Rynek nieruchomości w warunkach globalnego spowolnienia gospodarczego
Po pandemii polska gospodarka przeżyła kolejny wstrząs, tym razem związany ze skutkami wojny w Ukrainie. Nie pozostał on bez wpływu na rynek nieruchomości. W tej sytuacji warto postawić kilka pytań na temat jego obecnej kondycji. Jak kształtują się ceny, sprzedaż, najem i co determinuje wahania w tych obszarach? Jak inflacja wpływa na rynek deweloperski oraz co zmienia w tym sektorze rządowy program dopłat do pierwszego mieszkania − Bezpieczny Kredyt 2%?
Sytuacja gospodarcza na świecie nie nastraja optymistycznie. Wiele największych gospodarek weszło w recesję lub balansuje na granicy recesji. Wpływa to również na nasz rynek. Dane z lipcowego badania koniunktury przeprowadzonego przez Główny Urząd Statystyczny potwierdzają negatywny trend całej gospodarki, choć w budownictwie można zauważyć niewielką poprawę.
W raporcie GUS „Koniunktura w przetwórstwie przemysłowym, budownictwie, handlu i usługach 2000−2023” czytamy: „W lipcu jednostki z większości prezentowanych obszarów gospodarki oceniają koniunkturę podobnie jak przed miesiącem, tylko w przetwórstwie przemysłowym gorzej niż w czerwcu, a w budownictwie nieco lepiej. Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury we wszystkich obszarach, poza handlem detalicznym, znajduje się poniżej średniej długookresowej. Jednostki z sekcji działalność finansowa i ubezpieczeniowa (plus 18,8) oraz informacja i komunikacja (plus 11,2) jako jedyne oceniają koniunkturę korzystnie”.
Po pandemii znacząco zmieniła się struktura wydatków. W czasie trwania obostrzeń znacznie więcej wydawano na dobra trwałe, ponieważ wydatki na usługi musiały być mocno ograniczane. Kiedy sektor usług znów zaczął funkcjonować normalnie, znacząco wzrosły wydatki w tym obszarze kosztem zakupów dóbr trwałych. Dodatkowo wojna w Ukrainie i związany z nią kryzys energetyczny doprowadziły do gwałtownego wzrostu inflacji. Wymusiło to wzrost stóp procentowych i zwiększenie oprocentowania kredytów, co z kolei ograniczyło możliwości kredytowe wielu potencjalnych klientów, a inwestowanie w nieruchomości stało się mniej opłacalne.
Wzrost cen mieszkań niższy niż inflacja
Według ekspertów Warsaw Enterprise Institute ceny mieszkań w naszym kraju są relatywnie niskie w porównaniu do innych krajów Europy. Nie oznacza to jednak, że młodych Polaków stać na własną nieruchomość. Gdy porównamy ceny mieszkań z przeciętnym rocznym wynagrodzeniem brutto, okaże się, że Polska znajduje się gdzieś pośrodku europejskiego rankingu.
Po pandemii doszło do odwrócenia trendu wzrostu cen mieszkań. Przed jej nastaniem wzrost był wyższy od inflacji, po niej zaś stał się niższy, co oznacza, że relatywnie mieszkania taniały. Zaraz po pandemii nastąpił okres szybkiego wzrostu cen, jednak skończył się on wraz z podwyżkami stóp procentowych i zaostrzeniem przez KNF kryteriów przyznawania kredytów. W ub.r. szybko wzrosła średnia cena najmu mieszkań. Było to następstwem gwałtownego napływu uchodźców z Ukrainy. Jednocześnie w II kwartale 2022 r. liczba mieszkań wystawionych do wynajmu spadła aż o 58 proc. r/r. Obecnie liczba dostępnych mieszkań na wynajem rośnie, jednak ceny utrzymują się na wysokim poziomie.
Na horyzoncie wzrost cen
Niepokojące dane dotyczą inwestycji budowlanych na rynku mieszkaniowym. Na początku 2023 r. spadła zarówno liczba oddanych mieszkań, jak i liczba nowych pozwoleń na budowę. W połączeniu z rosnącymi kosztami pracy i cenami materiałów budowlanych oznacza to, że w najbliższym czasie należy się spodziewać szybszego wzrostu cen. „Warto przyjrzeć się, jak ceny mieszkań zmieniały się na przestrzeni ostatnich lat. W tym kontekście nasz rynek nie należy do liderów wzrostów. Chociaż ceny mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat bardziej niż średnia w Unii Europejskiej, różnica ta jest stosunkowo niewielka i wynosi około 9 punktów procentowych. Dynamika wzrostu jest znacznie niższa niż w krajach bałtyckich, Czechach, Słowacji, Niemczech, czyli wszystkich badanych sąsiadujących krajach” – czytamy na stronie Warsaw Enterprise Institute.
Między 2012 a 2022 r. najbardziej wzrosły ceny mieszkań w Estonii (198,8 proc.), na Węgrzech (173,78 proc) i w Luksemburgu (140,16 proc). W tym czasie wzrost cen w Polsce wyniósł 58,49 proc. Stanowi to nieco ponad średnią dla Unii Europejskiej (49,25). Spośród naszych sąsiadów należących do UE wszyscy zanotowali większy wzrost: Niemcy – 97,9 proc., Litwa – 137,16 proc., Czechy – 132,5, a Słowacja – 87.2 proc.
Jak Bezpieczny Kredyt 2% wpływa na rynek mieszkań?
Rządowy program Bezpieczny Kredyt 2% stanowi – w założeniach jego pomysłodawców – formę wsparcia dla osób w wieku do 45 lat kupujących pierwsze mieszkanie. Maksymalna kwota kredytu objętego programem wynosi 500 tys. zł w przypadku jednej osoby i 600 tys. zł w przypadku małżeństw lub rodziców z dziećmi. Nie ma tu ograniczenia cen mieszkań za 1 mkw. Wsparcie polega na dopłacaniu przez rząd w ciągu 10 lat różnicy między oprocentowaniem na poziomie 2 proc. a rzeczywistą kwotą oprocentowania kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że od dopłaty odlicza się marżę banku (10 proc. raty), co oznacza, że dopłata będzie niższa o 10 proc. niż faktyczna różnica między oprocentowaniem rzeczywistym a dwuprocentowym.
− Wszystkie formalności związane z przyznaniem bezpiecznego kredytu będą załatwiane w placówkach bankowych. Ze strony ministerstwa ani innego urzędu nie trzeba pobierać żadnych formularzy ani składać jakichkolwiek dokumentów czy zaświadczeń − podkreśla Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii (cytat za gov.pl). Ministerstwo Rozwoju i Technologii szacuje, że program zwiększy zdolność kredytową jego uczestników o 30−40 proc. Dodatkowo uczestnicy programu mogą łączyć go z programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”, oferowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Maksymalna kwota wkładu własnego wynosi 200 tys. zł.
Już sama informacja o pojawieniu się rządowego programu wywołała ogromne ożywienie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Niektórzy deweloperzy twierdzą, że „są zasypywani zamówieniami na mieszkania”. Wpływ na rynek będzie mieć również zniesienie dwuprocentowego podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszego mieszkania. Szacuje się, że z programu może skorzystać nawet 200 tys. osób. Przez ostatnie 2 lata ze względu na wysokie stopy procentowe i niekorzystne rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego duża część społeczeństwa nie była w stanie kupić mieszkania. Teraz osoby te będą chciały skorzystać z nadążającej się okazji.
Zwiększenie popytu i wzrost cen
− Realia ekonomii są nieubłagane i jeżeli rośnie popyt na dane dobro – w tym przypadku mieszkania i nieruchomości – to automatycznie rosną ich ceny. To z kolei przełoży się na spadek dostępności tańszych nieruchomości, niedużych i średniej wielkości, które będą szybciej znikać z rynku. Natomiast właściciele pozostałych, widząc, jak duży jest popyt, niewątpliwie też będą próbowali podnosić ceny − przewiduje Wojciech Rynkowski, ekspert portalu Extradom.pl, w rozmowie z agencją Newseria Biznes (cytat za podatki.biz).
Zdania co do podwyżek cen nieruchomości są podzielone. Według części ekspertów nie należy spodziewać się znacznego wzrostu cen. Jednak podrożeć mogą większe lokale. Do grona klientów firm deweloperskich dołączy spora grupa osób, które obecnie wynajmują mieszkanie lub mieszkają wspólnie z rodzicami. Nie wszyscy uczestnicy programu będą jednak klientami firm deweloperskich. Również rynek wtórny ulegnie ożywieniu, ponieważ w ramach rządowego programu nie jest wymagany zakup nowego lokalu. Ponadto możliwe jest zaciągnięcie kredytu na budowę domu, co doprowadzi zapewne do ożywienia budownictwa indywidualnego.
Trudno dziś powiedzieć, jak rządowy program wpłynie na rynek mieszkań. Będzie to zależało od wielu czynników, m.in. popularności rozwiązania. Portal forsal.pl w połowie sierpnia podawał, że złożono 24 tys. wniosków i podpisano ponad tysiąc umów na łączną kwotę 400 mln zł.
Ukraińcy zwiększają popyt
Jednym ze skutków wojny na Ukrainie był gwałtowny napływ uchodźców do Polski. Miało to ogromny wpływ na rynek nieruchomości. Już w drugim miesiącu wojny ceny wynajmu mieszkań w Polsce zwiększyły się o 30 proc. Ukraińcy nie tylko wynajmują mieszkania, wielu z nich myśli o zakupie nieruchomości w Polsce. Największym zainteresowaniem w tej grupie cieszą się mieszkania na rynku wtórnym. Chodzi o lokale, w których można zamieszkać od zaraz.
Ukraińcy stanowią jednak mniejszość wśród kupujących. Mimo to eksperci przewidują, że popyt w tej grupie będzie się zwiększał wraz ze stabilizacją sytuacji finansowej. Już teraz rośnie liczba uchodźców starających się o zakup mieszkania zaledwie po kilku miesiącach pobytu w Polsce. Ukraińcy od kilkunastu lat stanowią największą grupę wśród cudzoziemców kupujących mieszkania w Polsce. Pod względem metrażu kupili oni więcej niż wszyscy obywatele kolejnych 16 państw łącznie. Wśród cudzoziemców ze wspomnianej szesnastki są obywatele: Niemiec, Białorusi, Rosji, Włoch, Francji i Wielkiej Brytanii.
Również na rynku pierwotnym pojawia się coraz więcej Ukraińców. − Cudzoziemcy, głównie obywatele Ukrainy, stanowią coraz większy odsetek naszych klientów. Po roku od przybycia do Polski wielu z nich podjęło decyzję o dłuższym pobycie w naszym kraju i chcieliby mieć własne lokum. Obecnie Ukraińcy kupują ok. 20−30 proc. sprzedawanych przez nas mieszkań. Najczęściej szukają nieruchomości dla rodzin, a więc dwu- i trzypokojowych, choć zdarzają się też klienci zainteresowani dużymi apartamentami – powiedział Eyal Keltsh, prezes Grupy Robyg, cytowany przez „Puls Biznesu”.
Optymistyczne prognozy?
Wielu ekspertów patrzy optymistycznie na rynek nieruchomości w Polsce. Cytowany przez „Puls Biznesu” Bartłomiej Baranowski, analityk rynku nieruchomości w Domiporta.pl, podkreśla, że sytuacja się poprawia. W ostatnim czasie spada inflacja, a jednocześnie rośnie zdolność kredytowa, co spowoduje zwiększony popyt. To natomiast może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań.
Optymistycznie wyglądają również prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych. Wprawdzie rynek w tym obszarze zarówno w Polsce, jak i w innych krajach naszego regionu przychodzi gwałtowne spowolnienie, jednak eksperci sugerują, że to sytuacja przejściowa spowodowana skutkami wojny i pandemii.
Wojciech Ostrowski
Dodaj komentarz