Przebudowa biur na mieszkania nieunikniona?
W USA i Europie Zachodniej realizuje się coraz więcej projektów związanych z zamianą powierzchni biurowych na mieszkaniowe. W Polsce to nadal nieliczne, odosobnione przypadki. − Brak zachęt do przekształcania nierentownych biurowców w mieszkania i apartamenty skutecznie blokuje wiele inwestycji. Wolimy dziś wyburzać, zamiast przebudowywać. Pytanie tylko, czy nas jako społeczeństwo na to stać – rozaża dr Jan Gąsiorowski, associate w warszawskim biurze Wolf Theiss.
W USA i Kanadzie przekształcenia biurowców w obiekty mieszkaniowe to temat szeroko komentowany i coraz częściej realizowany w praktyce. Uwarunkowania, jakie skłaniają do przebudowy budynków biurowych na mieszkaniowe, są podobne do tych obserwowanych w Polsce. Rosnące stopy procentowe i pandemia doprowadziły do gwałtownego wzrostu liczby niespłacanych kredytów komercyjnych i pustostanów, zwłaszcza w starszych budynkach biurowych, oferujących mniej prestiżowe lokalizacje i mniej udogodnień.
− Poziom pustostanów w USA czy Kanadzie jest dość podobny do rynku w Polsce. Według firmy CBRE poziom pustostanów biurowych na Manhattanie w maju br. wyniósł 15 proc. Dla porównania w Polsce od II kwartału 2022 r. wskaźnik pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych znajduje się w trendzie wzrostowym i na koniec III kwartału 2023 r. wyniósł 17,3 proc. – mówi dr Jan Gąsiorowski.
Konwersja biur na budynki mieszkalne
Jak zauważa ekspert, w wielu dużych ośrodkach za oceanem trwa boom na budowę nowych biur, Dzieje się tak, ponieważ większe firmy przenoszą się do budynków oferujących nowoczesną powierzchnię, szereg udogodnień i rozwiązania zgodne ze strategiami ESG. Oznacza to degradującą się powierzchnię biurową w centrach miast, przy jednoczesnym deficycie mieszkań. Naturalnym krokiem powinna być zatem konwersja budynków biurowych na mieszkalne – jako tańsze i prostsze rozwiązanie. Okazuje się jednak, że jest to bardzo trudny proces, zarówno z uwagi na przeszkody regulacyjne, jak i finansowe.
− Wiele władz lokalnych w USA i Kanadzie skłania się do przygotowania zachęt dla firm, dzięki którym zamiana powierzchni biurowych na mieszkaniowe staje się dla inwestorów bardziej przyjazna i wykonalna. Tym samym unika się kosztownych i uciążliwych wyburzeń w centrach miast, które wraz z nowymi budowami generują znacznie więcej emisji CO2 niż konwersja istniejących budynków – tłumaczy ekspert.
Zagraniczni pionierzy konwersji biur na apartamentowce
Jednym z liderów w zakresie takich konwersji jest kanadyjskie miasto Calgary. Władze San Francisco starają się dostosować obecne przepisy budowlane do potrzeb konwersji. Z kolei w Waszyngtonie burmistrz chce przeznaczyć istotne środki na program ulg podatkowych wspierających takie przekształcenia. Głośno jest także o pomysłach burmistrza Nowego Jorku, który forsuje zmiany w przepisach związanych z zagospodarowaniem przestrzennym, zaś strefa przemysłowa w centrum Manhattanu ma umożliwiać wykorzystanie jej również pod kątem powierzchni mieszkaniowych.
Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Niemczech. Tam coraz silniej odczuwalny jest deficyt mieszkań. Według specjalistów z firmy JLL konwersje powierzchni biurowych na mieszkalne nie odegrały do tej pory szczególnej roli na tamtejszym rynku, jednak już widać zmiany. Jak wyliczyli specjaliści, we Frankfurcie liczba konwersji wzrosła ponad dwukrotnie w ciągu ostatnich 15 lat. Wolna powierzchnia biurowa w siedmiu głównych miastach ma potencjał przekształcenia pustostanów w 20 tys. mieszkań do 2025 r. Odpowiada to ok. 40 proc. zapotrzebowania na przestrzeń mieszkalną w metropoliach w ciągu najbliższych 2 lat.
Trudna sytuacja polskich biurowców
Tymczasem w Polsce borykającej się z równie bolesnym deficytem mieszkań, liczba konwersji przestrzeni biurowych na mieszkaniowe jest niewielka w porównaniu ze skalą wyburzeń. Być może sytuację w kraju zmieni rozwijający się rynek PRS, gdzie inwestorzy mogą pokusić się o spektakularne przebudowy, np. w dzielnicach tradycyjnie kojarzonych z biurowcami. Przykładem takiego trendu może być sprzedaż przez Fundusz Octava biurowca Obrzeżna Center inwestorowi, który zamierza go przebudować i zmienić jego funkcję na mieszkaniową. − Część nieruchomości biurowych w Polsce, zwłaszcza starszych, podobnie jak w USA czy Niemczech, jest w bardzo trudnej sytuacji ekonomicznej. Często sprzedaż takich aktywów oznacza likwidację budynku. Widać to po dużej liczbie wyburzeń, jakie w ostatnim czasie można zaobserwować w centrach polskich miast – mówi Gąsiorowski.
Z krajobrazu Warszawy znika Atrium International, a Empark Mokotów Business Park zostanie radykalnie przebudowany. Podobnie dzieje się w każdym większym mieście w Polsce. W Krakowie znika galeria Plaza, a we Wrocławiu biurowiec Impela. Specjaliści podkreślają, że brakuje zachęt finansowych i regulacyjnych, aby przekształcać i przebudowywać istniejące projekty.
Prawo budowlane kontra trendy rynkowe
16 sierpnia 2022 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania niektórych budynków niemieszkalnych na budynki mieszkalne. Później przemianowano go na projekt ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Zgodnie z projektem konwersja miała być przeprowadzana bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, z wyjątkiem elementów konstrukcyjnych budynku. Mankamentem projektu, który miał być przyjęty przez Radę Ministrów w III kwartale 2023 r., był ograniczony czas przeprowadzenia konwersji. Miało to nastąpić w ciągu 2 lat od wejścia przepisów w życie. Dodatkowo w projekcie znalazły się zapisy, zgodnie z którymi gmina otrzyma preferencyjną ofertę zakupu lokali lub budynków mieszkalnych odpowiadających co najmniej 5 proc. łącznej powierzchni inwestycji. To znacznie podniosłoby koszt takiej konwersji. Aktualnie nic nie zapowiada dalszego rozwoju tych przepisów.
− Brak regulacji stymulujących przekształcanie powierzchni biurowych na mieszkaniowe stawia takie ambitne i ciekawe projekty w trudnej sytuacji. Obecnie inwestorzy mają jedynie możliwość skorzystania z przepisów i trybu w ramach tzw. lex deweloper, co nie zawsze promuje konwersję jako pożądany kierunek przebudowy. Przykład płynący zza oceanu, gdzie mamy zachęty zarówno podatkowe, jak i prawne, jest ciekawym kierunkiem, który umożliwia władzom lokalnym realne wpływanie na przestrzeń miejską. Odpowiednie przepisy mogą zwiększyć liczbę konwersji budynków biurowych na mieszkalne na polskim rynku. Zapewniłoby to istotny wzrost dostępnej powierzchni mieszkaniowej w największych miastach w Polsce – ocenia dr Jan Gąsiorowski.
Renowacje sprzyjają ograniczeniu emisji
Zgodnie z obliczeniami JLL na rynku niemieckim koszty konwersji biur na powierzchnie mieszkalne w głównych miastach wynoszą średnio blisko 50 proc. mniej niż w przypadku nowych budynków, pomimo szeregu wyzwań związanych z konstrukcją i dostosowaniem takich budynków. Ponadto emisja CO2 jest znacznie niższa w przypadku renowacji. Według najnowszych badań budynki odpowiadają za 38 proc. światowych emisji dwutlenku węgla. Przy tym 28 proc. pochodzi z eksploatacji budynków, a pozostałe 10 proc. ze zużycia energii niezbędnej do produkcji materiałów i technologii wykorzystywanych w budownictwie.
Źródło informacji: materiały prasowe
Dodaj komentarz