Koniec ery kupowania w ciemno. Mieszkania zamiast ryzykownych alternatyw
Nieruchomości od lat uchodzą za naturalny wybór dla każdego, kto szuka stabilności i realnej ochrony kapitału. Zmieniające się otoczenie makroekonomiczne sprawiło jednak, że inwestowanie w mieszkania nie jest już tak proste. Obecnie sukces na tym rynku wymaga nie tylko zasobów finansowych, ale przede wszystkim twardej, matematycznej analizy. To, co kiedyś było intuicyjną lokatą, dziś staje się domeną profesjonalistów, którzy wiedzą, że bezpieczeństwo wynika nie tyle z posiadania murów, ile z precyzyjnego doboru parametrów.
– Nieruchomości potrafią generować wyższe stopy zwrotu niż akcje, przy niemal dwukrotnie niższym ryzyku. To fakt. Potwierdza to analiza danych historycznych z ostatnich 150 lat. Kluczowe jest jednak zrozumienie, że ten wynik to efekt długiego dystansu. W krótkim terminie rynek bywa bezlitosny dla osób działających na skróty. Bez twardej analizy lokalizacji, konkretnego modelu najmu i rygorystycznego pilnowania kosztów sama klasa aktywów nie obroni kapitału – twierdzi Maciej Gołębiewski, ekspert ds. inwestowania w nieruchomości, twórca dobregonajmu.pl.
Zaufać matematyce, nie intuicji
Jednym z kluczowych wyzwań na dzisiejszym rynku są spadające rentowności najmu. Wielu inwestorów wciąż oczekuje stóp zwrotu, jak te z okresu ekstremalnego ożywienia w ostatnich latach. Dziś mamy jednak zupełnie inną rzeczywistość. Przy rynkowych rentownościach rzędu 3,5−4,5 proc. kończy się przestrzeń na intuicję, a zaczyna czas świadomej kalkulacji.
– Bezpowrotnie skończyła się era kupowania w ciemno, gdzie każda nieruchomość z czasem sama się broniła. W nowej rzeczywistości każdy błąd – od źle wybranej mikrolokalizacji po niedoszacowany remont – waży dwa razy więcej. Nie oznacza to, że na najmie nie można już zarobić. Wciąż da się osiągać 7−8 proc. rentowności, także po kosztach zarządzania przez firmę zewnętrzną, ale wymaga to znacznie bardziej profesjonalnego podejścia niż kilka lat temu. To nie jest już rynek dla przypadkowych decyzji – mówi ekspert.
Wykorzystać moment spokoju
Po okresie dynamicznych wzrostów rynek wszedł w fazę wyraźnego wyhamowania i stabilizacji cen. Dla świadomego inwestora nie jest to jednak sygnał do odwrotu, lecz okazja. Brak gwałtownych skoków cenowych oznacza czas względnego spokoju, który profesjonaliści wykorzystują na selektywne zakupy bez presji czasu i licytacji ofert.
– Obecny moment rynkowy to prawdopodobnie jedno z ostatnich okien zakupowych przed spodziewanym ożywieniem. Ważnym czynnikiem jest rosnąca zdolność kredytowa Polaków wynikająca z niższych stóp procentowych. Zwiększa możliwości finansowe przeciętnej rodziny nawet o 100 tys. zł. Świadomy inwestor widzi te fundamenty i potrafi przygotować się na powrót popytu, zanim zrobi to szeroki rynek – zaznacza ekspert.
Akcje i REIT-y, czyli pułapka „łatwych” alternatyw
Szukając ucieczki przed trudniejszym rynkiem mieszkań, wielu inwestorów spogląda w stronę akcji deweloperów lub REIT-ów. Utożsamianie tych klas aktywów to fundamentalny błąd myślowy, który generuje niepotrzebne ryzyko. Inwestowanie w akcje to gra pod cykle koniunkturalne i wyniki finansowe spółki. Tu inwestor oddaje kontrolę nad swoim kapitałem w ręce zarządów i nastrojów giełdowych.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku REIT-ów (Real Estate Investment Trusts). Kuszą one płynnością i charakteryzują się silną korelacją z rynkiem akcji. Jednocześnie potrafią tracić na wartości, nawet jeśli rynek nieruchomości pozostaje stabilny. Dodatkowo brak krajowych regulacji zmusza do szukania okazji za granicą, co obarcza portfel ryzykiem walutowym i zawiłościami obcych systemów prawnych. Jeśli ktoś szuka realnego bezpieczeństwa, fizyczna nieruchomość pozostaje bezkonkurencyjna.
Fizyczna nieruchomość z przewagą
– Nieruchomości mają potężną przewagę, której próżno szukać na giełdzie: dźwignię finansową. Możliwość zakupu na kredyt pozwala budować skalę i wykręcać stopy zwrotu, o jakich przy samym kapitale własnym można pomarzyć. W obliczu spadających stóp procentowych ten „tańszy pieniądz” ponownie staje się głównym paliwem dla rynku – tłumaczy Maciej Gołębiewski.
Przy barierze wejścia na poziomie 600−800 tys. zł margines na błąd przestał istnieć. Wybór fizycznej nieruchomości, poparty chłodną kalkulacją, pozostaje najrozsądniejszą odpowiedzią na niepewne czasy. – Dziś nieruchomości to nie jest już prosta lokata, to profesjonalny biznes. Inwestor bez kalkulatora w ręku ryzykuje kapitał, na który pracował całe życie. Świadomy wybór murów zamiast giełdowych spekulacji to dziś jedyna droga do realnej ochrony majątku – podsumowuje ekspert.
***
fot. materiały prasowe
Maciej Gołębiewski jest praktykiem najmu, ekspertem ds. inwestowania w nieruchomości, twórcą dobregonajmu.pl. Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 r. od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców i wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 mln zł. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 mln zł.
Źródło informacji: materiały prasowe
Dodaj komentarz