Leasing zwrotny alternatywnym źródłem kapitału w realiach ograniczonego finansowania bankowego

Aktualności Bankowość i Finanse Firma Gospodarka inwestycje Unia Europejska Warto wiedzieć

W ostatnich latach leasing zwrotny, określany jako sale & leaseback, coraz wyraźniej zaznacza swoją obecność w strukturach finansowania przedsiębiorstw. Mechanizm ten polega na sprzedaży posiadanego aktywa – najczęściej nieruchomości, obiektu przemysłowego lub portfela nieruchomości operacyjnych – przy jednoczesnym zawarciu długoterminowej umowy leasingu lub najmu, pozwalającej dotychczasowemu właścicielowi na dalsze korzystanie z aktywa. Z punktu widzenia przedsiębiorstwa oznacza to uwolnienie kapitału zamrożonego w bilansie bez utraty kontroli operacyjnej nad kluczową infrastrukturą.

Znaczenie leasingu zwrotnego rośnie szczególnie w okresach podwyższonych stóp procentowych, zaostrzonej polityki kredytowej banków oraz zwiększonej ostrożności instytucji finansowych wobec finansowania dłużnego. W takich warunkach sale & leaseback staje się nie tyle narzędziem optymalizacji bilansu, ile realną alternatywą wobec kredytu inwestycyjnego czy refinansowania bankowego.

Polska − rynek w fazie wzrostu i selektywnej dojrzałości

Polski rynek leasingu jako całość należy do najsilniejszych w Europie. Zgodnie z danymi Związku Polskiego Leasingu oraz Leaseurope Polska zajmuje 5. miejsce w Europie pod względem wartości finansowanych aktywów. W I półroczu 2025 r. wartość nowo udzielonego finansowania leasingowego wyniosła 56,7 mld zł. To wzrost o ok. 6 proc. r/r.

Na tym tle leasing zwrotny rozwija się jako segment bardziej wyspecjalizowany i wciąż relatywnie niszowy, choć jego znaczenie systematycznie rośnie. W Polsce transakcje sale & leaseback koncentrują się przede wszystkim na nieruchomościach przemysłowych, logistycznych i magazynowych, rzadziej na obiektach biurowych czy handlowych. Raporty branżowe wskazują, że przedsiębiorstwa wykorzystują tę strukturę głównie w celu poprawy płynności finansowej, spłaty droższego zadłużenia lub finansowania dalszego rozwoju operacyjnego w warunkach ograniczonej dostępności kredytu bankowego.

Co istotne, w Polsce leasing zwrotny bywa traktowany jako rozwiązanie sytuacyjne, często uruchamiane w momentach napięć płynnościowych lub restrukturyzacyjnych. To odróżnia go od praktyk obserwowanych na rynkach zachodnich, gdzie sale & leaseback jest elementem długoterminowej strategii zarządzania kapitałem.

Europa Zachodnia − dojrzały rynek i element strategii kapitałowej

Na rynkach Europy Zachodniej leasing zwrotny jest strukturą znacznie bardziej ugruntowaną. Dane Savills wskazują, że wolumen europejskich transakcji sale & leaseback w 2020 r. osiągnął poziom 8,4 mld euro. Tym samym przewyższył średnią z poprzednich 5 lat o 8,5 proc. Z kolei JLL szacuje, że w 2024 r. wolumen transakcji zbycia nieruchomości korporacyjnych w regionie EMEA, obejmujących również struktury SLB, wyniósł ok. 15,7 mld euro.

W Europie leasing zwrotny wykorzystują nie tylko przez spółki znajdujące się pod presją finansową, lecz także stabilne podmioty korporacyjne. Dla nich sale & leaseback stanowi narzędzie alokacji kapitału, pozwalające przenieść środki z nieruchomości do podstawowej działalności operacyjnej, inwestycji technologicznych lub ekspansji międzynarodowej. Jednocześnie transakcje te przyciągają inwestorów instytucjonalnych, fundusze private equity i private debt. Dla nich długoterminowe umowy najmu z wiarygodnym najemcą stanowią atrakcyjne źródło stabilnego dochodu.

Polska vs Europa – kluczowe różnice

Obszar porównania	Polska	Europa Zachodnia
Skala rynku SLB	Ograniczona, brak pełnych statystyk wolumenowych	Kilkanaście miliardów euro rocznie
Dojrzałość rynku	W fazie wzrostu, selektywna	Rynek dojrzały i ustandaryzowany
Dominujące aktywa	Magazyny, logistyka, przemysł	Przemysł, retail, biura, infrastruktura
Główna motywacja	Poprawa płynności, alternatywa dla kredytu	Strategiczna alokacja kapitału
Profil inwestora	Leasingodawcy, fundusze regionalne	Inwestorzy instytucjonalni, fundusze globalne
Rola w strukturze finansowania	Alternatywne źródło kapitału	Element strategii kapitałowej

Leasing zwrotny jako alternatywne źródło kapitału

Zarówno w Polsce, jak i w Europie, leasing zwrotny należy jednoznacznie klasyfikować jako alternatywne źródło kapitału. Nie jest on substytutem kredytu bankowego w klasycznym rozumieniu. To narzędzie umożliwiające pozyskanie finansowania w oparciu o aktywa, bez zwiększania tradycyjnego zadłużenia bilansowego. Dla przedsiębiorstw oznacza to poprawę wskaźników finansowych, większą elastyczność operacyjną i możliwość lepszego zarządzania strukturą kapitału.

W warunkach ograniczonej podaży kredytu, rosnących kosztów finansowania i zwiększonej zmienności rynkowej znaczenie leasingu zwrotnego jako elementu rynku private debt i finansowania alternatywnego będzie rosło. Polska pozostaje na wcześniejszym etapie rozwoju tego segmentu niż rynki zachodnie. Posiada jednak istotny potencjał wzrostu. Wynika on z dużej bazy nieruchomości korporacyjnych będących w posiadaniu przedsiębiorstw oraz rosnącego zainteresowania inwestorów zagranicznych stabilnymi aktywami operacyjnymi.

Perspektywy rozwoju sale & leaseback

Prognozy rynkowe wskazują, że w kolejnych latach leasing zwrotny w Polsce będzie stopniowo przechodził drogę podobną do tej, którą wcześniej przeszły rynki Europy Zachodniej. Od narzędzia wykorzystywanego głównie w sytuacjach presji finansowej do elementu świadomej strategii kapitałowej, wspieranej przez fundusze private debt, inwestorów instytucjonalnych oraz wyspecjalizowane platformy finansowe.