Koniunktura sprzyja hotelom, ale inwestycji wciąż niewiele
Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i w Europie, nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wybuchem pandemii. Niemniej w minionym roku pojawiły się pierwsze oznaki ożywienia w segmencie hotelowym. Sygnałem powrotu do inwestowania kapitału międzynarodowego na polskim rynku była sprzedaż hotelowej części The Warsaw Hub przez Ghelamco. W październiku ub.r. hotele Crown Plaza i Holiday Inn Express kupił francuski fundusz inwestycyjny Corum. W 2023 r. zarejestrowano ogółem 4 transakcje, częściowo zrealizowane także przez polskie podmioty inwestycyjne, które złożyły się na wartość inwestycji wynoszących w tym sektorze ok. 83 mln euro. W pierwszych miesiącach br. właściciela zmieniły 2 hotele nad Bałtykiem.
Większe zainteresowanie inwestorów hotelami wynika z poprawy kondycji branży. Powrót hoteli na ścieżkę wzrostu oraz oczekiwany spadek kosztu kapitału może przynieść w niedalekiej perspektywie większą ilość akwizycji na tym rynku. Ze względu na spore rozbieżności w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi nie spodziewałabym się w najbliższym czasie w tym obszarze diametralnych zmian. W następnych miesiącach będziemy raczej nadal obserwować finalizowanie pojedynczych transakcji. Większe ożywienie transakcyjne nastąpi prawdopodobnie w perspektywie 12-18 miesięcy.
Powrót hossy w sektorze hotelowym
Sektor hotelowy może pochwalić się świetnymi wynikami operacyjnymi. Pomimo niełatwego otoczenia geopolitycznego i warunków makroekonomicznych rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE ponownie wszedł w fazę wzrostu. W minionym roku hotele działające na polskim rynku wróciły do wyników notowanych przed pandemią, a nawet w niektórych przypadkach je poprawiły.
Według danych STR Global w 2023 r. hotele zanotowały 21 proc. wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z rokiem poprzednim i o 18 proc. wyższy RevPAR w stosunku do wyników z 2019 r. Udziałem Polski był najwyższy wzrost tego wskaźnika w regionie CEE w porównaniu do okresu sprzed pandemii. Lokalnym liderem wzrostu z 73-procentowym średnim wskaźnikiem obłożenia była Warszawa. Na warszawskim rynku hotelowym w ub.r. zarejestrowano najwyższy wskaźnik obłożenia w regionie CEE, wyższy od średniej w Europie (69 proc.). Warszawa utrzymała pozycję w top 10 europejskich rynków hotelowych z największym wzrostem obłożenia.
W 2023 r. hotele działające w Warszawie osiągnęły 21-procentowy wzrost RevPAR r/r i 26 proc. w porównaniu do rezultatów z 2019 r. Na stołecznym rynku wzrósł także popyt ze strony indywidualnych gości turystycznych przy średniej cenie noclegów o 25 proc. wyższej w porównaniu do stawek z 2019 r.
Powrót turystów i optymizm hotelarzy
Optymistycznym sygnałem dla hotelarzy jest powrót turystów do Polski. W I połowie ub.r. ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż w początkach 2019 r. Polska, oferująca znaczną ilość ciekawych turystycznie lokalizacji miejskich i resortowych staje się bardzo atrakcyjnym krajem w regionie CEE dla operatorów hotelowych.
Skutkiem wzrostu popularności naszego kraju wśród turystów są zapowiedzi nowych inwestycji hotelowych, w tym zlokalizowanych w pobliżu portów lotniczych, jak budowa hotelu marki Campanile Premiere Classe z 400 pokojami w pobliżu lotniska im. Fryderyka Chopina w Warszawie. Obecne w Polsce sieci hotelowe i operatorzy z krajów Europy Zachodniej oraz Ameryki są zainteresowani dalszym inwestowaniem na naszym rynku. Ekspansję zapowiedziała np. międzynarodowa marka B&B Hotels, która zamierza rozwijać działalność w oparciu o projekty typu mixed-use. Jesteśmy również na radarze nowych inwestorów.
Jeśli chodzi o hotele miejskie, poszukiwane są przede wszystkim atrakcyjne lokalizacje w Warszawie i Krakowie. Inwestorzy skupiają uwagę głównie na rejonach centralnych, bezpiecznych ze względu na zróżnicowaną grupę gości korzystających z tak usytuowanych obiektów.
Wyzwania rynku hotelowego
Kluczowy dla rozwoju rynku hotelowego jest koszt finansowania inwestycji i dostęp do kredytów. Poza tym trudności sprawia dobór odpowiedniego personelu oraz optymalne zarządzanie strukturą przychodów i rosnących kosztów operacyjnych obiektów. Wysoka inflacja wpływa bowiem na wzrost wydatków bieżących. Nawet przy wysokim obłożeniu hoteli obniża to ich realne zyski.
Pomimo świetnych wyników notowanych przez sektor entuzjazm inwestycyjny hotelarzy studzą wysokie koszty budowy. Rozwój inwestycji hamuje ograniczony dostęp do finansowania w bankach. Branża oczekuje na złagodzenie warunków kredytowania inwestycji. Aktualnie obserwujemy pewne ożywienie w tym aspekcie w porównaniu do lat ubiegłych, kiedy to tylko nieliczne projekty hotelowe zyskiwały zadowalające warunki finansowania.
Sceptyczne podejście banków do inwestycji sektorowych skłaniało w ostatnim czasie inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów realizacji projektów w systemie condo oraz inwestycji typu second home. Tego typu realizacjami interesuje się coraz więcej graczy rynkowych, w tym deweloperów, którzy nie działali dotychczas w tym segmencie. Najszybciej rozwijającym się pod tym względem obszarem w Polsce jest zachodni pas nadmorski. Condohoteli i apartamentów wakacyjnych przybywa także w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.
ESG motywacją do modernizacji
Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych oraz konieczność dostosowania nieruchomości do unijnych kryteriów ESG sprawia, że coraz więcej podmiotów działających na rynku hotelowym przygotowuje się do modernizacji budynków i wykorzystania w nich nowych rozwiązań technologicznych. Jest to istotnym kryterium oceny w procesach decyzyjnych inwestorów i instytucji udzielających finansowania. Prace modernizacyjne w swoich hotelach zapowiedział już m.in. Polski Holding Hotelowy czy Louvre Hotels Group.
Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy. Rozwój zaplecza hotelowego w Polsce w ostatnich latach sprawił, że krajowa baza turystyczna jest w dużej mierze przystosowana do wymaganych standardów. Warszawa znajduje się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi. Na stołecznym rynku wynosi on ok. 10 proc. W regionie CEE Polska jest liderem pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM lub LEED.
Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz
Dodaj komentarz