweloperów
Raport pokazuje, że ocena branży deweloperskiej − podobnie jak wielu innych sektorów gospodarki − pozostaje zróżnicowana, a zaufanie społeczne wymaga dalszej odbudowy. Ponad 60 proc. respondentów deklaruje brak zaufania do firm deweloperskich. Jeszcze niższe zaufanie mają politycy − nie ufa im 75 proc. Polaków.
Jednocześnie 41 proc. badanych wskazuje uczciwość jako jedną z cech przypisywanych deweloperom. − Zdajemy sobie sprawę, że odbudowa zaufania do sektora to proces długofalowy, a negatywny wizerunek branży bywa często efektem działań marginalnej części rynku. Dlatego w ramach PZFD konsekwentnie stawiamy na samoregulację. Powołaliśmy komisję etyki, na bieżąco reagujemy na zgłaszane zastrzeżenia wobec firm członkowskich oraz wdrożyliśmy system rekomendacji. Działania te będziemy dalej rozwijać, promując najwyższe standardy rynkowe wśród naszych członków − akcentuje Bartosz Guss.
Respondenci oczekują od firm deweloperskich m.in. stosowania lepszych materiałów budowlanych, większego zaangażowania w rozwój infrastruktury technicznej oraz dbałości o zagospodarowanie otoczenia inwestycji. − Badania pokazują jednak, że te oczekiwania trudno pogodzić z najczęściej formułowanym postulatem obniżenia cen mieszkań. To unaocznia skalę wyzwań stojących przed całym sektorem − zauważatwierdzi dr Izabela Rudzka.
Umiarkowany optymizm na 2026 rok
Podczas śniadania prasowego pokazano także prognozy rynkowe. – W 2026 r. spodziewamy się ok. 10−15-procentowego wzrostu sprzedaży nowych mieszkań − zapowiedziała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. Podkreśliła przy tym, że do ożywienia popytu przyczynią się obniżki stóp procentowych oraz rosnąca dostępność kredytów hipotecznych, wynikająca z poprawy zdolności kredytowej kupujących.
Ponadto ekspertka zwróciła uwagę, że w 2025 r. rynek deweloperski funkcjonował w warunkach nadpodaży. Liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższała liczbę zawieranych transakcji, a ceny ofertowe rosły szybciej niż inflacja. Odmienna sytuacja panowała na rynku wtórnym. Tu wzrostowi zainteresowania kupujących towarzyszył spadek liczby ofert oraz stabilizacja cen, z dynamiką poniżej wskaźnika inflacji.
− W 2026 r. ceny oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań powinny rosnąć co najmniej w tempie zbliżonym do inflacji, czyli ok. 2−3 proc. rocznie. Na niektórych rynkach wzrost może być nawet dwukrotnie wyższy. Deweloperzy będą ostrożnie dostosowywać skalę nowych projektów do bieżących wyników sprzedaży − komentuje Katarzyna Kuniewicz. W efekcie możliwy jest stopniowy spadek oferty na rynku pierwotnym.
Równolegle ekspertka Otodom prognozuje, że rynek wtórny może odnotować wzrost sprzedaży o 5−10 proc., przy umiarkowanym wzroście liczby ogłoszeń. W tym segmencie presja cenowa może być jednak silniejsza niż na rynku pierwotnym, a tempo wzrostu cen może przekroczyć inflację. Kuniewicz zwróciła też uwagę na ryzyka regulacyjne, zwłaszcza związane z wdrażaną reformą planistyczną. – W I półroczu 2026 r. możemy mieć do czynienia z poważnymi utrudnieniami w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę. To może mieć przełożenie na presję cenową na rynku gruntów w największych miastach − tłumaczy.
Potrzeba długofalowej strategii
Raport PZFD jednoznacznie wskazuje na potrzebę spójnej, długoterminowej polityki mieszkaniowej, opartej na danych i realnych potrzebach społecznych. Bez stabilnych ram prawnych, przewidywalnej polityki i współpracy z rynkiem prywatnym nie uda się poprawić dostępności mieszkań. − Polacy nie oczekują ryby, ale wędki − narzędzi, które pozwolą im postawić pierwszy krok na rynku mieszkaniowym – przekonuje Bartosz Guss.
Źródło informacji: PAP Media Room; zdjęcia: Polski Związek Firm Deweloperskich
Dodaj komentarz