Jeśli budować, to na dialogu i jasnych zasadach
Z punktu widzenia branży deweloperskiej kluczowe jest, aby polityka mieszkaniowa – niezależnie od zmian personalnych w rządzie – była prowadzona w sposób spójny, długofalowy i oparty na dialogu ze wszystkimi interesariuszami: inwestorami, samorządami oraz środowiskiem wykonawców. Polska nie potrzebuje doraźnych rozwiązań, ale kompleksowej strategii mieszkaniowej, która odpowiada na realne potrzeby obywateli i rynku – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
Budownictwo wielorodzinne w Polsce to wciąż gorący temat. Czy obserwuje pan pozytywne zmiany w rozwoju tego sektora?
Bartosz Guss: Na to zagadnienie trzeba patrzeć w dłuższej perspektywie i z uwzględnieniem realiów, zarówno regulacyjnych, jak i gospodarczych. Polska ma mniejszą bazę mieszkaniową niż średnia europejska – 420 mieszkań na tysiąc mieszkańców, przy unijnej średniej 500. Przeciętna powierzchnia mieszkania czy liczba izb na osobę również pozostaje poniżej standardów UE. Sektor budownictwa wielorodzinnego odpowiada dziś za 97 proc. nowo powstających mieszkań w budynkach wielorodzinnych w Polsce. To pokazuje, kto rzeczywiście „dowozi” wynik i kto wziął na swoje barki nadganianie Europy.
Problemem jest coraz większa biurokracja i złożoność procesów planistycznych – szczególnie w dużych miastach, gdzie potrafią one trwać 4–5 lat. Jeżeli nie uprościmy procedur, nie odblokujemy podaży, to o rozwoju możemy mówić jedynie w teorii. Jest gotowy projekt tzw. ustawy podażowej, przewidujący m.in. uwolnienie ziemi rolnej w miastach, zmiany w systemie planowania przestrzennego, uproszczenie procedur i skrócenie czasu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Niestety nic się z nim nie dzieje. Tymczasem konieczna jest poprawa warunków prowadzenia inwestycji: przewidywalność prawa, sprawność procedur i dostęp do terenów inwestycyjnych. Tylko takie podejście może przynieść trwały efekt w postaci większej liczby dostępnych mieszkań.
Ceny mieszkań stale rosną i są dla wielu nieosiągalne. Czy ten trend da się odwrócić, zwiększając tym samym dostępność mieszkań?
Bartosz Guss: W 2023 r. ceny rosły bardzo dynamicznie, ale był to rok wyjątkowy – mieliśmy kumulację popytu, wysoką inflację, paniczne lokowanie oszczędności w nieruchomościach, a na dokładkę – program dopłat do kredytów nieposiadający limitów. Dziś widzimy stabilizację – na niektórych rynkach ceny nawet lekko spadły. Deweloperzy sprzedają mniej mieszkań, jest też rozpoczynanych mniej budów, za to klienci mogą spokojniej wybierać swoje M.
Kluczowe jest jedno: musimy myśleć o nowej podaży z odpowiednim wyprzedzeniem. Jeżeli przy niskich stopach procentowych i rosnących wynagrodzeniach nie odpowiemy wzrostem oferty, to ceny znów ruszą w górę. A przecież dostępność mieszkań to nie tylko kwestia metek cenowych, lecz także zdolności kredytowej, czyli wysokości raty w relacji do dochodów. I tu realnym rozwiązaniem nie są dopłaty, ale trwała poprawa warunków gospodarczych i przyjazne, przewidywalne regulacje. A tych w naszym kraju ciągle nie ma.
Zdaję sobie sprawę, iż wielu młodych ludzi zarabia poniżej średniej pensji i – zwłaszcza w dużych miastach – nie stać ich na własne mieszkanie. Dlatego państwo i samorządy muszą osiągnąć przełom w rozwoju budownictwa społecznego i mieszkań komunalnych. Tego zasobu jest zdecydowanie za mało i nie ma na to wytłumaczenia. Tym bardziej dziwi pasywność kolejnych rządów. Co prawda, minister Tomasz Lewandowski po rekonstrukcji rządu zapowiedział mocny rozwój czynszowego budownictwa społecznego. Stwierdził, że ambicją państwa powinno być budowanie 20−25 tys. mieszkań czynszowych rocznie, co ma być realizowane ze wsparciem z budżetu przez gminy, w różnych formach: budownictwa komunalnego, społecznego i spółdzielczego. Kibicujemy mocno, aby za tymi słowami poszły czyny.
Na ile rządowe programy typu Bezpieczny Kredyt spełniły swoje zadanie w kontekście funkcjonowania sektora nieruchomości?
Bartosz Guss: Program BK2 zadziałał jak benzyna dolana do już rozgrzanego rynku. Pomógł tym, którzy i tak mieli zdolność kredytową. Zniesienie limitów w kontekście kampanii wyborczej tylko spotęgowało efekty. To nie było dobre rozwiązanie systemowe. Jako branża nie uważamy dopłat za panaceum. Znacznie ważniejsze są działania propodażowe. Jeżeli nie zaczniemy rozmawiać o strukturze rynku i barierach systemowych, to jakikolwiek kolejny program skończy się dokładnie tak samo. Zresztą minister Lewandowski mówił pod koniec lipca, że państwo powinno pomagać kredytobiorcom, ale nie przez programy dopłat, lecz kredyty ze stałą stopą. Rozwiał też wątpliwości dotyczące prac w rządzie nad programem dopłat do kredytów mówiąc, że nie toczą się żadne. Dobrze, że rząd wysyła jasny sygnał, bo przez kilkanaście ostatnich miesięcy kredytobiorcy byli utrzymywani w stanie niepewności informacjami dotyczącymi kolejnego programu mieszkaniowego.
Czy obniżka stóp procentowych wpłynie na sytuację na rynku nieruchomości?
Bartosz Guss: Realnym problemem dla Polek i Polaków jest to, że pomimo pozornej możliwości wyboru spośród bogatej oferty mieszkań nie mają możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Spadek stóp to realna szansa na poprawę zdolności kredytowej. Musimy jednak pamiętać, że stopy to tylko jeden z elementów układanki. Dziś Polska ma jedne z najwyżej oprocentowany kredytów hipotecznych w Europie. Potrzebujemy zdroworozsądkowych rozwiązań w tej kwestii. „Odmrożenie” decyzji RPP może poprawić sentyment, ale żeby realnie zmienić sytuację, potrzebna jest spójna polityka mieszkaniowa.
Już w ubiegłym roku branża apelowała o dialog między środowiskiem deweloperskim, rządem, samorządami, architektami. Czy są postępy w prowadzonych rozmowach i szanse na wprowadzenie pozytywnych zmian na rynku mieszkaniowym?
Bartosz Guss: Sprawa mieszkań weszła do polityki i do rywalizacji między partiami. Każde ugrupowanie wygłasza własne pomysły, tyle że w większości sprowadzają się one do ogólników i haseł przedstawianych za pośrednictwem X. Rzekomo wszyscy wspierają rozwiązania podażowe, ale efektów dotąd niestety nie widzimy. Liczymy, że sytuacja się zmieni po tym, jak budownictwo trafiło – po rekonstrukcji rządu – pod skrzydła Ministerstwa Finansów i Gospodarki. Deklarujemy gotowość do współpracy z administracją. Chcemy dzielić się naszą wiedzą i doświadczeniem, licząc, że nowy układ w rządzie będzie otwarty na partnerski dialog.
Jakie postulaty kieruje branża deweloperska do rządu?
Bartosz Guss: Z punktu widzenia branży deweloperskiej kluczowe jest, aby polityka mieszkaniowa – niezależnie od zmian personalnych w rządzie – była prowadzona w sposób spójny, długofalowy i oparty na dialogu ze wszystkimi interesariuszami: inwestorami, samorządami oraz środowiskiem wykonawców. Polska nie potrzebuje doraźnych rozwiązań, ale kompleksowej strategii mieszkaniowej, która odpowiada na realne potrzeby obywateli i rynku. Nasze postulaty są bardzo konkretne: przyspieszenie procedur planistycznych, uproszczenie procesów budowlanych, wprowadzenie klarownych zasad partycypacji w infrastrukturę społeczną oraz techniczną. Do tego jasne zasady współpracy z samorządami oraz wzmocnienie znaczenia budownictwa dostępnego.
Jakie dobre praktyki warto wdrożyć w firmach deweloperskich, aby poprawić wizerunek branży?
Bartosz Guss: Poprawa wizerunku branży deweloperskiej to przede wszystkim efekt codziennych, konsekwentnych działań przedstawicieli sektora. Warto zadbać o jasną i rzetelną komunikację z klientami – informować o każdym etapie inwestycji, uczciwie przedstawiać ceny i standard wykończenia, jasno określać warunki zakupu i być gotowym do odpowiedzi na pytania oraz wyjaśnianie wątpliwości. Takie podejście buduje zaufanie i ułatwia klientom podejmowanie świadomych decyzji.
Kolejnym ważnym elementem jest otwartość na dialog z lokalną społecznością. Deweloperzy powinni informować o planowanych inwestycjach, konsultować rozwiązania dotyczące zagospodarowania terenu czy infrastruktury, a także reagować na zgłaszane przez mieszkańców uwagi. Liczy się także dbałość o porządek i bezpieczeństwo na placu budowy oraz terminowa realizacja projektów. Duże znaczenie ma również wdrażanie rozwiązań proekologicznych – tworzenie terenów zielonych, placów zabaw, infrastruktury rowerowej, stosowanie energooszczędnych technologii czy zapewnianie odpowiedniej retencji wód opadowych.
Coraz ważniejszym obszarem staje się jakość obsługi posprzedażowej. Profesjonalne podejście do kwestii zgłaszanych po odbiorze lokalu, szybka i rzetelna reakcja na reklamacje czy pytania klientów, a także udzielanie wsparcia w rozwiązywaniu ewentualnych problemów, są dziś standardem oczekiwanym przez nabywców. Sprawna obsługa posprzedażowa zwiększa satysfakcję klientów, a zarazem wzmacnia pozytywny wizerunek firmy.
Firmy zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich dodatkowo zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk. Ich działania są monitorowane przez Komisję Etyki i Mediacji. Dzięki temu klienci mają pewność, że standardy uczciwości, rzetelności i przejrzystości są nie tyle deklarowane, ile stale egzekwowane, i podlegają niezależnej kontroli. Jestem przekonany, że wszystkie te działania, konsekwentnie realizowane, stopniowo przekładają się na budowanie lepszego wizerunku branży i większe zaufanie społeczne.
Jak środowisko deweloperskie powinno odpowiadać na współczesne potrzeby konsumentów?
Bartosz Guss: Wbrew niektórym opiniom, deweloperzy nie budują w próżni – jesteśmy bardzo blisko rynku, uważnie słuchamy klientów i szybko reagujemy. Dziś kupujący szukają nie tylko odpowiedniego metrażu, lecz także jakości urbanistycznej, dostępu do usług, zieleni, infrastruktury społecznej. Coraz większa waga przykładana jest też do rozwiązań, które pozwalają ograniczyć koszty eksploatacyjne nowych budynków. Nasze inwestycje są coraz bardziej efektywne energetycznie, co nie pozostaje bez znaczenia przy wciąż rosnących kosztach gazu, prądu czy wody.
Jak ważne jest uwzględnianie w inwestycjach aspektów ekologicznych i jak wywiązują się z tych zielonych wyzwań polscy deweloperzy?
Bartosz Guss: Zielone budownictwo to już nie wybór, to konieczność. Klienci oczekują komfortu, ale też niskich kosztów eksploatacji, zielonych przestrzeni, rozwiązań smart. Część z nas realizuje projekty z certyfikatami środowiskowymi, korzysta z prefabrykacji, zrównoważonych materiałów, montuje panele fotowoltaiczne, wprowadza ogrody deszczowe czy odzysk wody szarej. Transformacja wymaga inwestycji, ale tempo zmian rośnie i jako branża chcemy być ich częścią.
Jakie aspekty budownictwa mieszkaniowego są dziś kluczowe dla przyjaznego zagospodarowania przestrzeni i urbanistyki?
Bartosz Guss: Dobra urbanistyka polega na tworzeniu przestrzeni, która jest funkcjonalna i odpowiada na potrzeby mieszkańców – zapewnia łatwy dostęp do usług, terenów zielonych, szkół, transportu publicznego. Kluczowe są sprawne i przejrzyste procedury planistyczne, elastyczne podejście do kształtowania zabudowy oraz partnerska współpraca z samorządami. Inwestorzy są gotowi partycypować w tworzeniu wysokiej jakości przestrzeni publicznych. Jednak do tego niezbędne są jasne zasady działania oraz szybkie i przewidywalne decyzje administracyjne.
Lex deweloper ma przestać obowiązywać. Co to oznacza dla realizowanych i planowanych inwestycji?
Bartosz Guss: Wygaśnięcie lex deweloper oznacza, że inwestorzy utracą jedno z narzędzi pozwalających na sprawniejsze przygotowanie i realizację projektów mieszkaniowych, zwłaszcza tam, gdzie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są przestarzałe lub nieaktualne. W praktyce jednak ta luka nie powinna być długo odczuwalna. Specjalną procedurę zastępują Zintegrowane Plany Inwestycyjne, które również umożliwiają realizację projektów o złożonym, miastotwórczym charakterze, w ścisłej współpracy z samorządami.
W Polsce są już pierwsze miasta, które zdecydowały się skorzystać z tego mechanizmu. Na bieżąco monitorujemy te procesy i analizujemy ich efekty, mając nadzieję, że ZPI staną się skutecznym narzędziem ułatwiającym realizację nowych inwestycji mieszkaniowych oraz tworzenie dobrze zaprojektowanych przestrzeni publicznych.
Rozmawiała Małgorzata Szerfer-Niechaj
Fot. PZFD
Dodaj komentarz