Jaki wpływ na inwestycje w Warszawie mają jej mieszkańcy?
Jak grzyby po deszczu powstają nowe inwestycje w dużych miastach. Jaki wpływ mają mieszkańcy na inwestycje w Warszawie? Czy mogą mieć wpływ m. in. na intensywność zabudowy, wysokość budynków, tereny zielone w ich sąsiedztwie? O tym oraz innych zagadnieniach rozmawiamy z Marleną Happach, dyrektorem Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy.
Inwestycje w Warszawie – jak być stroną w postępowaniu?
Mieszkańcy miast mogą być stroną w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, a także w postępowaniu o wydanie decyzji budowy przypadku gdy powstają inwestycje w Warszawie, które znajdują się w ich najbliższym otoczeniu. Jakie trzeba spełniać warunki, żeby zostać stroną w postępowaniu o wydanie w/w warunków?
Marlena Happach – Aby zostać stroną w postępowaniu w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy lub w postępowaniu o wydanie decyzji budowy, należy się zgłosić i podać swoje argumenty bycia stroną, np. jestem właścicielem, współwłaścicielem działki, albo planowana inwestycja zabierze mi zbyt dużo światła słonecznego. Czy rzeczywiście ktoś jest stroną, rozpatruje urząd, w którym toczy się cała procedura.
Co w praktyce oznacza bycie w zasięgu oddziaływania inwencji w Warszawie?
Marlena Happach – Gdy są realizowane inwestycje w Warszawie ważna jest m.in. odległość planowanego budynku od już istniejącego czy konkretnego okna/mieszkania. Muszą być zachowane pewne minima. I tak np. przy kącie patrzenia określonego na 60 stopni, obiekt nie może stać bliżej niż wysokość przesłaniania. Jeśli ma stanąć obiekt o wysokości 100 m, to odległość od niego do istniejącej zabudowy określa się na 35 m. Ale w strefie śródmiejskiej może ona być o połowę mniejsza, czyli wynosić 17,5 m, na taką odległość należy odsunąć się od istniejącej zabudowy. To nie są naturalnie jedyne regulacje, bo jest ich więcej, chodzi także o nasłonecznienie. I tak każdy ma prawo do minimum trzech godzin słońca w swoim mieszkaniu, jeśli dom stoi poza centrum, w dniu tzw. równonocy, bo w strefie śródmiejskiej ten czas jest ograniczony do półtorej godziny. Zdarzają się odstępstwa notarialne od tej zasady za porozumieniem stron.
Jaki wpływ mają mieszkańcy na inwestycje w Warszawie? Wśród znacznej części mieszkańców Warszawy panuje przeświadczenie, że stroną w w/w postępowaniach może być tylko zarząd budynku. Czy stroną może być także „indywidualny” mieszkaniec?
Marlena Happach – Mieszkaniec może być stroną w postępowaniu, jeśli wykaże, że jej/jego ustawowo gwarantowane prawa są naruszane. Są takie sytuacje, że np. zarząd spółdzielni w centrum porozumiał się z inwestorem planującym dużą i wysoką inwestycję, ale warunki konkretnej osoby czy osób w jej sąsiedztwie mogą się tak pogorszyć, że ich mieszkania nie spełnią norm wynikających z prawa budowlanego. Wtedy takie osoby mogą dochodzić swoich praw, by stać się stroną w całym postępowaniu.
Gdzie należy składać wnioski, żeby zostać stroną w postępowaniu przy realizacji inwestycji w Warszawie?
Marlena Happach – By zostać stroną w postępowaniu, należy zgłosić się i złożyć dokumenty tam, gdzie jest prowadzone postępowanie, czyli w dzielnicy w przypadku mniejszych inwestycji lub w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego – jeśli są to większe inwestycje w Warszawie.
Inwestycje w Warszawie realizowana są w bardzo różny sposób. Np. dany teren można zabudować jednym lub większą liczbą budynków co wiąże się z gęstością – intensywnością zabudowy. Czy mieszkańcy mogą mieć wpływ na intensywność zabudowy w ich sąsiedztwie?
Marlena Happach – Intensywność zabudowy jest brana pod uwagę na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obecnie sporządzaniu takich planów towarzyszą konsultacje społeczne. Każdy może wyrazić swoją opinię czy złożyć wniosek do projektu planu. W tym procesie mieszkańcy mogą mieć wpływ na tzw. gęstość zabudowy. W przypadku warunków zabudowy (tzw. „wuzetek”) jest to bardziej uznaniowe. Sprawdza się intensywność istniejącej zabudowy, nowa powinna mieć podobny charakter, ale jej gęstość nie stanowi jedynego kryterium oceny.
Czy mieszkańcy mają wpływ na wysokość budynków powstających w ich otoczeniu gdy realizowane są duże inwestycje w Warszawie?
Marlena Happach – Wysokość budynków przy realizacji inwestycji w Warszawie jest ustalana na etapie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a nie na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Czyli mieszkańcy mogą mieć wpływ na to, jak wyglądać będzie ich miasto, jeśli włączą się w cały proces pracy nad planem na samym początku. Kiedy staje dźwig i zaczyna się budowa, jest już za późno.
W przypadku warunków zabudowy sprawa jest bardziej skomplikowana, bo można zapytać: jakie sąsiedztwo miał apartamentowiec Złota 44? Pobliski, zaledwie kilkupiętrowy dom mieszkalny z lat 60. czy najwyższy w Warszawie Pałac Kultury? Jeśli nowa inwestycja zbyt zacienia mieszkania w sąsiednim budynku, to inwestor może je wykupić lub zawrzeć indywidualne ugody z mieszkańcami. Nowe inwestycje powinny nawiązywać wysokością do budynków istniejących w sąsiedztwie i muszą spełniać wymogi związane z zacienianiem.
Czy Urząd Miasta bierze pod uwagę warunki życia ludzi na danym terenie przy wydawaniu pozwoleń na realizację kolejnych inwestycji w Warszawie? Mam na myśli to, czy już rozpoczęte inwestycje w Warszawie i z tego powodu utrudnienia w życiu mieszkańców mogą być podstawą do opóźnienia realizacji kolejnych inwestycji na danym terenie? Czy wydanie pozwolenia na realizację kolejnej inwestycji może być opóźnione w czasie żeby zapewnić lepsze warunki życia mieszkańców na danym, terenie? Są miejsca w Warszawie, gdzie realizuje się kilka inwestycji w jednym miejscu. Czy są jakieś przepisy to regulujące? Czy mieszkańcy mogą być otoczeni budową np. z każdej strony budynku, w którym mieszkają?
Marlena Happach – Nie ma przepisów, które by to regulowały. Jeśli jest kilku różnych inwestorów i mają oni prawomocne pozwolenia na budowę, to mogą je rozpoczynać. To oznacza, że wiele inwestycji może się odbywać równocześnie, co widać teraz np. na Woli w rejonie ronda Daszyńskiego czy w centrum u zbiegu Marszałkowskiej z Alejami Jerozolimskimi w rejonie Rotundy PKO BP. W skrajnych przypadkach można sobie wyobrazić sytuację „otoczenia budową” prawie z każdej strony.
Z centrum miasta znikają tereny zielone. Jaki wpływ na pozostawienie terenów zielonych mają mieszkańcy? Np. jeśli teren, na którym jest zieleń jest prywatny, ale od lat była na nim zieleń, z której korzystali mieszkańcy, a inwestor chce zrealizować inwestycje w Warszawie przez co mieszkańcy zostaną pozbawieni tej zieleni. Czy Warszawiacy skazani są na mieszkanie w betonowej pustyni?
Marlena Happach – Plany miejscowe są jedynym i najskuteczniejszym sposobem ochrony terenów zieleni. Dowodzi tego np. plan Pola Mokotowskiego. Specjalne regulacje dotyczą też rezerwatów przyrody, doliny Wisły czy obszarów Natura 2000. Jeśli teren ma teraz charakter skweru, ale jest prywatny i nie jest chroniony planem, właściciel może wystąpić o warunki jego zabudowy. Ciekawy precedens „walki o zielone” miał miejsce na skraju Parku Świętokrzyskiego u zbiegu Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej. Plan przewiduje w tym miejscu zieleń, właściciel dowodził, że może dysponować swoim gruntem i wpuścił tam budki, by zarabiać na swojej własności. Po latach sporów budek nie ma i będzie park.
Nowe inwestycje w Warszawie to większa liczba osób parkujących samochody na danym terenie. W jaki sposób rozwiązuje problem parkingów? Np. Na danym terenie był parking na kilkaset samochodów. Korzystali z niego mieszkańcy. Obecnie realizowana jest tam inwestycja. Co z samochodami mieszkańców? W jakim zakresie Urząd Miasta jest zobowiązane zapewnić miejsca parkingowe dla mieszkańców? W jaki sposób regulują to przepisy?
Marlena Happach – Zawsze kluczowe jest pytanie: kto jest właścicielem gruntu? Jeśli wcześniej był on użytkowany jako parking, ale zmieniała się własność terenu, nie można oczekiwać, że inwestor zrezygnuje z jego zabudowy. Staramy się zawsze szukać jakichś rozwiązań. Inwestor powinien wskazać nową lokalizację dla miejsc parkingowych lub wybudować większy parking podziemny w nowym obiekcie, który realizuje. Tylko że takie miejsca kosztują kilkadziesiąt tysięcy złotych. Część mieszkańców np. na Ursynowie decyduje się na ich zakup, bo stare budynki nie mają garaży podziemnych.
Realizowane inwestycje w Warszawie to liczne utrudnienia w życiu mieszkańców. M. in. brud, kurz, hałas, blokowanie ulic przez samochody „budowlane” itp. Czy mieszkańcy mają prawo żądać od inwestora odszkodowania za pogorszenie warunków życia z powodu budowy?
Marlena Happach – Bardzo często mieszkańcy potrafią sobie wynegocjować różne rekompensaty za uciążliwości związane z prowadzeniem inwestycji w ich sąsiedztwie. To mniejsze lub większe świadczenia na rzecz wspólnot czy spółdzielni jak nowa winda, remont elewacji czy wymiana okien. Wszystko zależy od zdolności negocjacyjnych stron, którym zależy na dobrych relacjach sąsiedzkich.
Wywiad przeprowadziła Ewa Ploplis
Dodaj komentarz