Zarządzamy nie tylko majątkiem – zarządzamy miejscem życia tysięcy rodzi
Fordońska Spółdzielnia Mieszkaniowa to jedna z największych organizacji tego typu w regionie – skupia około 15 tysięcy członków i zarządza rozległym zasobem mieszkaniowym w bydgoskiej dzielnicy Fordon. To nie jest jednak historia o liczbach. To historia o tysiącach rodzin, dla których spółdzielnia jest czymś więcej niż tylko administratorem budynków – jest gwarantem bezpieczeństwa, jakości życia i poczucia wspólnoty.
Na czele FSM stoi mgr inż. Zbigniew Sokół – Prezes Zarządu i Dyrektor Naczelny, który z powodzeniem łączy pragmatyzm zarządczy z głębokim rozumieniem misji spółdzielczości. Pod jego kierownictwem FSM nie tylko utrzymuje wysokie standardy obsługi mieszkańców, potwierdzone certyfikatem ISO 9001 od 2005 roku, ale też konsekwentnie wdraża ambitne programy modernizacyjne.
Wyróżnienia, jakie FSM i jej prezes otrzymali w ostatnich latach – statuetka „Laur Dostępności”, „Fair Play” oraz tytuł „Lidera Spółdzielczości Polskiej” – nie są przypadkowe. Świadczą o tym, że nowoczesna spółdzielnia mieszkaniowa może być organizacją przejrzystą, sprawną i realnie służącą mieszkańcom.
O tym, jak zarządzać 15-tysięczną wspólnotą, w jaki sposób planować remonty i skąd czerpać środki na modernizację, a także jaką przyszłość widzi dla Fordonu i jego mieszkańców – Prezes Zbigniew Sokół opowiada w poniższym wywiadzie.
Fordońska Spółdzielnia Mieszkaniowa zrzesza około 15 tysięcy członków. Jak zorganizowane jest zarządzanie tak dużą wspólnotą i co jest kluczem do sprawnego kierowania organizacją tej wielkości?
Zbigniew Sokół – Fordońska Spółdzielnia Mieszkaniowa to duża i złożona organizacja, dlatego jej sprawne funkcjonowanie wymaga jasnego podziału odpowiedzialności. Zarząd odpowiada za bieżące kierowanie spółdzielnią, realizację uchwał i strategii, a Rada Nadzorcza sprawuje funkcję kontrolną. Najważniejsze decyzje zapadają na walnych zgromadzeniach członków. Ważnym organem opiniodawczym są rady osiedli oraz samorządy mieszkańców poszczególnych nieruchomości.
Nie da się dobrze zarządzać taką organizacją wyłącznie zza biurka. Potrzebny jest stały kontakt z mieszkańcami, sprawne administracje osiedli, kompetentni pracownicy i przejrzyste procedury. Kluczem jest połączenie profesjonalizmu z odpowiedzialnością społeczną — pamiętamy, że zarządzamy nie tylko majątkiem, ale przede wszystkim miejscem życia tysięcy rodzin.
Sporą część zasobów stanowią budynki o dłuższym stażu. Jak wygląda ich utrzymanie i modernizacja oraz jakie największe wyzwania niesie opieka nad takimi nieruchomościami?
Zbigniew Sokół – W przypadku budynków o dłuższym stażu najważniejsze są systematyczne przeglądy, właściwa diagnoza stanu technicznego i planowanie prac z odpowiednim wyprzedzeniem. Nie można ograniczać się do reagowania na awarie. Potrzebny jest wieloletni plan obejmujący między innymi elewacje, dachy, instalacje, klatki schodowe, windy, chodniki i otoczenie budynków.
Największe wyzwania to rosnące koszty robót i materiałów, konieczność zachowania ciągłości zamieszkania podczas remontów oraz pogodzenie wielu potrzeb z ograniczonymi środkami. Dlatego priorytetem pozostają bezpieczeństwo, trwałość i efektywność energetyczna, ale równie ważna jest dostępność budynków dla seniorów, rodzin z dziećmi i osób
z niepełnosprawnościami.
W jaki sposób prowadzicie fundusz remontowy i jakie prace udało się zrealizować w ostatnim czasie? Jakie inwestycje i modernizacje planujecie w najbliższych latach?
Zbigniew Sokół – Fundusz remontowy powinien być prowadzony w sposób planowy, przejrzysty i powiązany z rzeczywistymi potrzebami poszczególnych nieruchomości. Podstawą decyzji są przeglądy techniczne, ocena pilności prac, możliwości finansowe oraz wieloletni plan remontów. W spółdzielni stosujemy zasadę odpowiedzialności za konkretną nieruchomość, ale nie rezygnujemy z idei solidarności spółdzielczej.
W ostatnim czasie realizowaliśmy i kontynuowaliśmy między innymi prace związane z modernizacją wind, poprawą dostępności, termomodernizacją, remontami elewacji, dachów i instalacji oraz poprawą estetyki terenów wspólnych. Szczegółowe rozliczenie rzeczowo-finansowe funduszu remontowego udostępnione jest mieszkańcom corocznie na stronie internetowej FSM.
W najbliższych latach będziemy koncentrować się na dalszej poprawie efektywności energetycznej, modernizacji infrastruktury technicznej, remontach ciągów pieszych i dróg wewnętrznych, zwiększaniu dostępności budynków oraz zagospodarowaniu terenów osiedlowych. Każda inwestycja musi mieć jednak uzasadnienie techniczne i finansowe.
Spółdzielnia od 2005 roku działa zgodnie z normą ISO 9001. Co w praktyce oznacza ten certyfikat dla mieszkańców i dla samej organizacji?
Zbigniew Sokół – Certyfikat ISO 9001 nie jest ozdobnym dokumentem na ścianie. Oznacza, że najważniejsze procesy w organizacji są opisane, monitorowane i poddawane ocenie, a spółdzielnia ma obowiązek stale doskonalić sposób obsługi mieszkańców.
W praktyce chodzi o terminowość, jednoznaczne procedury, odpowiedzialność za realizację spraw i możliwość sprawdzenia, czy przyjęte standardy są rzeczywiście przestrzegane. Od mieszkańców zbieramy również opinie i uwagi, ponieważ system jakości ma sens tylko wtedy, gdy przekłada się na rzeczywistą poprawę obsługi. FSM działa zgodnie z normą ISO od 2005 roku.
FSM otrzymała statuetkę „Laur Dostępności”, a Panu przyznano tytuł „Lider Spółdzielczości Polskiej”. Co dla Pana osobiście znaczą te wyróżnienia i jak przekładają się na codzienną pracę spółdzielni?
Zbigniew Sokół – Te wyróżnienia są dla mnie przede wszystkim zobowiązaniem. „Laur Dostępności” został przyznany FSM za modernizację obejmującą 18 budynków, w tym zapewnienie dostępu do wind z poziomu terenu i wymianę 26 dźwigów osobowych. Do dnia dzisiejszego wymieniliśmy wszystkie 82 dźwigi. Przedsięwzięcie to było możliwe dzięki uzyskanym przez Fordońską Spółdzielnię Mieszkaniową środkom zewnętrznym w postaci dotacji z Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych (PFRON) na kwotę 848.245,09 zł oraz dofinansowań w formie nisko oprocentowanych pożyczek z częściowym umorzeniem z programu Dostępność Plus na łączną kwotę 5.852.753,00 zł., przy czym w wyniku uzyskanych decyzji o umorzeniu części pożyczki, spłacie podlega znacznie mniejsza kwota tj. 3.603.436,12 zł. Głównym źródłem finansowania pozostawały jednak środki własne zgromadzone w funduszu remontowym, których przemyślane gospodarowanie w oparciu o ideę spółdzielczości umożliwiło realizację programu w tak krótkim czasie, i pozwoliło uniknąć nawarstwienia kosztów związanych z remontami starych urządzeń, których komponenty wymagałyby w perspektywie najbliższych lat coraz częstszych i kosztowniejszych przeglądów lub wymiany podzespołów.
To bardzo ważne, bo dostępność nie jest abstrakcyjnym hasłem. Dla osoby poruszającej się na wózku, seniora czy rodzica z wózkiem dziecięcym oznacza możliwość samodzielnego wyjścia z domu i normalnego uczestniczenia w życiu społecznym.
Tytuł „Lider Spółdzielczości Polskiej” traktuję jako wyróżnienie dla całego zespołu FSM i naszych mieszkańców. Spółdzielnia to praca zespołowa — pracowników, organów samorządowych, członków i zarządu. Nagrody cieszą, ale ich najważniejszą wartością powinno być jeszcze większe poczucie odpowiedzialności w codziennej pracy.
Udostępniacie mieszkańcom system eBOK. Jak nowe technologie zmieniają zarządzanie i kontakt z mieszkańcami oraz jaką rolę odgrywa w tym odpowiedni dobór kadry?
Zbigniew Sokół – Elektroniczne Biuro Obsługi Klienta pozwala mieszkańcom załatwiać część spraw bez wizyty w siedzibie spółdzielni, a także uzyskać dostęp do informacji dotyczących lokalu i rozliczeń. To rozwiązanie zwiększa wygodę, ale również przejrzystość kontaktu. eBOK jest dostępny dla lokatorów FSM jako elektroniczny portal obsługi.
Technologia nie zastąpi jednak człowieka. Powinna ułatwiać kontakt, a nie tworzyć kolejną barierę. Dlatego potrzebujemy kadry, która potrafi korzystać z nowoczesnych narzędzi, ale jednocześnie rozumie problemy mieszkańców i umie rozmawiać z nimi także w tradycyjny sposób. Dobry pracownik spółdzielni musi być kompetentny, odpowiedzialny i empatyczny.
Czy w zasobach spółdzielni znajdują się lokale komercyjne oraz mieszkania przeznaczone na wynajem, i jaką rolę odgrywają one w budżecie spółdzielni?
Zbigniew Sokół – FSM dysponuje lokalami użytkowymi, które są wynajmowane na działalność handlową, usługową lub inną działalność zgodną z charakterem osiedla. Informacje dotyczące najmu lokali są dostępne w serwisie internetowym Spółdzielni.
Przychody z tego segmentu stanowią uzupełnienie gospodarki finansowej spółdzielni. Nie
są jednak celem samym w sobie. Ich znaczenie polega na tym, że mogą wspierać utrzymanie zasobów, poprawę funkcjonowania osiedli i realizację zadań służących mieszkańcom. Przy wynajmie zwracamy uwagę nie tylko na stawkę, lecz także na jakość usług i wpływ danej działalności na lokalną społeczność.
Coraz częściej mówi się o problemach komunikacyjnych w Fordonie. Jak ocenia Pan obecną sytuację i jakich rozwiązań oczekujecie dla mieszkańców dzielnicy?
Zbigniew Sokół – Fordon jest dużą dzielnicą, dlatego sprawna komunikacja publiczna jest jednym z podstawowych warunków jej dobrego funkcjonowania. Mieszkańcy potrzebują nie tylko połączenia z centrum miasta, lecz także dogodnych przesiadek, punktualności, odpowiedniej częstotliwości kursów i dobrego skomunikowania poszczególnych osiedli.
FSM nie jest organizatorem transportu, ale jako reprezentant mieszkańców mamy prawo i obowiązek zabierać głos w tej sprawie. W czerwcu 2026 roku odbyło się spotkanie dotyczące problemów komunikacyjnych Fordonu z udziałem przedstawicieli miasta i FSM. Oczekujemy analiz opartych na rzeczywistych potokach pasażerskich, poprawy niezawodności transportu szynowego, lepszej oferty autobusowej, remontu ulic oraz konsultowania zmian
z mieszkańcami.
Co dla Pana osobiście oznacza pojęcie „dobrze zarządzana spółdzielnia mieszkaniowa” i po czym poznać, że jest prowadzona odpowiedzialnie oraz z myślą o mieszkańcach?
Zbigniew Sokół – Dobrze zarządzana spółdzielnia to taka, która jest bezpieczna finansowo, sprawna organizacyjnie i przewidywalna w działaniu. Mieszkaniec powinien wiedzieć, za co płaci, jakie prace są planowane, dlaczego ustalono określoną kolejność remontów i gdzie może zgłosić problem.
Odpowiedzialne zarządzanie poznaje się po kilku rzeczach: stanie technicznym budynków, terminowej reakcji na awarie, jakości obsługi, przejrzystości finansów, umiejętności pozyskiwania środków zewnętrznych i gotowości do dialogu. Najważniejszym miernikiem nie jest jednak liczba nagród, lecz zaufanie mieszkańców i to, czy czują, że spółdzielnia rzeczywiście działa w ich interesie.
Czy spółdzielnia dysponuje terenami inwestycyjnymi pod dalszy rozwój i jakie kierunki rozwoju widzi Pan dla FSM w perspektywie najbliższych lat?
Zbigniew Sokół – Każdy teren należący do spółdzielni powinien być analizowany nie tylko pod kątem możliwości zabudowy, ale również potrzeb mieszkańców i ładu przestrzennego. Jeżeli rozwój oznacza nowe budynki, musi iść w parze z zapewnieniem odpowiedniej infrastruktury, miejsc parkingowych, zieleni, komunikacji i usług.
W perspektywie najbliższych lat widzę FSM przede wszystkim jako organizację, która modernizuje istniejące zasoby, poprawia standard i dostępność osiedli oraz rozsądnie wykorzystuje posiadany majątek. Rozwój nie powinien oznaczać automatycznie maksymalnego zagęszczania zabudowy. Dla mnie równie ważne są rewitalizacja przestrzeni wspólnych, modernizacja energetyczna, bezpieczeństwo, rozwój usług dla mieszkańców i ochrona jakości życia w Fordonie.
Rozmawiał: Mariusz Gryżewski
Dodaj komentarz