Stała zmienna rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości w Polsce i na świecie w 2022 r. napotykał wiele problemów, które wpłynęły na jego stabilność i rozwój. Warto przyjrzeć się niektórym z głównych problemów, jakie się pojawiły, by spróbować przewidzieć, czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach.
Po pierwsze musimy pamiętać, że pandemia Covid-19 miała ogromny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce i na świecie. W wielu krajach wprowadzono ograniczenia w handlu nieruchomościami, co powodowało spowolnienie w całej branży. W Polsce początkowo również odnotowano spadek popytu na nieruchomości, co wpłynęło na spadające ceny i trudności w uzyskaniu finansowania.
Niepokojący wzrost cen nieruchomości
Z czasem sytuacja zaczęła się zmieniać i wzrost cen nieruchomości w wielu krajach, w tym w Polsce, dla wielu klientów, którzy szukają mieszkań lub domów, stał się problemem. Wzrost cen na całym świecie powoduje, że dla wielu osób nieruchomości przestają być dostępne, i może prowadzić do dalszej polarizacji rynku. Pod koniec 2022 r. rynek nieruchomości w Polsce zaczął ponownie odnotowywać nieznaczne obniżki nominalnych cen mieszkań. Eksperci twierdzą, że trend ten będzie kontynuowany w najbliższych dwunastu miesiącach, głównie z powodu znaczącego spadku popytu i wysokiej podaży mieszkań.
To spadające zainteresowanie mieszkaniami jest w mojej ocenie efektem wielu czynników, takich jak wysokie koszty związane z zakupem nieruchomości, niestabilna sytuacja gospodarcza i ogólna niepewność gospodarcza. W rezultacie wielu potencjalnych nabywców rezygnuje z zakupu własnego mieszkania, co prowadzi do obniżenia cen.
Sytuacja ta jest zupełnie inna na rynku najmu. Tu wciąż przybywa potencjalnych klientów, którzy szukają czegoś do wynajęcia, więc dostępnych mieszkań ubywa, co prowadzi do wzrostu stawek wynajmu. Według mnie trend ten będzie się utrzymywać przez dłuższy czas, a stawki najmu będą rosnąć. Będzie to dodatkowym obciążeniem dla już i tak niskiej płynności finansowej wielu najemców.
Rynek nieruchomości pozostanie niestabilny
Moje wnioski z tej sytuacji są jednoznaczne: rynek nieruchomości w Polsce wciąż pozostanie bardzo niestabilny, a nieznaczne obniżki cen mieszkań są jedynie chwilowym trendem. Jeszcze przez jakiś czas będziemy obserwować wahania. W dalszym ciągu będzie trudno osiągnąć stabilizację, a wzrost stawek najmu będzie nadal stanowić poważne wyzwanie dla rynku. Dlatego doradzam, aby osoby zainteresowane zakupem własnego mieszkania uważnie analizowały sytuację na rynku i dokładnie rozważyły swoje możliwości finansowe. Tylko wtedy można uniknąć niepotrzebnych strat. Moja firma proponuje takim klientom najem na prowincji w jednym z wybudowanych przez nas apartamentowców w zacisznym otoczeniu. Tu ceny najmu są i będą stabilne, ponieważ nasza polityka jest inna niż większości najemców.
W ostatnich tygodniach rynek nieruchomości uległ stabilizacji, co oznacza, że stawki nominalne utrzymują się na stałym poziomie. W opinii ekspertów taki stan może się utrzymać przez dłuższy czas. Dlatego deweloperzy stosują coraz oryginalniejsze promocje, aby rywalizować między sobą o klientów. To m.in. raty własne na dom, mieszkanie, a nawet działkę budowlaną. Natomiast czynnikiem hamującym obniżkę cen mieszkań będą koszty, jakie deweloperzy ponoszą podczas realizacji budowy. Wzrost kosztów, takich jak zakup gruntu, materiałów, robocizna czy finansowanie projektu, sprawia, że deweloperzy mają trudności ze znaczącym obniżaniem cen bez ryzyka strat finansowych. Mogą to jednak robić firmy o słabym bilansie i wysokim zadłużeniu.
Eksperci prognozują, że w najbliższym czasie możemy spodziewać się nie większego niż 10-procentowego spadku cen sprzedaży, ale na szczęście powinna się poprawić dostępność mieszkań, choć nie na tyle znacząco, by zdecydowanie zwiększyć popyt.
Spadek zainteresowania kredytami
W analizie nie można pominąć dramatycznych spadków zainteresowania kredytami hipotecznymi w Polsce. Taki obraz wynika z ostatnich danych Biura Informacji Kredytowej. Jak donosi BIK, w grudniu 2022 r. zanotowano raptem 12,3 tys. wniosków o tego typu pożyczki, co oznacza spadek o 60,7 proc. w stosunku do 2021 r. Fakt ten potwierdza również Bank PKO BP, który informuje o 69-procentowym spadku udzielonych kredytów hipotecznych w III kwartale 2022 r. w porównaniu do ub.r. Analitycy bankowi i inwestycyjni nazywają tę sytuację na rynku hipotek istnym dramatem.
Kluczowym czynnikiem, który wpłynie na dalszy rozwój sytuacji w 2023 r., będzie decyzja Komisji Nadzoru Finansowego o poluzowaniu 5-procentowego buforu przy obliczaniu zdolności kredytowej. Choć z moich rozmów z ekspertami od finansów wnoszę, że taki krok wpłynie jedynie na nieznaczną poprawę zdolności kredytowej. Nadal pozostanie ona o ponad 50 proc. niższa niż w połowie 2021 r. Aby odwrócić tę tendencję, potrzebne są dalsze działania ze strony rządu i instytucji finansowych.
Wszystko to pokazuje, jak poważnie rynek nieruchomości w Polsce jest zagrożony i jak konieczne są działania mające na celu jego unormowanie. Bez poprawy sytuacji deweloperzy nadal będą ograniczać swoje inwestycje, a rynek dalej będzie się kurczyć. Co zrobi rząd, aby odbudować zaufanie do tego rynku? Czas pokaże.
Kłopoty deweloperów
Warto również wspomnieć o giełdowych deweloperach, którzy zgłosili mocne załamanie sprzedaży za cały 2022 r. Na szczęście nie jest jeszcze tak źle jak w 2009 r., kiedy zostali z hurtową liczbą niesprzedanych mieszkań. Obecnie deweloperzy mają pewne zasoby mieszkań, ale są one stopniowo sprzedawane. Sprzedaż nieruchomości na raty własne developerów staje się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem kłopotów deweloperów. Dane raportu Otodom Analytics także wskazują, że podaż jest sterowana przez deweloperów. Podobno w III i IV kwartale 2022 r. niektórzy deweloperzy sprzedali nawet więcej mieszkań niż wprowadzili do sprzedaży. Wstrzymywanie nowych inwestycji stało się kluczowe dla uniknięcia nadpodaży, która mogłaby wymusić niekontrolowane obniżki cen.
Deweloperzy starają się kreować niższą podaż, aby uchronić się przed sytuacją, w której zostaną z nadmiarem niesprzedanych mieszkań. Tak czy inaczej trudno dziś porywać się na jakieś bardziej optymistyczne wizje tego, co przyniosą najbliższe miesiące na tym jakże ważnym dla każdego Polaka rynku.
Adam Bojanowski
Dodaj komentarz