Kupno mieszkania od dewelopera – 5 pytań, które trzeba zadać

Bankowość i Finanse Bezpieczeństwo Dom i ogród Nieruchomości Publikacje Warto wiedzieć

Jeżeli rozważasz zakup mieszkania z rynku pierwotnego, być może masz już na oku idealną inwestycję i niewiele dzieli Cię od zawarcia umowy. Zanim jednak się na to zdecydujesz, zweryfikuj dewelopera, aby upewnić się, że masz do czynienia z uczciwą firmą. Jak to zrobić? Polecamy zadać deweloperowi 5 poniższych pytań.

pytania do dewelopera

Dewelopera warto zapytać nie tylko o metraż czy dokładne usytuowanie nieruchomości. Wiele pytań powinno dotyczyć także kwestii prawno-finansowych. Oto niektóre z nich.

1. Czy deweloper posiada pozwolenie na budowę i działa zgodnie z prawem?

Aby deweloper mógł rozpocząć budowę inwestycji na danej działce, powinien posiadać pozwolenie na budowę. Stanowi ono gwarancję legalności inwestycji – najprawdopodobniej deweloper działa wtedy zgodnie z przepisami prawnymi.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 21 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. z dnia 30 sierpnia 2019 r., Dz.U., poz. 1805 ze zm.), deweloper, na Twoje żądanie, powinien zapewnić Ci możliwość zapoznania się z:

aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
kopią aktualnego odpisu z KRS, jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS, lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do CEiDG,
kopią pozwolenia na budowę,
sprawozdaniem finansowym za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej,
projektem architektoniczno-budowlanym.

2. Czy deweloper posiada prawo własności działki?

Deweloper może posiadać grunt na własność pod realizowaną inwestycję lub być jego użytkownikiem wieczystym. Może mieć to wpływ na wysokość kosztów wynikających z zakupionego mieszkania. Jeżeli deweloper jest użytkownikiem wieczystym, kupujący staje się współużytkownikiem gruntu, co w konsekwencji oznacza konieczność przestrzegania postanowień umowy dotyczącej użytkowania wieczystego i uiszczanie odpowiednich opłat.

3. Jak finansowana jest inwestycja?

Deweloper jest zobowiązany przekazać Ci szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym tego konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym.

Zanim zawrzesz umowę deweloperską, zapytaj, czy deweloper finansuje inwestycję ze środków własnych, czy zaciągnął na ten cel kredyt hipoteczny. Jeżeli inwestycja finansowana jest z udziałem banku, wbrew powszechnej opinii, jest to bezpieczniejsze, ponieważ przyznanie kredytu oznacza, że deweloper został zweryfikowany przez bank, a cały proces inwestycyjny jest kontrolowany.

Poproś też dewelopera o prospekt informacyjny. Jest to integralna część umowy deweloperskiej. Dołącza się go również do aktu notarialnego dokumentującego zawarcie umowy deweloperskiej.

W prospekcie informacyjnym znajdują się szczegółowe informacje na temat inwestycji: parametry i opis lokali, liczba kondygnacji budynku, doprowadzone media itd. Dowiesz się z niego także, czy gmina nie planuje w najbliższym otoczeniu budowy obiektu, którego możesz nie chcieć mieć w sąsiedztwie (np. trasy szybkiego ruchu).

4. Jak wyglądają formalności związane z umową?

Dobrze od razu zapytać dewelopera, czy umowa sprzedaży jest rezerwacyjna, czy przedwstępna, oraz czy możesz zapoznać się z nią odpowiednio wcześnie i mieć czas na jej analizę (a nie czytać ją dopiero przed podpisaniem). Istotną kwestią są również warunki odstąpienia od niej.

Warto też wiedzieć, że wspomniana wcześniej ustawa dokładnie precyzuje przypadki, kiedy nabywca lub deweloper mogą odstąpić od umowy deweloperskiej. Wśród nich można wskazać, np. rozbieżność pomiędzy umową deweloperską a prospektem informacyjnym lub niestawienie się nabywcy do odbioru lokalu. Deweloper może wprowadzić dodatkowe ustalenia, dlatego wnikliwie się z nimi zapoznaj.

5. Jak wygląda harmonogram budowy i jaki ma wpływ na cykl Twoich płatności?

Jeżeli kupno mieszkania zamierzasz sfinansować poprzez kredyt hipoteczny, powinieneś dokładnie znać etapy realizacji budowy. Płatność co do zasady odbywa się w transzach na wiele miesięcy przed oddaniem inwestycji do użytku. Dzięki temu będziesz wiedzieć, kiedy ubiegać się o kredyt w banku, o jaką sumę zawnioskować i jaki termin spłat poszczególnych rat ustalić z bankiem.

Jeżeli planujesz starać się o kredyt hipoteczny, możesz najpierw udać się do eksperta kredytowego, który pomoże Ci rozwiać wszelkie wątpliwości i udzieli rzetelnych informacji o opcjach kredytu hipotecznego dostępnych na rynku. Możesz również sprawdzić propozycję kredytu hipotecznego, jaki oferuje mFinanse. Na stronie widnieje dodatkowo możliwość wstępnego obliczenia zdolności kredytowej i potencjalnej raty kredytu.