PRS przekroczył próg 25 tys. mieszkań. Inwestorzy widzą potencjał dalszego wzrostu
Czwarta edycja raportu Savills i CRIDO „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe” pokazuje, jak szybko rozwija się rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. Opracowanie łączy dane rynkowe Savills i analizy regulacyjne CRIDO. Stało się ono ważnym punktem odniesienia dla inwestorów i deweloperów. Rosnąca rola najmu instytucjonalnego w największych miastach, zmieniająca się demografia i coraz większa mobilność mieszkańców sprawiają, że rzetelne spojrzenie na sektor PRS jest potrzebne.
Polski sektor najmu instytucjonalnego (PRS) pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się segmentów rynku mieszkaniowego. Z najnowszego raportu Savills i CRIDO „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe” wynika, że od stycznia do końca października 2025 r. zasób mieszkań PRS zwiększył się o ponad 4 800 lokali. Tym samym osiągnał poziom ok. 25 100 jednostek. Oznacza to 24-procentowy wzrost w porównaniu z początkiem roku. Biorąc pod uwagę projekty będące w budowie i planowane (ze znaną datą realizacji), do końca 2027 r. całkowita podaż może wzrosnąć do ponad 36 000 mieszkań.
Podczas panelu dyskusyjnego zorganizowanego przy okazji premiery raportu eksperci podkreślali, że mimo szybkiego wzrostu rynek PRS pozostaje na bardzo wczesnym etapie rozwoju na tle rynku najmu prywatnego. Zwracali uwagę, że skala najmu instytucjonalnego pozostaje niewielka w porównaniu z liczbą osób, które oficjalnie deklarują przychody z najmu mieszkań. Potwierdzają to dane administracyjne.
Zwrócili także uwagę, że rozproszenie tego segmentu oraz niska podaż dużych pakietów mieszkań dostępnych do zakupu hamują tempo wzrostu oczekiwanego przez inwestorów instytucjonalnych.
Silny popyt i rosnąca rola najmu
Zmiana społecznych postaw wobec najmu, rosnąca mobilność, migracja do dużych miast oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych – te czynniki w ostatnich latach napędzają rozwój sektora. Jednocześnie rośnie oczekiwanie najemców wobec jakości usług oraz transparentności i stabilności umów.
Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets w Savills
– Polska wchodzi w etap, w którym najem instytucjonalny staje się pełnoprawną i racjonalną alternatywą wobec zakupu mieszkania, szczególnie w największych miastach. Wysoka transparentność rynku oraz profesjonalizacja usług najmu przyciągają zarówno najemców, jak i inwestorów – komentuje Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets w Savills.
Z danych Ministerstwa Finansów, przytaczanych w raporcie, wynika, że w 2024 r. ponad 1,07 mln podatników deklarowało przychody z najmu prywatnego. Uświadamia to skalę rynku najmu, ale też jego rozproszenie. Należy pamiętać, że wartość ta nie uwzględnia również szarej strefy. Segment PRS urósł niemal dziesięciokrotnie od 2018 r., jednak wciąż stanowi niewielką część całego rynku najmu − zaledwie 2 proc.
W ramach panelu eksperci podkreślali, że współczesny najemca jest bardziej świadomy i zwraca uwagę na standard, przewidywalność i przejrzystość procesów. Ponadto zwracali uwagę na fakt, że zmienia się charakter mobilności. Coraz częściej najem jest bowiem wyborem, a nie koniecznością. Wynika to m.in. z nowych modeli życia, mobilności zawodowej oraz zmieniającej się struktury rodzin.
Warszawa, Kraków i Trójmiasto wśród liderów
Najdynamiczniej rozwijającymi się rynkami między styczniem a październikiem 2025 r. były: Kraków (1 742 nowych lokali), Warszawa (1 484), Poznań (416) i Wrocław (369). Trójmiasto podwoiło swój zasób w wyniku oddania trzech nowych projektów. Jedynym dużym rynkiem bez zmian pozostaje Łódź.
Większość inwestorów lokuje projekty w siedmiu największych metropoliach. Średnia skala przedsięwzięcia to ok. 200 mieszkań. – Dostępność projektów gruntowych, urbanizacja oraz silne przepływy migracyjne sprawiają, że największe miasta pozostaną kluczowe dla rozwoju sektora PRS. Dane za 2025 r. potwierdzają stabilny popyt. Widzimy, że nowe projekty bardzo szybko znajdują najemców – podkreśla Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills.
Wioleta Wojtczak, Head of Research w Savills
W dyskusji zwrócono uwagę, że planowanie ekspansji PRS poza największe miasta i ich centra jest trudne, ponieważ kluczowym kryterium dla najemców jest dostęp do dobrej komunikacji publicznej. Równolegle podkreślano, że koszty budowy w centrum i na przedmieściach są zbliżone. Uniemożliwia to zróżnicowanie czynszów w stopniu rekompensującym gorszą lokalizację.
W większości miast czynsze są stabilne
Według analizy Savills czynsze w sektorze PRS pozostają odporne na wahania rynkowe. W ciągu pierwszych 9 miesięcy 2025 r. Gdańsk zanotował wzrost o 3 proc. W przypadku Warszawy, Wrocławia, Łodzi i Poznania to wzrost o ok. 1,5 proc. Spadek o ponad 6 proc. widoczny był w Katowicach. Z kolei w Krakowie utrzymano stawki z poziomów notowanych na koniec 2024 r.
Autorzy opracowania zwracają uwagę, że czynsze w projektach PRS pozostają stabilne. Ich poziom zależy od standardu i lokalizacji inwestycji. Kawalerki w budynkach zarządzanych instytucjonalnie kosztują zazwyczaj od 2500 do 3000 zł miesięcznie. Natomiast mieszkania jednopokojowe mieszczą się w przedziale od 2000 do ponad 4000 zł. Najwyższe stawki są obserwowane w projektach premium oraz w centralnych lokalizacjach największych miast.
– Wysoka jakość obsługi i przewidywalność procesu najmu sprawiają, że projekty PRS dobrze trzymają poziom czynszów. To format, który adresuje realne potrzeby najemców, czyli stabilność, bezpieczeństwo i jakość – komentuje Wioleta Wojtczak.
Liderem rynku pozostaje Resi4Rent, dysponujący portfelem ok. 6 200 mieszkań. Dalej są Vantage Rent z zasobem liczącym 3 287 lokali oraz LifeSpot, zarządzany przez Ares i Griffin Capital Partners (2 450 mieszkań). Trzej najwięksi inwestorzy kontrolują łącznie 48 proc. całego zasobu PRS nad Wisłą. Tuż za nimi plasuje się państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem z niespełna 2 500 mieszkań na wynajem.
Eksperci zwrócili uwagę, że w kolejnych latach potencjał wzrostu czynszów może być mniejszy, m.in. ze względu na spadające stopy procentowe i coraz lepszy standard mieszkań wynajmowanych na rynku prywatnym. Podkreślali, że rośnie profesjonalizacja wynajmujących prywatnych, a ta wpływa na konkurencyjność obu segmentów. Według uczestników dyskusji przewidywalność czynszów i stabilność warunków najmu pozostają kluczowymi atutami PRS w oczach najemców.
Najważniejsze wnioski dotyczące rynku PRS
W panelu dyskusyjnym, prowadzonym przez Jacka Kałużnego, wzięli udział przedstawiciele najważniejszych podmiotów na rynku – Anna Baran MRICS Baran (G City Europe), Marek Obuchowicz (Griffin Capital Partners), Dariusz Pawlukowicz (Vantage Development & Robyg), Edyta Stelmach (Nrep) oraz Anna Pleskowicz (CRIDO).
Eksperci wskazywali na bariery strukturalne ograniczające tempo rozwoju PRS w Polsce. W tym kontekście szczególnie mocno akcentowano problem dostępności gruntów i wydłużające się procedury administracyjne. Ponadto słychać było głosy, że dobrym rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie dedykowanej kategorii „budynku na wynajem” w prawie budowlanym, jeśli byłaby odpowiednio określona i adresowała rzeczywiste wyzwania pojawiające się przy projektowaniu budynków z segmentu PRS.
Zdaniem uczestników dyskusji brak klarownych regulacji podatkowych prowadzi do niepewności inwestorów i może decydować o rentowności projektów. Jak zaznaczali, rynek jest dziś w fazie „chorób wieku dziecięcego”, a część wyzwań dotyczy całego rynku nieruchomości, w tym inflacji kosztów budowy, wydłużonych postępowań administracyjnych.
Rynek inwestycyjny − potencjał i niska płynność
Sektor living w Polsce, obejmujący PRS i PBSA, wciąż charakteryzuje się niską płynnością i ograniczoną liczbą transakcji – w trzech pierwszych kwartałach 2025 r. wartość inwestycji wyniosła 86,5 mln euro, głównie w formule forward. Mimo to atrakcyjność rynku pozostaje wysoka. Autorzy raportu podkreślają, że inwestorzy coraz uważniej obserwują polski rynek, a atrakcyjne stopy i rosnąca skala projektów budują fundamenty pod większą aktywność transakcyjną.
Dodatkowo uczestnicy panelu zwrócili uwagę, że największą barierą dla inwestorów pozostaje ograniczona liczba dostępnych do zakupu gotowych portfeli. Budowa portfela od zera wymaga zaś horyzontu inwestycyjnego liczącego nawet 10 lat, m.in. ze względu na czasochłonne procedury pozyskiwania pozwoleń.
Ponadto wskazywano na rosnące koszty finansowania oraz wysokie ceny gruntów, które powodują konieczność analizowania znacznie większej liczby działek i składania większej liczby ofert.
Potrzeba jasnych regulacji
Raport zwraca uwagę, że brak precyzyjnych regulacji dedykowanych sektorowi PRS w połączeniu z rozbieżnymi interpretacjami organów podatkowych nadal generuje istotną niepewność inwestycyjną.
– W realiach braku dedykowanych regulacji sektor PRS wymaga każdorazowo szczegółowej analizy podatkowo-prawnej już na etapie projektowania inwestycji – zarówno w kontekście wyboru modelu biznesowego, jak i jego dostosowania do lokalnych uwarunkowań. Co istotne, konsekwencje podatkowe towarzyszą inwestorom przez cały cykl życia projektu − podkreśła Anna Pleskowicz, Partner w CRIDO.
Eksperci CRIDO zaznaczają, że niejednoznaczność przepisów podatkowych prowadzi do tego, że część projektów może okazać się nieopłacalna już na etapie analizy finansowej. Nawet niewielkie różnice w interpretacjach dotyczących VAT lub podatku od nieruchomości mogą bowiem decydować o tym, czy dana inwestycja ostatecznie zostanie zrealizowana.
Jak pokazuje doświadczenie, ryzyka podatkowe ujawniają się na etapie wyjścia z inwestycji, zwłaszcza w obszarze VAT oraz wieloletnich korekt podatku przy sprzedaży lokali.
Dodatkowo raport zwraca uwagę na nowe ryzyka, w tym próby stosowania wyższych stawek podatku od nieruchomości dla pustostanów czy niejednolite podejście do obiektów typu domy studenckie.
Z treścią raportu można zapoznać się na stronie: https://pdf.euro.savills.co.uk/poland/prs-market-in-poland-report-savills-crido-3.pdf
Źródło informacji: materiały prasowe
Dodaj komentarz