Od 24 do 13 000 członków – Jacek Kołodziej o budowaniu spółdzielni na pokolenia
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Budowlani” w Bydgoszczy należy do grona największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce. Od skromnych początków w 1958 roku — kiedy liczyła zaledwie 24 członków — rozrosła się do organizacji zrzeszającej blisko 13 tysięcy osób i zarządzającej ponad 207 nieruchomościami mieszkalnymi. To historia konsekwentnego rozwoju, podejmowania trudnych decyzji i nieustannego dopasowywania się do zmieniającej się rzeczywistości.
Dziś „Budowlani” to nie tylko administrator budynków. To organizacja, która inwestuje w odnawialne źródła energii, modernizuje infrastrukturę, pozyskuje milionowe dotacje i wdraża nowoczesne narzędzia cyfrowej obsługi mieszkańców. Jednocześnie nie traci z oczu tego, co od początku stanowiło jej fundament — bliskiego kontaktu z ludźmi i poczucia wspólnoty.
O tym, jak zarządza się tak dużą strukturą, jakie wyzwania stoją przed spółdzielniami mieszkaniowymi i gdzie „Budowlani” chcą znaleźć się za 20 lat — opowiada Jacek Kołodziej, Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Budowlani” w Bydgoszczy.
Spółdzielnia „Budowlani” działa już 68 lat, od skromnych początków w 1958 roku, kiedy zrzeszała zaledwie 24 członków, do organizacji liczącej blisko 13 tys. członków. Jak ocenia Pan tę drogę i co uważa za największe osiągnięcie spółdzielni?
Jacek Kołodziej – Ta droga to przede wszystkim historia ludzi, którzy przez kolejne dekady tworzyli tę Spółdzielnię. Z niewielkiej organizacji zrzeszającej, jak Pan powiedział, 24 członków staliśmy się jedną z około 50. największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce.
Za największe osiągnięcie uważam zbudowanie zaufania mieszkańców i stabilność, którą udało się utrzymać mimo bardzo zmieniających się warunków. Inaczej zarządzało się spółdzielnią kilkadziesiąt lat temu, inaczej wygląda to dzisiaj. Zmieniły się przepisy, technologie, oczekiwania mieszkańców i koszty utrzymania budynków. „Budowlani” potrafili się do tych zmian dostosować, nie tracąc przy tym swojej społecznej tożsamości.
Ważne jest również to, że nie żyjemy wyłącznie przeszłością. Modernizujemy budynki, inwestujemy w odnawialne źródła energii, poprawiamy dostępność, zdobywając na to milionowe dotacje, ale rozwijamy również nowe, nowoczesne formy kontaktu z mieszkańcami chcąc być najbliżej nich, by poznawać ich potrzeby. I najlepiej je realizować.
Spółdzielnia zarządza wieloma budynkami o sporym stażu. Jak wygląda na co dzień utrzymanie i modernizacja tych starszych zasobów i jakie wyzwania się z tym wiążą?
Jacek Kołodziej – Niezależnie od wieku wszystkie budynki podlegają stałej kontroli. Nie możemy czekać, aż wydarzy się awaria. Analizujemy stan instalacji i konstrukcji, planujemy remonty oraz ustalamy ich kolejność. Różnica tkwi w tym, że potrzeby remontowe starszych budynków są większe.
Najważniejsze jest bezpieczeństwo mieszkańców. Kolejne kwestie to ograniczanie zużycia energii, poprawa estetyki, remonty dachów, balkonów i klatek schodowych, wymiana instalacji oraz modernizacja wind.
Największym wyzwaniem jest pogodzenie potrzeb technicznych z możliwościami finansowymi konkretnych nieruchomości. Każdy budynek ma inną historię i inny stan funduszu remontowego. Dlatego prace często muszą być dzielone na etapy. Ważne jest, aby informować o tym mieszkańców, to często skomplikowane i złożone wyzwania dlatego regularnie organizujemy spotkania z mieszkańcami, aby każdy zainteresowany uzyskał odpowiedzi na nurtujące go pytania.
Jakie remonty i termomodernizacje udało się przeprowadzić w ostatnim czasie i co jest jeszcze przed Państwem?
Jacek Kołodziej – W zakresie potrzeb remontowych każdy budynek traktujemy indywidualnie choć muszę przyznać, że w ostatnich latach skupialiśmy się na przedsięwzięciach, które jednocześnie poprawiają komfort mieszkańców i obniżają koszty eksploatacji. Dotyczy to między innymi modernizacji instalacji ciepłej wody, węzłów cieplnych, dociepleń, remontów balkonów, dachów i części wspólnych.
W 19 budynkach na osiedlu Wyżyny modernizacja instalacji ciepłej wody przynosi mieszkańcom około 320 tysięcy złotych oszczędności w skali roku (przy dzisiejszych cenach). Pozyskujemy także premie remontowe i środki z białych certyfikatów. W ten sposób w jednym tylko roku dla czterech budynków uzyskaliśmy ponad milion złotych wsparcia na zaplanowane prace.
Rozwijamy również fotowoltaikę. Instalacje działają już na kilkudziesięciu budynkach i realnie obniżają koszty energii. Wiele z naszych nieruchomości osiągnęło już pełny zwrot z inwestycji w około 5,5 roku, a to dopiero początek. Przed nami dalsze modernizacje instalacji, poprawa efektywności energetycznej oraz usuwanie barier architektonicznych.
Niedawno zakończyliście realizację inwestycji przy ul. Boya-Żeleńskiego 4. Jak ocenia Pan ten projekt i jakie kolejne inwestycje planuje Spółdzielnia?
Jacek Kołodziej – Inwestycja przy ul. Boya-Żeleńskiego 4 była dla nas bardzo ważnym przedsięwzięciem i cieszymy się, że została zrealizowana zgodnie z założeniami. Powstał nowoczesny, pięciokondygnacyjny budynek z 45 mieszkaniami, halą garażową, windą, komórkami lokatorskimi oraz monitoringiem. Od początku zależało nam na tym, aby nie był to po prostu kolejny budynek mieszkalny, lecz miejsce zapewniające mieszkańcom wysoki komfort i nowoczesne rozwiązania ograniczające koszty eksploatacji.
Mieszkania zostały wyposażone m.in. w trzyszybowe okna, klimatyzację, rolety oraz ogrzewanie podłogowe w łazienkach. W budynku zastosowano również instalację fotowoltaiczną, magazyn energii, pompę ciepła oraz przygotowano infrastrukturę umożliwiającą ładowanie samochodów elektrycznych. Dużym atutem inwestycji są także starannie zaprojektowane i estetycznie wykończone części wspólne, które spotkały się z bardzo pozytywnym odbiorem mieszkańców.
Zakończenie tej inwestycji nie oznacza końca naszych planów. Obecnie prowadzimy przygotowania do realizacji kolejnych przedsięwzięć, w tym budynku przy ul. Chodkiewicza 45. Konsekwentnie rozwijamy Spółdzielnię, odpowiadając zarówno na potrzeby obecnych mieszkańców, jak i osób poszukujących nowoczesnych mieszkań w zasobach SMB.
W Polsce coraz częściej mówi się o mniejszym zainteresowaniu zakupem nowych mieszkań. Jak ten trend wygląda w Bydgoszczy i czy „Budowlani” go odczuwają?
Jacek Kołodziej – Kupujący są dziś ostrożniejsi niż kilka lat temu. Dokładniej porównują ceny, lokalizację, standard budynku i przyszłe koszty utrzymania. Duże znaczenie mają również zdolność kredytowa i poziom oprocentowania.
Dostrzegamy, że zainteresowanie nowymi mieszkaniami zmalało, ale dobre projekty, w atrakcyjnej lokalizacji i o rozsądnych kosztach eksploatacyjnych, nadal znajdują nabywców. Widzimy to na przykładzie Boya 4.
Rynek stał się po prostu bardziej wymagający. Inwestor nie może dziś liczyć na to, że sprzeda się wszystko, niezależnie od jakości. Dlatego każdą nową inwestycję analizujemy bardzo dokładnie i realizujemy ją odpowiedzialnie. Dostrzegamy również dosyć wyraźny trend, polegający na przekonaniu, że budowanie z dużą, wiarygodną spółdzielnią jest postrzegane jako bezpieczniejsze.
Spółdzielnia zarządza ponad 13 tys. mieszkań, 207 własnymi nieruchomościami mieszkalnymi i 18 wspólnotami. Jak zorganizowane jest zarządzanie tak dużą strukturą i co jest kluczem do jej sprawnego funkcjonowania?
Jacek Kołodziej – Kluczem do sprawnego zarządzania tak dużą organizacją jest przede wszystkim profesjonalny zespół, dobra organizacja pracy, innowacyjność oraz odpowiedzialne podejmowanie decyzji. Przy takiej skali działalności nie ma miejsca na przypadek – wszystkie działania opieramy na rzetelnych analizach, długofalowym planowaniu i jasno określonych procedurach.
Naszą siłą są doświadczeni pracownicy oraz sprawdzony model organizacyjny oparty na wyspecjalizowanych działach i trzech administracjach osiedlowych. Dzięki temu jesteśmy blisko mieszkańców, szybko reagujemy na ich potrzeby i jednocześnie skutecznie realizujemy zadania związane z utrzymaniem oraz rozwojem naszych zasobów.
To właśnie konsekwencja, odpowiedzialność i wysoka jakość pracy sprawiają, że od lat uzyskujemy wysokie oceny niezależnych audytorów badających nasze bilanse, lustratorów, którzy zgodnie z prawem spółdzielczym badają całokształt działalności, czy gremiów decyzyjnych licznych rankingów i konkursów, chociażby liczne już wyróżnienia w konkursie Przedsiębiorstwo Fair Play. Choć nie ukrywam, że najważniejsze jest dla nas uznanie w oczach naszych mieszkańców.
Jaką rolę w zarządzaniu spółdzielnią odgrywa odpowiedni dobór kadry oraz nowoczesne technologie, takie jak eBOK czy Panel Mieszkańca?
Jacek Kołodziej – Technologia jest narzędziem, ale za każdą dobrze załatwioną sprawą nadal stoi człowiek. Potrzebujemy pracowników posiadających wiedzę techniczną, prawną, finansową i administracyjną. Równie ważna jest umiejętność rozmowy z mieszkańcami, którzy zgłaszają się do nas z bardzo różnymi sprawami.
Panel Mieszkańca, eBOK, wiadomości SMS czy zdalne odczyty liczników pozwalają szybciej przekazywać informacje i ograniczyć liczbę czynności wymagających osobistej wizyty lokatora w biurach Spółdzielni i odwiedzin pracowników w mieszkaniach. Mieszkaniec może w dogodnym dla siebie czasie sprawdzić rozliczenia lub zapoznać się z ważnymi informacjami.
Nie chcemy jednak, aby cyfryzacja wykluczała osoby, które preferują tradycyjny kontakt. Nadal pozostają do dyspozycji administracje, telefony i bezpośrednia obsługa.
Z jakich źródeł finansujecie nowe inwestycje i modernizacje? Czy korzystacie z kredytów, dotacji lub innych programów wsparcia?
Jacek Kołodziej – Korzystamy z różnych źródeł finansowania. Są to środki własne Spółdzielni, fundusze remontowe poszczególnych nieruchomości, kredyty, preferencyjne pożyczki, premie remontowe, dotacje oraz instrumenty wspierające poprawę efektywności energetycznej.
Dobrym przykładem jest projekt fotowoltaiczny obejmujący 36 budynków. Jego wartość wyniosła około 2,4 miliona złotych, z czego ponad 844 tysiące złotych stanowiło dofinansowanie ze środków europejskich.
Pozyskujemy również środki z białych certyfikatów i programów wspierających modernizację wind oraz usuwanie barier architektonicznych. Za każdym razem analizujemy, czy dane finansowanie jest bezpieczne i korzystne dla mieszkańców. Samo uzyskanie kredytu czy dotacji nie jest sukcesem. Sukcesem jest inwestycja, która przynosi trwały efekt i nie obciąża nadmiernie budżetu nieruchomości.
Czy w zasobach spółdzielni znajdują się lokale komercyjne lub mieszkania przeznaczone na wynajem i jaką rolę odgrywają one w budżecie „Budowlanych”?
Jacek Kołodziej – W naszych zasobach znajdują się lokale użytkowe, garaże, miejsca postojowe oraz mieszkania przeznaczone na wynajem. Lokale komercyjne są ważne także z punktu widzenia mieszkańców, ponieważ działają w nich sklepy, punkty usługowe, gabinety i inne podmioty potrzebne na osiedlach.
Najem lokali użytkowych i mieszkalnych stanowi pokaźne źródło przychodów. Środki te służą pokryciu części kosztów funkcjonowanie Spółdzielni i pozwalają ograniczać pośrednio i bezpośrednio (przeznaczenie części zysku na dopłaty) obciążenia naszych mieszkańców.
Działalność komercyjna pozostaje jednak uzupełnieniem naszej podstawowej misji, którą jest zarządzanie zasobami mieszkaniowymi.
Czy spółdzielnia dysponuje terenami inwestycyjnymi pod dalszy rozwój i gdzie chciałby Pan, aby „Budowlani” znaleźli się za kolejnych 10–20 lat?
Jacek Kołodziej – Mamy tereny, które umożliwiają przygotowywanie kolejnych przedsięwzięć, a jednocześnie prowadzimy działania zmierzające do pozyskiwania nowych gruntów. W dużym mieście takich terenów jest coraz mniej, dlatego każda decyzja musi być dobrze przemyślana.
Za 10–20 lat chciałbym, aby SM „Budowlani” była coraz nowocześniejszą, równie stabilną finansowo i energooszczędną spółdzielnią, która będzie wyznaczać standardy jakości zarządzania nieruchomościami. Chciałbym, aby nasze osiedla były miejscami przyjaznymi dla każdego – rodzin z dziećmi, seniorów, a także osób z niepełnosprawnościami. Miejscami bezpiecznymi, dobrze zagospodarowanymi, dostępnymi i pełnymi zieleni.
Chcemy również rozwijać cyfrową obsługę mieszkańców, ale bez utraty bezpośredniego kontaktu. Spółdzielnia nie jest tylko administratorem budynków. Jest wspólnotą ludzi i właśnie ten charakter powinniśmy zachować.
Wierzę, że rolą spółdzielni jest nie tylko budowanie i zarządzanie budynkami, ale przede wszystkim tworzenie szeroko rozumianej przestrzeni, w których po prostu dobrze się żyje. To właśnie taki kierunek chcemy konsekwentnie rozwijać.
Rozmawiał: Mariusz Gryżewski
Dodaj komentarz