Jeśli nie bank, to co? Sale and leaseback jako alternatywne źródło kapitału dla inwestorów
Planowa realizacja nowych inwestycji stanowi dziś nie lada wyzwanie. Banki zaostrzyły bowiem warunki finansowania, a dla niektórych branż wręcz wstrzymały kredytowanie. Napotykane utrudnienia stawiają inwestorów w niekorzystnym położeniu i wymagają od firm poszukiwania alternatywnych sposobów na pozyskiwanie kapitału.
Jak radzić sobie w sytuacji, w której wszystko zdaje się przekreślać realizację nowych projektów w obecnych, trudnych okolicznościach rynkowych? Inwestorzy, którzy posiadają własne nieruchomości, mogą zdobyć kapitał z ich sprzedaży i dzierżawy zwrotnej. Transakcja w formule sale and leaseback umożliwia odmrożenie zablokowanych środków i pozyskanie funduszy taniej niż w banku. Jednocześnie umożliwia dalsze korzystanie z nieruchomości na zasadzie wynajmu.
Takie transakcje stanowią dobrą sposobność na wykorzystanie doskonałej koniunktury rynkowej zwłaszcza przez sektor magazynowy, który rozwija się niezwykle dynamicznie. Skalę zainteresowania nieruchomościami z tego segmentu w ostatnim czasie obrazują statystyki rynku inwestycyjnego. Z danych Walter Herz wynika, że w I połowie 2020 r. niemal połowa akwizycji w Polsce dotyczyła biurowców. W III kwartale biura wyparła logistyka − w tym samym okresie sektor odpowiadał za 70 proc. całkowitego wolumenu transakcji.
Jednak w sytuacji, gdy banki selektywnie podchodzą do finansowania nieruchomości, rozwój nowych inwestycji magazynowych jest znacznie utrudniony. Wymagany od inwestorów wkład własny plasuje się na poziomie 35–40 proc., podczas gdy wcześniej wystarczało 20−30 proc.
Polska przyciąga inwestorów
− Dla sektora magazynowego i przemysłowego, które przeżywają teraz okres ekspansji, transakcje sale and leaseback to znakomity sposób na uwolnienie środków na reinwestycje. Takie umowy przeważnie nie są szeroko komunikowane. Niemniej zainteresowanie tego typu projektami w różnych segmentach rynku nieruchomości w ostatnim czasie mocno wzrosło. Decydują się na nie firmy, które poszukują pozabankowych źródeł finansowania. Obecnie prowadzimy dwie tego typu transakcje dla klientów produkcyjnych z branży automotive. Ich zaletą jest czas, bo tego typu proces można przeprowadzić relatywnie szybko – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.
Jak twierdzi, sale and leaseback to opcja, która w Polsce nie była dotąd często wykorzystywana w odróżnieniu na przykład od Stanów Zjednoczonych, gdzie jest rynkowym standardem. To jednak może się zmienić. − Ilość kapitału obecna na naszym rynku jest teraz znaczna. Takie transakcje budzą zainteresowanie m.in. funduszy inwestycyjnych, dla których nabycie nieruchomości połączone z jej wieloletnim wynajmem jest bardzo atrakcyjnym wyborem. Sukcesywnie wzrastające znaczenie naszego kraju jako rynku do lokowania kapitału powoduje natomiast, że przyciągamy nowych inwestorów – ocenia Zagrodnik. Zwraca uwagę również na fakt, że w ostatnich latach wolumen transakcji inwestycyjnych wzrastał regularnie, by w 2019 r. osiągnąć rekordową wartość ponad 7 mld euro. − Nawet niełatwy ubiegły rok przyniósł niezły rezultat − 5,5 mld euro – podaje ekspert.
Plusy transakcji sale and leaseback
Transakcje sale and leaseback niosą liczne korzyści. Po pierwsze sprzedaż nieruchomości pozwala firmie pozbyć się obciążeń związanych z zarządzaniem obiektem. W efekcie przedsiębiorstwo może skupić się na sednie działalności. Jednocześnie optymalizacji podlega baza kosztowa firmy − w przypadku sprzedaży nieruchomości kilkudziesięcioletni okres amortyzacji zastępuje jedna faktura czynszowa.
Co ważne, firma nie musi przenosić biznesu do innej lokalizacji, a przy tym stale utrzymuje kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością. W rezultacie firma poprawia wynik finansowy, a zarazem zyskuje kapitał na nowe inwestycje.
Transakcje w Europie i Azji biją rekordy
Analitycy Walter Herz, wiodącego podmiotu doradczego świadczącego usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych, zwracają uwagę, że liczba transakcji sale and leaseback rośnie w okresach, kiedy pogarsza się ogólna sytuacja ekonomiczna. Podczas kryzysu w 2008 r. ich wartość w Europie osiągnęła 13 mld euro. W ostatnich latach wolumen takich transakcji wzrastał, aż w 2019 r. w Europie i Azji sięgnął rekordowej wartości sprzedaży. 430 transakcji zrealizowanych w Europie dało wynik 23,1 mld euro. Został wówczas pobity rekord z 2018 r. (17 mld euro).
W 2020 r. byliśmy świadkami kolejnych dużych transakcji sale and leaseback. Przykładowo w maju Aviva Investors przejęła za 107 mln funtów kompleks magazynów w Wielkiej Brytanii od producenta odzieży Next, który następnie wydzierżawił nieruchomość. Z kolei Investcorp wykupił siedzibę Coca-Coli w Belgii za 88 mln dol.
Transakcje realizowane na polskim rynku
Również na krajowym rynku mają miejsce transakcje typu sale and leaseback. W czerwcu ub.r. spółka DSV, będąca globalnym dostawcą usług transportowych i logistycznych, zrealizowała w tej formule transakcję z francuską firmą inwestycyjną Corum Asset Management. Dotyczyła ona nowego Międzynarodowego Centrum Usług Wspólnych DSV w Warszawie o powierzchni 20 tys. mkw. Wśród większych transakcji przeprowadzonych w Polsce w ostatnim czasie warto wymienić zakup o wartości 81 mln euro. Chodzi o przejęcie przez Zeitgeist Asset Management dawnej warszawskiej siedziby Urzędu Telekomunikacyjnego i Telegraficznego o powierzchni 49 mkw. Inwestor zakupił również od Orange Pocztę Główną w Krakowie.
Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Warta sfinalizowało sprzedaż budynku biurowego z najmem zwrotnym przy Alejach Jerozolimskich w Warszawie. Austriacka firma inwestycyjna FLE w ramach transakcji portfelowej nabyła pięć samoobsługowych hurtowni Makro Cash & Carry w Polsce od niemieckiej firmy Metro, która nadal prowadzi hurtownie.
REIT – nowa nadzieja rynku nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce mogą wesprzeć także REIT-y (ang. real estate investment trust). Prace nad nimi trwają od 2016 r. Kolejna wersja założeń dotyczących finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez osoby fizyczne i instytucje w zamian za dywidendę ma być gotowa jesienią br. Powołane do tego celu spółki mają szansę znacząco przyczynić się do rozwoju kolejnych projektów komercyjnych finansowanych przez rozproszony kapitał.
W Czechach wprowadzenie podobnych regulacji przełożyło się na wzrost udziału czeskich inwestorów z 1 proc. do 37 proc. W Polsce rynek inwestycyjny dotyczący nieruchomości komercyjnych wciąż pozostaje zdominowany przez inwestorów zagranicznych (odpowiadają za ok. 95 proc. wartości transakcji). Zanim jednak w Polsce dojdzie do pierwszej transakcji za pośrednictwem REIT-ów, upłynie sporo czasu. Trzeba poczekać nie tylko na stosowną legislację i utworzenie spółek, lecz także na zebranie kapitału, nie mówiąc o przygotowaniu procesu transakcji, który również trwa wiele miesięcy.
Źródło: materiały prasowe
Fot. Walter Herz
Dodaj komentarz