Plan ogólny gminy – czy czeka nas planistyczna rewolucja?
Nowe przepisy nakładają na każdą gminę obowiązek uchwalenia planu ogólnego oraz określają, jakie strefy planistyczne należy wskazać w takim planie. − Obowiązek uchwalenia planów ogólnych przypada na początek 2026 r., już dziś jednak możemy mieć szereg obaw związanych ze zmniejszeniem się podaży gruntów, zwłaszcza dotyczących inwestycji mieszkaniowych – uważają Anna Herbetko i Michał Zajączkowski z praktyki Nieruchomości i budownictwa kancelarii Wolf Theiss.
Przepisy wprowadzone nowelizacją Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszły w życie 24 września 2023 r. Nowelizacja wprowadziła nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny gminy w randze aktu prawa miejscowego, który trzeba uchwalić dla całego obszaru gminy. Gminy mają czas na jego uchwalenie do 1 stycznia 2026 r.
Plany ogólne, strefy planistyczne i… obawy o podaż gruntów
Ustawa określa rodzaje stref planistycznych, w tym 3 dopuszczające zabudowę mieszkaniową: wielorodzinną, jednorodzinną i zabudowę zagrodową.
− Co istotne, plany ogólne nie zastąpią ani nie zmienią obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Będą jednak uwzględniane przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które będą pełniły rolę tzw. planów szczegółowych. Wprowadzone nowymi przepisami plany ogólne i strefy planistyczne, w tym mieszkaniowe, nie będą mogły jednak obejmować obszaru większego niż określony przepisami, obliczany na podstawie chłonności terenów niezabudowanych, tj. potencjalnego zapotrzebowania na zabudowę mieszkaniową w danej gminie w przyszłości − obliczonej zgodnie ze wzorem określonym w rozporządzeniu ministra. Rodzi to obawę dotyczącą zmniejszenia podaży gruntów pod inwestycje, zwłaszcza na terenach nieobjętych dotąd miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – mówi Michał Zajączkowski, Senior Associate w kancelarii Wolf Theiss.
Zdaniem ekspertów w efekcie może być tak, że gminy i miasta będą musiały wprowadzić faktyczny zakaz zabudowy mieszkaniowej na terenach, które się do tego nadają – poprzez wprowadzenie stref zezwalających na inną zabudowę lub takich, gdzie wyłączone jest zagospodarowanie z uwagi na to, że grunty objęte strefami wynikającymi z nowych przepisów będą obejmowały mniejszy obszar niż obecne tereny, dla których możliwa byłaby zabudowa mieszkaniowa.
Cel nowelizacji a realia
Jak podaje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, 1,5 tys. spośród 2 477 gmin w Polsce pracuje już nad nowymi dokumentami planistycznymi, zgłaszając zbiory danych przestrzennych dla planu ogólnego gminy. Oznacza to, że ponad 60 proc. gmin pracuje nad stworzeniem w swojej jednostce planu ogólnego[1]. − Celem nowelizacji był zrównoważony rozwój miast i gmin przy zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego. Jak argumentowano, miała ona ograniczać tzw. rozlewanie się zabudowy. W wielu przypadkach może jednak stać się inaczej, gdyż nowe przepisy abstrahują od rzeczywistego położenia gruntów względem pozostałej zabudowy czy układu urbanistycznego, nakładając limit dla nowej zabudowy mieszkaniowej poprzez zastosowanie wzoru chłonności terenów niezabudowanych. Może to doprowadzić do zmniejszenia się podaży gruntów na poszczególnych rynkach, co z kolei nasili zjawisko gromadzenia banków ziemi, a w rezultacie poskutkuje ograniczeniem podaży gruntów i zwiększeniem cen mieszkań – tłumaczy Anna Herbetko, Associate w kancelarii Wolf Theiss.
− Tymczasem „rozlewaniu się” miast można zapobiec, wprowadzając odpowiednie zachęty do zagęszczania zabudowy, jednocześnie zniechęcające do zabudowy z dala od obszarów zurbanizowanych, np. poprzez odpowiednie kształtowanie wysokości udziału deweloperów w kosztach infrastruktury dla nowo zabudowywanych terenów. W naszej ocenie opłata adiacencka niedostatecznie pełni taką funkcję – zauważa.
Nowe przepisy, nowe ryzyka
Zdaniem specjalistów nowe przepisy niosą też kolejne ryzyka. W przypadku wielu gruntów położonych na obrzeżach miast zabudowa inna niż mieszkaniowa może być albo nieopłacalna, albo uciążliwa dla sąsiadów. − W efekcie właściciele takich niezabudowanych gruntów będą poddani swego rodzaju wywłaszczeniu planistycznemu, za które zgodnie z art. 36 i 37 ustawy nie będzie należało się jednak odszkodowanie planistyczne, gdyż nie dojdzie w tym przypadku do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zaznacza Michał Zajączkowski.
Wejście nowych przepisów w życie i ich realizacja przez gminy może też prowadzić do napięć społecznych. Przykładem niech będzie Warszawa, gdzie na 55 proc. terytorium brakuje obowiązujących planów. Warunki zabudowy wydawano na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego w 2006 r. Zdaniem krytyków jest ono już w istotnych częściach nieaktualne. Efektem są protesty w wielu miejscach, np. na Białołęce, w Wilanowie czy w Wesołej. Ekspresowe tempo, w jakim uchwalony ma być plan ogólny, również budzi wiele obaw. − Protesty mogą się przyczynić do wydłużenia procesu uchwalania planu ogólnego, nie tylko w Warszawie, lecz także w wielu gminach w Polsce. To z kolei może skutkować przypadkowymi rozstrzygnięciami, niekoniecznie w interesie mieszkańców i właścicieli gruntów – podkreśla Anna Herbetko.
Koniec z generowaniem strat?
O tym, że zmiany były konieczne, nie trzeba oczywiście nikogo przekonywać. Potwierdza to raport Najwyższej Izby Kontroli z kwietnia 2023 r. Jak pokazała kontrola przeprowadzona przez Izbę, obowiązujące od 2003 r. przepisy nie zapewniały racjonalnego kształtowania ładu przestrzennego w gminach i ich zrównoważonego rozwoju. Ponadto pozbawiały ten proces kontroli społecznej. Chaos przestrzenny, jak cytował NIK, generował rocznie, według wyliczeń Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, ponad 83 mld zł strat. Jak zwracał uwagę NIK, podstawową rolę w procesie gospodarowania przestrzenią pełniły w gminach decyzje o warunkach zabudowy, wydawane nawet dla pojedynczych działek. Sprzyjało to inwestorom, lecz umożliwiało np. budowę całych osiedli mieszkaniowych na terenach bez dostępu do kanalizacji, dróg i komunikacji publicznej, generując koszty, jakie gminy będą musiały ponieść w przyszłości, aby zapewnić mieszkańcom dostęp do tych podstawowych usług.
Jak podkreślają specjaliści, nowe przepisy nie wprowadzają innych sposobów zwrotu kosztów infrastruktury niż dotychczasowe, które gmina może równoważyć na podstawie opłaty adiacenckiej. Może ona wynosić maksymalnie 50 proc. różnicy między wartością nieruchomości przed budową a jej wartością po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej.
[1] Źródło: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/reforma-planistyczna–cykl-konferencji-szkoleniowych-z-wysoka-frekwencja
Tekst: Kancelaria Wolf Theiss
Dodaj komentarz