Inwestorzy w poszukiwaniu gruntów

Pod jakie projekty inwestorzy poszukują terenów? Przede wszystkim poszukiwane są grunty pod projekty magazynowe, produkcyjne i mieszkaniowe. Szczególnie optymistycznym sygnałem jest rosnąca liczba zapytań od inwestorów produkcyjnych FDI, którzy chcą relokować do Polski produkcję lub działalność dystrybucyjną.

Ze względu na rozkwit logistyki i sektora magazynowego dużym powodzeniem cieszą się działki położone na obrzeżach dużych miast. Szczególnie lokalizacje w pobliżu Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta i Poznania, oferujące dobry dostęp do największych szklaków komunikacyjnych. Daje się też zauważyć zainteresowanie gruntami usytuowanymi w mniejszych ośrodkach miejskich, co wynika z konieczności rozbudowy logistyki dla szybko wzrastającego sektora e-commerce.

Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty dla coraz bardziej aktywnych w Polsce inwestorów z segmentu PRS. Obserwujemy również stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach ze strony sektora biurowego. Należy jednak zaznaczyć, że inwestorzy odchodzą od projektów spekulacyjnych w miejscach oddalonych od centrów miast. Nie zmieniła się natomiast otwartość na realizację inwestycji w obrębie centralnych obszarów miejskich. Niektóre projekty biurowe przeprojektowywane są na mieszkaniowe, a w przygotowywanych kompleksach multifunkcyjnych planowana jest budowa większej liczby mieszkań.

Inwestorzy otwierają się na nieszblonowe rozwiązania

Pandemia wpłynęła na zmianę strategii wielu inwestorów. Niektórzy deweloperzy częściowo odsprzedają posiadane grunty, chcąc skupić się tylko na projektach z sektora, który stanowi podstawę ich działalności. Przykładowo firmy budujące mieszkania, które przed pandemią planowały realizację biurowe lub hotelowe, odchodzą od tych zamierzeń. Stąd m.in. w atrakcyjnych punktach Wrocławia czy Gdańska pojawiły się interesujące parcele pod projekty biurowe.

Na uwagę zasługuje też coraz silniejsze zainteresowanie polskim rynkiem ze strony inwestorów, którzy dotąd nie lokowali kapitału w Polsce. Pokazują to choćby ogłoszone niedawno decyzje szwedzkiego operatora Heimstaden i amerykańskiej firmy Nuveen oraz zapowiedź cyklu kolejnych transakcji w nadchodzących miesiącach.

Zdecydowanie dłużej trwa obecnie proces decyzyjny. Inwestorzy są bardziej ostrożni. Analizy techniczne i komercyjne przed zakupem gruntów przeprowadzane są jeszcze bardziej drobiazgowo niż wcześniej. Ze względu na rosnące trudności z uzyskiwaniem finansowania bankowego firmy częściej poszukują też alternatywnych form zabezpieczania gruntów, np. joint venture. Pokazuje to, że uczestnicy rynku coraz chętniej otwierają się na nieszablonowe rozwiązania.

Ceny gruntów pod inwestycje

W poprzednich latach odnotowywano regularny wzrost cen gruntów pod inwestycje we wszystkich segmentach. Aktualnie stawki utrzymują się na poziomie sprzed roku. Jestem jednak przekonany, że długofalowo ceny najciekawszych gruntów inwestycyjnych nadal będą rosły. Spadająca rentowność alternatywnych źródeł alokacji kapitału zachęca bowiem do inwestowania w nieruchomości. Poza tym atrakcyjnych działek jest mało, stąd ich ceny pozostaną wysokie, a w niektórych lokalizacjach wkrótce znów zobaczymy ich wzrost.

Z najwyższymi stawkami wywoławczymi dotyczącymi gruntów pod magazyny mamy do czynienia w aglomeracji warszawskiej, będącej największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ziemia kosztuje od 450 do 650 zł/mkw. Działki usytuowane przy głównych drogach, które znajdują się w odległości od kilkanastu do ok. 30 km od miasta, są wyceniane o połowę niżej.

Kolejną lokalizacją, w której koszt zakupu ziemi pod magazyny jest największy, jest Kraków. Tu ceny zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie obserwujemy aktualnie największy skok zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, stawki są nieco niższe − zaczynają się od 200 zł/mkw. Za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba jednak zapłacić ok. 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze.

Gorącym towarem pozostają działki pod inwestycje mieszkaniowe w dobrze skomunikowanych obszarach największych miast. Tu znów najwyższymi cenami charakteryzuje się Warszawa. Wśród ostatnich transakcji mamy np. sprzedaż działek na warszawskim Mokotowie, gdzie kupujący płacili za metr od 14 tys. zł nawet do przeszło 16 tys. zł. W ciągu ostatniego roku, pomimo pandemii, w najciekawszych dzielnicach Krakowa i Warszawy ziemia nadal drożała. W zewnętrznych dzielnicach Warszawy ceny są niższe − pokaźnych rozmiarów parcele na obszarach mniej zurbanizowanych sprzedawane są w cenie 2−3 tys. zł/mkw.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz